Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Por Joan Bermúdez i Prieto Abogado. Licenciado en Ciencias Políticas. Bermudez Consulting & Management S.L
La observación de los mercados y su evolución, tiende a analizarse a través de datos generalmente macros, mediante el estudio de las grandes cifras, ello nos lleva en ocasiones a establecer unos indicadores de referencia y unos factores de incidencia que no siempre se conjugan bien con la realidad de los sectores investigados.
1. Introducción
El mercado inmobiliario está viviendo un innegable crecimiento de actividad después de casi una década de caída en su dinámica, con un incremento de ventas interanual, según el Instituto Nacional de Estadística (I.N.E.) en Agosto de 2.016 del 20,3%, ello nos lleva a examinar y profundizar en las razones con el objetivo de poder reconocer, explorar y utilizar los factores que incidan para de esta forma posicionar los diferentes agentes su actividad frente a la nueva demanda que surge.
El mercado en estos momentos podríamos diferenciarlo en tres grandes grupos (que lógicamente podríamos seguir subdividiendo en otros muchos), que los efectos de nuestro análisis consideramos puede ser lo suficientemente gráfico. Disponemos de un mercado de grandes inversores (Fondos de Inversión), un segundo grupo de grandes promotoras entre los que también podríamos incluir las inmobiliarias creadas por los grandes bancos que actualmente comienzan a tener vida propia, después del aprendizaje que han tenido que vivir en estos años mientras intentaban (con más o menos fortuna) vender los productos resultantes tanto de las adjudicaciones, daciones o ejecuciones que se han producido y los pequeños inversores o particulares ahorradores.
2. Grandes inversores
Uno de los primeros elementos que aparecen es la significativa demanda de suelo urbano, formulada por Fondos de Inversión básicamente de capital extranjero (estadounidenses, alemanes, luxemburgueses, entre otros) que de la mano de profesionales y organizaciones nacionales, o directamente ellos, se muestran muy interesados en posicionarse en nuestro mercado inmobiliario a través del desarrollo de nuevos edificios. Hasta fechas recientes su interés se centraba en la compra de edificios ya construidos en explotación y/o con recorrido en cuanto a futuras plus valúas. Dada la dificultad que ello comporta ahora por la escasez del producto buscado (en los últimos años ha sido su actividad principal) ya que su objetivo se centra generalmente en las grandes ciudades (básicamente Madrid y Barcelona) y en entornos céntricos, se han visto en la necesidad de ser ellos los creadores de nuevos productos inmobiliarios que se están comenzando a desarrollar.
Su posicionamiento en nuestro entorno es temporal, su objetivo, es un recorrido corto en el tiempo (en ocasiones no más allá de los cinco años). Este segmento de mercado está generando parte del incremento de actividad, pero no se puede considerar que este movimiento sea un proceso de evolución permanente y sostenido de mejora del mercado, ya que su interés y objetivo se centra lógicamente en obtener rentabilidad para su capital invertido (en una horquilla del 7 al 10%) y una plus valúa para el momento de la venta del bien y la repatriación del capital a través de los previsibles incremento de precios y rentabilidades que apunta el sector. Si bien tenemos que admitir que genera un incremento de la actividad y puede comportar un revulsivo para la reactivación en ciertos entornos geográficos, no dejar de ser un riesgo a medio plazo.
Esta interinidad puede comportar, no tan solo que en un escenario futuro los fondos comiencen a retirarse de nuestro mercado y con ello su actividad y consecuentemente ralentizar el despegue del sector. Comporta además que estos desarrollos urbanísticos que se están iniciando o en desarrollo, se centran en entornos concretos y definidos, de los llamados de alto nivel económico, por lo que su influencia en la necesidad/demanda de viviendas que existe y básicamente se centra en los segmentos económicos medio y medio bajo de la población, difícilmente la cubrirán. La probabilidad de generar una bolsa de producto que no es el que actualmente demanda el mercado y que podría comportar en tiempos próximos un exceso de oferta (nuevamente) sin demanda para absorberlo, es realmente alta, además del calentamiento que se comienza a notar en los precios de estos productos (nuevos), que han sufrido un incremento interanual a Agosto del 8,4 (según I.N.E.).
3. Promotoras y pequeños ahorradores
Esta actividad se desarrolla en un escenario atractivo para el inversor extranjero, por la caída de precios que han tenido todos los productos inmobiliarios (viviendas, solares etc.) pero también resulta interesante para los ahorradores, en un entorno de tipos de interés muy bajos que desde el punto de rentabilidad de los depósitos de los clientes en los bancos, se podría considerar esta tendente a cero. Situación que parece se va a mantener al menos durante los dos próximos años, circunstancia que ha recuperado una figura que en los últimos años parecía haber desaparecido y es el inversor particular. Estos inversores, al igual que los fondos ante mencionados buscan una rentabilidad para sus recursos dinerarios, pero a diferencia de ellos, su posición es de permanencia y su objetivo en cuanto a márgenes de rentabilidad se sitúan en entornos más asumibles para un mercado con crecimiento moderado.
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