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Compraventa de vivienda libre por extranjeros
La compraventa de vivienda libre por extranjeros siguió creciendo en el segundo semestre de 2018, aunque, en contraposición al año anterior, los incrementos registrados en los dos semestres del 2018 quedan lejos de los que se produjeron en 2017, con un crecimiento por encima del 10%. Las compraventas ascendieron a las 50.249 operaciones, lo que supuso un incremento interanual del 1,4%. Las operaciones realizadas por compradores extranjeros representaron el 18,2% del total de las compraventas realizadas en el semestre.
Diferenciando por residencia, el 44% de las operaciones de compraventa fueron de extranjeros no residentes. Las compraventas de este grupo se redujeron a nivel interanual (-4,9%), esta disminución repite la reportada el semestre pasado y confirma por tanto la caída de las compraventas de este segmento. La compra de viviendas por residentes extranjeros comenzó a disminuir en 2018, no habiéndolo hecho desde el segundo semestre de 2010.
Los extranjeros residentes supusieron por tanto el 56% de las compraventas, que se incrementaron un 6,9% interanual, manteniendo la desaceleración en el crecimiento interanual mostrada ya el semestre pasado. Parece por tanto, que se rompe la tendencia de crecimiento de compraventa de inmuebles por parte de extranjeros residentes, que desde el 2014 llevaba creciendo a un ritmo siempre superior al 10% en todos los semestres.
En las comunidades autónomas se ha registrado una alta disparidad. Seis autonomías registraron incrementos superiores al 20%, destacando por su fuerza Asturias (29,1%), Castilla y León (26,8%), Murcia (21,3%) y Castilla La Mancha (20,2%). Tres autonomías han registrado caídas: Canarias (-15,3%), Baleares (-13,5%) y Madrid (-4,3%). Cantabria registró exactamente las mismas operaciones en el mismo semestre del año anterior y por lo tanto su crecimiento interanual es nulo (0,0%)
De nuevo, durante este segundo semestre de 2018, las compraventas de extranjeros se concentraron en parte del litoral mediterráneo y los archipiélagos. En este sentido, las CC.AA. con mayor peso de las transacciones de vivienda libre realizadas por extranjeros fueron Baleares (38,5%), Comunidad Valenciana (35,4%), Canarias (33,9%), y Murcia (29,6%), que vuelven a
posicionarse como las cuatro autonomías dónde la compraventa de vivienda por parte de extranjeros tiene más peso sobre el total, todas ellas superando la media nacional (18,2%).
Sin embargo, en la mayoría de regiones del centro peninsular y de la Cornisa Cantábrica las compraventas por extranjeros supusieron un 10% o menos: Navarra (10,0%), Aragón (10,0%) Castilla-La Mancha (9,4%), Asturias (6,3%), Castilla y León (5,3%), País Vasco (5,0%), Cantabria (4,9%), Galicia (4,5%) y Extremadura (3,3%).
Por último, fueron ligeramente inferiores a la media nacional en Andalucía (17,8%) y Cataluña (17,4%) y varios puntos por debajo en La Rioja (11,0%) y Madrid (11,2%).
La práctica totalidad de los extranjeros que compran un inmueble en España optan por acudir al notario para realizar la compraventa en escritura pública ya que, aunque no es obligatoria salvo que se contrate un préstamo hipotecario, les aporta seguridad jurídica.
El notario ajusta la escritura a la legalidad vigente. Para su elaboración, comprueba la identidad, capacidad y legitimación de vendedor y comprador, examina la suficiencia de los poderes aportados, verifica la descripción de la finca y las posibles discrepancias o coincidencias con la parcela catastral, consulta y analiza el estado de cargas de la vivienda y del pago de las cuotas a la comunidad, solicita el informe municipal sobre el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, exige el certificado de eficiencia energética, comunica telemáticamente al Catastro el cambio de titularidad catastral, presenta telemáticamente copia de la escritura en el Registro de la Propiedad el mismo día de la firma, notifica a las partes sus obligaciones legales y fiscales, explica el reparto de gastos de la operación, y gestiona, si las partes se lo piden, el pago de los diferentes gastos que conlleva la operación de compraventa.
