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Por Lucía Sabio y Raúl Pérez de Arévalo, abogados asociados deCuatrecasas
Sirva el presente artículo como recordatorio y repaso a las figuras jurídicas de la propiedad horizontal en su modalidad “tumbada” o “plana”, y de los complejos inmobiliarios privados, éstos últimos de más reciente creación y regulación pero que han encontrado su lugar por medio de la jurisprudencia y la doctrina elaborado por la DGRN.
1. Origen y regulación
En primer lugar, recordar aquí que al momento de nacer la Ley de Propiedad Horizontal (allá por el año 1960), su artículo primero venía a dar nueva redacción al artículo 396 del Código Civil, de tal forma que se decía que “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, fosos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres.”
Se creaba así el cimiento de la propiedad horizontal tal y como la conocemos hasta nuestros días, siempre referida a ese régimen al que se someten los pisos y/o locales integrados en un único edificio.
Sin embargo, la citada norma venía a olvidarse de aquellas viviendas unifamiliares o adosadas que, construidas en una misma zona en la forma tradicional de “urbanización”, pretendían compartir igualmente elementos comunes sostenidos mediante el común esfuerzo de los propietarios (e incluso en ocasiones, ofrecer servicios adicionales para todos los residentes).
Así, consciente de ese vacío legal, el Tribunal Supremo vino a fijar un criterio de fuentes legales a aplicar a esas urbanizaciones, de forma tal que las mismas debían regirse (i) por sus propios estatutos –dándose preferencia a la autonomía de la voluntad; (ii) analógicamente y en su defecto, por las reglas de la LPH (a este respecto, resulta clarificadora la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 1995).
No obstante, y dado que en los procedimientos seguido ante los distintos juzgados y tribunales aún planteaban ciertas dudas sobre el régimen jurídico de estos complejos inmobiliarios, el legislador, siempre espoleado por el deseo de salvaguardar la seguridad jurídica, promulga la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
Dicha ley, por medio de su artículo 20, viene a añadir el Capítulo III de la LPH, denominado expresamente “del régimen de los complejos inmobiliarios privados”. Si bien dicho capítulo está integrado por un único artículo, el 24, que no ha sufrido modificación alguna desde entonces.
Así, la regulación de los complejos inmobiliarios constituye un importante hito en la evolución del derecho inmobiliario. Atendiendo a la actual redacción del artículo 24 LPH, los complejos inmobiliarios privados podrán participar del régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil siempre que reúnan dos requisitos:
1) Una pluralidad objetiva o, lo que es lo mismo, la existencia de una o varias parcelas independientes entre sí. Es importante tener en cuenta que la pluralidad exigida no es de fincas sino de parcelas, no siendo un requisito imprescindible que las parcelas se encuentren ya edificadas.
2) De otro lado, es necesaria también una pluralidad subjetiva, es decir, una pluralidad de sujetos titulares de las parcelas o, en el caso de estar edificadas, de los distintos inmuebles o de los pisos o locales en que se encuentren éstos divididos. Es cierto que el título constitutivo podrá ser otorgado por un solo propietario, pero el régimen de la LPH quedará en suspenso hasta que existan varios titulares.
Como puede verse, los complejos inmobiliarios privados presentan gran similitud con el régimen de propiedad horizontal, pero no se identifican plenamente.
2. Elementos de la propiedad horizontal
Vemos que los complejos inmobiliarios privados se componen de una serie de elementos privativos y, por otro, una serie de elementos o servicios comunes para su adecuado uso o disfrute. En este sentido, cada uno de los titulares tendrá un derecho de propiedad exclusivo sobre el elemento privativo (parcela o edificación) del que sea propietario y, con carácter inherente a dicho derecho y de manera inseparable al mismo, un derecho de copropiedad sobre los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
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