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La reciente modificación de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana afecta a las nuevas valoraciones de los terrenos calificados como rurales. Este cambio abarata aún más el coste de las expropiaciones por parte de las distintas administraciones públicas, entre cinco y seis veces inferior, y establece condiciones más específicas para los de tipo urbanizado ahora que la actividad vuelve a dar pasos hacia la recuperación.
El texto refundido de la Ley de Suelo, publicado el pasado mes de octubre, intenta volver a regular un tipo de operaciones que llegaron a ser estratosféricas en plena época del boom inmobiliario. Ya en la reforma de esta Ley de 2008 se rebajaron los coeficientes y el régimen de valoraciones de los distintos suelos, además de reducirlo a dos tipos: situación básica de urbanizado (solares) y situación básica de rural (el resto).
Antes de 2008, si un terreno se utilizaba para la producción agrícola y tenía que ser expropiado para la construcción de una autovía, pasaba a ser valorado como tal. Ese año, cambió la situación pero la crisis económica y el estallido de la burbuja inmobiliaria impidió que se conociera el impacto real en el suelo, que poco a poco se fue hundiendo en su valoración.
Sin embargo, esta norma del suelo de 2008 también se encontró con una sentencia del Tribunal Constitucional de 2014 que declaró nulo e inconstitucional el máximo de dos para el coeficiente que fijaba la norma del factor de localización.
El método para valorar el suelo rural consistía en dividir el rendimiento del terreno entre una tasa de capitalización. A este resultado se le aplicaba un factor de corrección, según la ubicación, que ahora ya no puede tener el límite máximo de dos.
Pese a romper ese límite del coeficiente, el nuevo texto refundido de 2015 establece tasas superiores, lo que se traduce en que esos valores pueden ser sensiblemente inferiores a los que se obtenían con la anterior normativa y puede suponer un coste de expropiación para la Administración entre cinco y seis veces inferior.
