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El 8 de noviembre es el Día Mundial del Urbanismo. A priori podemos pensar que los problemas urbanísticos afectan solo a las grandes promotoras. Sin embargo, es importante conocer que no todo lo que queramos hacer en nuestra vivienda está permitido y que cualquier obra que hacemos en ella, aunque sea un cambio de ventanas o tabiques, está sujeta a intervención municipal. Si no pedimos autorización o nuestra obra no cumple la legalidad, nos pueden sancionar. También la comunidad de vecinos tiene mucho que decir en este tema.
De acuerdo con datos del Observatorio Legálitas, que recoge un millón de consultas anuales sobre diferentes materias jurídicas, las dudas y problemas urbanísticos más frecuentes de las familias son las que guardan relación con las obras de cerramiento de terrazas y la instalación de aires acondicionados en fachada.
En este sentido, las principales preguntas que se plantean se resumen en los siguientes apartados:
¿Puedo cerrar la terraza de mi piso?
Si cerramos una terraza, integrando ese espacio en nuestra vivienda, le estamos añadiendo metros, lo que no siempre es posible de acuerdo a nuestra legislación urbanística, y además estamos modificando la estética del edificio. Para hacerlo necesitamos autorización del ayuntamiento. Dependiendo del caso, el ayuntamiento dará el visto bueno o no a las condiciones técnicas, estética y legales concediendo o no la licencia administrativa.
¿Qué puede ocurrirme si hago la obra sin licencia?
Si hacemos nuestra obra sin la correspondiente licencia, nos exponemos a que se inicie un expediente sancionador ya sea de oficio por el propio ayuntamiento o por denuncia de la comunidad o un vecino. En ese caso nos podrán sancionar. El importe de la sanción varía, ya que dependerá principalmente del municipio en el que se encuentre la vivienda. En el Ayuntamiento de Madrid, por ejemplo, podría ascender a 600.000 euros.
Si me sancionan, ¿pagando la multa puedo dejar la terraza cerrada?
Además de la sanción nos pueden requerir que retiremos la instalación y repongamos la vivienda al estado inicial o bien directamente será el ayuntamiento quien acometa esta retirada y posteriormente nos repercutan el coste de la obra.
¿Basta con la licencia del ayuntamiento o necesito también autorización de mi comunidad de vecinos?
Además de la licencia municipal debemos tener en cuenta que necesitamos autorización de nuestra comunidad de propietarios por una mayoría de 3/5 de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Sin este permiso de la comunidad, ésta puede solicitar judicialmente la demolición de la obra y que se reponga a su estado anterior.
¿Si otros vecinos ya lo han hecho, sigo necesitando autorización?
De cara al ayuntamiento, el hecho de que haya otros vecinos que hayan realizado este tipo de obras no nos exime de solicitar la licencia, ni nos garantiza que nos la vayan a conceder. Se valorará únicamente si la obra que tenemos intención de realizar es adecuada a la normativa vigente en ese momento.
No obstante, si ya hay más vecinos que tienen cerradas desde hace varios años sus terrazas de forma similar a lo que queremos hacer y la comunidad no ha ejercido ningún tipo de acción frente a ellos podemos entender que existe un consentimiento tácito.
Sin embargo, hay que estudiar cada caso concreto para decidir si el silencio de la comunidad puede ser considerado o no como consentimiento tácito.
Por ejemplo se puede entender que lo hay si las obras de los vecinos anteriores fueron tratadas en junta y no consta objeción a las mismas. Será necesario también que el periodo de tiempo que haya transcurrido sin que la comunidad haya actuado contra los propietarios que ya hicieron la obra sea amplio.
¿Puedo instalar en la fachada del edificio un aparato de aire acondicionado?
En cuanto a la instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada, lo primero que habría que hacer es consultar si los Estatutos de la Comunidad establecen algo al respecto. Si no dicen nada, la Jurisprudencia ha ido evolucionando en el sentido de disminuir la mayoría necesaria que ha pasado de la unanimidad a la mayoría de propietarios, siempre y cuando no se vaya a perforar la fachada, ni a alterar la estética, ni se vaya a perjudicar a nadie.
Aunque hay Jurisprudencia que entiende que ni siquiera sería necesaria esa mayoría ya que hay que estar a la realidad social y el propietario tiene derecho a mantener en su vivienda las mejores condiciones de habitabilidad posible.
Por otro lado, además del permiso de la Comunidad de Propietarios, necesitamos verificar las Ordenanzas de nuestro Ayuntamiento y los Planes Generales de Ordenación donde se suele haber disposiciones concretas como la distancia que debe guardar la instalación con las ventanas vecinas o cuantos centímetros pueden sobresalir del plano de la fachada.
También pueden existir prohibiciones de funcionamiento en horas nocturnas, para evitar molestias con sus ruidos y vibraciones.
