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Cada trimestre se vende entre el 6% y el 9% de las viviendas publicadas en portales inmobiliarios, agencias… Esto significa que el tiempo medio de venta de una vivienda supera el año. ¿A qué se debe esto? Para averiguarlo, la agencia inmobiliaria Monika Rüsch, empresa con más de 25 años de trayectoria en el mercado residencial de Barcelona, ha analizado el mercado en diferentes distritos de la capital catalana, y su principal conclusión es que los precios publicados en los anuncios de viviendas en venta están un 25% por encima de los precios reales de venta, entre un 16% y un 29% dependiendo del distrito.
Según explica Jordi Gruart Rüsch, director general de Monika Rüsch y economista con más de 20 años de experiencia en el mercado inmobiliario, “esto no quiere decir que todas las viviendas estén sobrevaloradas, porque en un mismo distrito se pueden encontrar pisos vendidos tanto por debajo como por encima del precio medio”.
Por distritos, y según el estudio de Monika Rüsch, la mayor diferencia entre el precio real y el precio publicado en los anuncios se da en Les Corts-Pedralbes, con un 29%, siendo el precio medio de venta de 4.437 euros/m2, frente a los 5.712 de los portales inmobiliarios. El porcentaje es el mismo en Ciutat Vella, con un precio real de 3.797 euros y un precio anunciado de 4.917. En el distrito de l’Eixample la diferencia es del 27% (4.387 vs. 5.566). Un punto por debajo (26%) está el diferencial de precios en Sarrià-Sant Gervasi-Bonanova (4.406 vs. 5.557). En el distrito donde la diferencia es menos acusada es en Gràcia, con un 16%. Aquí el precio medio de venta es de 4.153 euros/m2, frente a los 4.818 que se encuentra de precio medio en los diferentes portales.
Para realizar este estudio, se han analizado y comparado datos objetivos del mercado de los tres primeros trimestres de 2016 y 2017, obtenidos del Colegio de Registradores, que facilitan información por distritos del número de escrituras realizadas, precio medio real de venta y superficie media de las viviendas.
Según explica Jordi Gruart Rüsch, si se compara el número de compraventas realizadas en el tercer trimestre de 2017 con el número de viviendas en venta en cada uno de los distritos, el porcentaje de venta es muy bajo, entre el 6 y el 9% dependiendo del distrito. “Estos datos demuestran que hay una correlación directa entre los precios publicados/reales, y las ventas realizadas: el distrito en el que hay menos diferencia entre el precio publicado y el real (16%), Gràcia, es en el que más viviendas se vendieron (un 9% de la oferta anunciada)”. En otros distritos, como Les Corts-Pedralbes, Sarrià Sant Gervasi-Bonanova, l’Eixample o Ciutat Vella, se vendió entre un 6-7% de toda la oferta.
Sube el precio del m2 y baja la superficie de la vivienda
Para obtener estos datos es importante analizar la evolución del precio medio del m2, que se ha incrementado en todos los distritos analizados en el tercer trimestre de 2017, respecto al mismo periodo de 2016. Donde más ha subido es en Gràcia, con un 29%, pasando de 3.216 euros a 4.153. En Sarrià-Sant Gervasi-Bonanova, el aumento ha sido del 25%, de 3.527 euros a 4.406, una subida similar a la de l’Eixample, que sufrió un incremento en el m2 del 24% (3.527 frente a 4.387). En Les Corts-Pedralbes y Ciutat Vella, la subida fue menor: un 16% y un 10% respectivamente. En el primero, en el tercer trimestre de 2016 el m2 costaba 3.828 euros, y en 2017 subió a 4.437. En Ciutat Vella pasó de 3.467 euros a 3.797.
Para elaborar este estudio, también es importante tener en cuenta las superficies medias de las viviendas vendidas en cada distrito, ya que mientras que la renta disponible de las familias se mantiene estable, los precios reales de venta del metro cuadrado han aumentado entre un 10% y un 29% según el distrito. “La ecuación es sencilla: si mantenemos la renta disponible y los precios del m2 aumentan, solo podremos acceder a viviendas más pequeñas”, aclara el Sr. Gruart Rüsch.
Más de un año para vender una vivienda
A pesar de la alta demanda, se tarda más de un año en vender una propiedad, y esto se debe a la valoración de la vivienda, muy por encima del precio real de venta, tal y como se desprende de los datos oficiales analizados en este estudio. En opinión del director de Monika Rüsch, en muchos casos la diferencia entre lo que se anuncia y el precio real de venta puede superar el 27 %, y el propietario vendedor, que cuando llama a una inmobiliaria quiere asesorarse por un profesional, no es el responsable de esto. “La responsabilidad recae en los profesionales del sector (agencias, tasadores…) que estiman el valor de una vivienda en función de los precios medios publicados, y no de los precios reales de ventas escrituradas.
Cualquier directivo que errara un 27% en sus previsiones una sola vez, sería inmediatamente despedido”. Esta escasa preparación en la tasación de una vivienda genera, en palabras del Sr. Gruart Rüsch, “falsas expectativas a los propietarios, desinflando al mismo tiempo a potenciales compradores. Es mejor tener 20 viviendas vendibles que 100 invendibles, y en nuestro sector existe la falsa idea de que cuanto más producto tengas, más venderás”.
“En Monika Rüsch, nuestros 25 años de experiencia nos han demostrado que, para vender una propiedad, el trabajo previo de valoración es fundamental. Pasamos horas preparando la valoración y analizando los perfiles de clientes potenciales de esa vivienda.
Ajustar el precio que pide el vendedor a un precio cercano al de precio real de venta permite, tal y como hemos podido comprobar en nuestra agencia, vender una vivienda en un plazo inferior a 3 meses, con un éxito del 90% en la comercialización del total de la oferta. En cuanto a las viviendas que comercializamos en exclusiva, el plazo de venta es inferior al mes, siempre que consigamos ajustar el precio publicado al real de venta”.
El estudio completo sobre la evolución del mercado residencial en Barcelona se puede consultar en: https://blog.monikarusch.com/2018/03/20/los-precios-vivienda-anunciados-estan-25-media-del-precio-real-venta/