Precio de la vivienda libre para extranjeros
El precio promedio por metro cuadrado de las operaciones realizadas por compradores extranjeros en el primer semestre de 2018, referidas a vivienda libre, se situó en 1.748 €. Ello supuso un incremento de los precios hasta el 1,8% interanual, remontando ligeramente sobre el registrado en el primer semestre de 2018 (0,9% interanual). Los extranjeros no residentes pagaron precios mayores que los residentes (2080 €/m2 frente a 1459 €/m2, respectivamente). El precio medio pagado por los extranjeros no residentes creció a la misma velocidad (2,7% interanual) que por los residentes (2,7%), rompiendo la tendencia de crecimientos mayores para los no residentes registrados durante los años 2017, 2016, 2015, 2014 y el segundo semestre de 2013.
A nivel autonómico la evolución de los precios fue también dispar, al caer en siete autonomías, habiéndose producido la mayor caída de todas en Extremadura (-31,0%), seguida por Cantabria (-9,8%), Murcia (-8,5%), Aragón (-3,9%) y La Rioja (-2,3%). Mientras, el precio aumentó en las diez restantes. Entre ellas, destaca el incremento en Navarra (15,7%). También, registrando un ascenso de dos dígitos, se sitúa Madrid (11,5%).
El precio promedio por metro cuadrado para extranjeros siguió registrando fuertes diferencias por CC.AA. Durante el segundo semestre del 2018 se situó por debajo de la media nacional (1.748 €) en once de las diecisiete CC.AA, sin llegar a superar los 1000 €/m2 en seis de las mismas: Castilla-La Mancha, La Rioja, Extremadura, Castilla y León, Aragón y Galicia. Entre los 1000 € y la media nacional y de menos a más se ubicaron Cantabria, Murcia, Asturias, Navarra y Comunidad Valenciana. Andalucía superó ligeramente el promedio nacional. Con precios superiores a la media nacional se encontraron, nuevamente, Canarias (1.856€), Cataluña (2.008 €), País Vasco (2.130 €), Madrid (2.254 €), y Baleares (2.987 €).
Finalmente, la evolución indica que en la segunda mitad del año 2018 los precios medios en las operaciones en las que el comprador era nacional (4,6%) crecieron más que cuando fue extranjero residente (2,7%) y no residente (2,7%). De esta manera se vuelve a mantener la senda observada desde el 2014 con un crecimiento superior para los precios de compradores nacionales sobre los de extranjeros, que se rompió el segundo semestre de 2017.
Distribución de las compraventas de extranjeros, por nacionalidad y residencia
En la segunda mitad de 2018 los compradores con mayor peso sobre el total de extranjeros fueron los británicos (15,3%), seguidos de los otros extranjeros de fuera de la UE (12,1%)???, franceses (8,0%) alemanes (7,5%) y rumanos (7,1%).
Se consolida la recuperación de la actividad de los británicos, mostrada ya el segundo semestre del 2017, que tras las perspectivas de materialización del Brexit habían reducido notablemente sus compras (‑23,6% en el segundo semestre de 2016 y -16,1% en el primero de 2017).
El peso de los ciudadanos comunitarios (incluyendo todavía al Reino Unido) sobre el total de compraventas de extranjeros fue, en el segundo semestre del año, el 67,5%, mientras que el 32,5% restante corresponde a compradores de fuera de la UE, entre los que destacaron los procedentes de Marruecos (6,8%), China (4,6%) y Rusia (3,0%).
Las nacionalidades con mayores incrementos en compraventa de vivienda libre, durante el segundo semestre, fueron Marruecos (27,8%), Argentina (27,4%) y Portugal (17,9%), Ecuador (12,6%) y Países Bajos(11,5%), todos por encima del 10%. Por debajo del 10%, pero en positivo, se encuentran los británicos, rumanos, irlandeses y estadounidenses. En el lado de las caídas, destaca por encima de todos Suecia (-27,1%), seguida por Dinamarca (-15,9%). Chinos, suizos, noruegos, alemanes, belgas, italianos, ucranianos, franceses y rusos también vieron decrecer sus operaciones, pero por debajo del 10%.
Separando por un criterio de residencia, entre los extranjeros residentes destaca la caída de las operaciones de daneses (-17,7%) y la subida de los argentinos (34,1%), marroquíes (28,8%) y portugueses (21,0%). Entre los no residentes, destaca, por segunda vez consecutiva, la fuerte caída de los ecuatorianos (-38,1%), mientras que en las subidas destacan los rumanos (13,8%).
En cuanto a los precios, entre los extranjeros residentes el mayor incremento lo registraron los irlandeses (66,8%) y la mayor caída, por segundo semestre consecutivo, los noruegos (-6,4%). Entre los no residentes en el lado positivo destacó Ecuador (48,4%) y en el negativo Rumanía (‑24,3%).
