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El universo de las socimis está en plena transformación y los expertos tienen claro que iremos viendo vehículos cada vez más especializados y con unos activos de tipología muy diversa.
Las sociedades de inversión inmobiliaria llegaron al mercado hace ya tres años con una idea muy clara: invertir en oficinas, los inmuebles que se benefician antes de la mejora de la economía. Después empezaron a buscar locales, centros y medianas comerciales para beneficiarse del repunte del consumo y también dejaron hueco a los hoteles para exprimir el tirón del sector turístico en España, que vive el mejor momento de su historia.
Desde el año pasado, muchos vehículos han apostado por los pisos y edificios de viviendas en alquiler ante la escasez de oferta y la cada vez mayor demanda residencial del mercado del arrendamiento. Pero, más allá de los inmuebles tradicionales, los expertos aseguran que hay varias socimis que están en trámites para salir a bolsa y cuyos porfolios están compuestos por los llamados activos inmobiliarios alternativos, como por ejemplo las viviendas de alquiler turístico.
Antonio Fernández, presidente del asesor registrado Armabex, asegura que está trabajando ya con cuatro vehículos de este tipo. Uno es de origen gallego y tiene pisos en Sevilla, mientras que otra socimi procede de Málaga y posee viviendas turísticas en Mallorca y las de Madrid concentran sus inmuebles en la propia capital.
“Creo que cuando se regule bien el alquiler vacacional desde las distintas comunidades autónomas y Hacienda, muchas socimis se van a unir y probablemente obtener unas rentabilidades muy atractivas. Es un producto con mucho recorrido”, asegura Fernández.
En Madrid, por ejemplo, el Consistorio ha aclarado que está preparando una regularización específica para las casas de alquiler vacacional que podría derivar en la introducción de una tasa específica o la limitación del número de días en los que un propietario puede destinar su inmueble a uso turístico. La semana pasada, el equipo de gobierno municipal se reunió con sus homólogos de ciudades como Londres y Ámsterdam y se ha comprometido a alcanzar un acuerdo con las plataformas que ofrecen pisos turísticos. En urbes como Barcelona también ha puesto en marcha fórmulas para mantener a raya este negocio a través del Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos de Barcelona (PEUAT).
La regulación de los pisos turísticos, en entredicho
En 2013, el Gobierno del Partido Popular aprobó una ley que permitió que las viviendas turísticas dejaran de estar protegidas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para pasar a regirse por las normativas turísticas de cada una de las 17 comunidades autónomas . En algunos casos hay fuertes restricciones y exigencias para sacar al mercado este tipo de alquileres vacacionales, mientras que en otras regiones aún no hay una regulación aprobada.
En Cataluña o las Islas Baleares, por ejemplo, se busca aprobar una ley que dé potestad a los Ayuntamientos para que restrinjan los pisos turísticos en determinados barrios y zonas de los municipios, con el objetivo de evitar la masificación y la oferta ilegal.
Las residencias, otro foco
Además de los pisos turísticos, Fernández asegura que otros inmuebles alternativos que están en el foco de las socimis son las residencias de mayores y de estudiantes. Dos de los activos con más proyección para este año, según la encuesta que realizaron a inversores internacionales a principios de año la consultora PwC y Urban Land Institute.
En su opinión, estos activos cuentan con muy buenas perspectivas en el mercado español. Según las previsiones, nuestro país será en 2050 el segundo del mundo con más mayores de 65 años, mientras que somos uno de los destinos más buscados por los estudiantes Erasmus.
“Cada vez van a surgir más tipos de activos inmobiliarios en los que el factor determinante es el inquilino: los turistas en el caso de viviendas vacacionales, los mayores en las residencias de la tercera edad y los estudiantes en las residencias especializadas. Incluso se están estudiando otras alternativas como los parkings donde el inquilino son los coches y todo parece indicar que veremos alguna socimi que tendrá aparcamientos entre sus activos”, añade Fernández.
De cara a los próximos años, los expertos también dan por hecho que las socimis irán especializando sus carteras, ya sea por tipos de activos o por la localización de los mismos. En el mercado actual encontramos varios ejemplos que parecen apuntar en esa misma dirección.
Hispania, la segunda socimi más importante de España por valor de mercado, ha anunciado que prevé deshacerse de sus oficinas y viviendas para centrarse en el negocio hotelero. En el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) también encontramos algunos vehículos de un tamaño más reducido que tienen en cartera activos de una sola tipología. Vbare, por ejemplo, solo posee pisos, mientras que Silvercode es especialista en oficinas y Tarjar Xairo, en naves industriales.
“La tendencia generalizada de las socimis es la especialización, porque es muy complicado intentar gestionar una multitud de activos diferentes. Puedes saber perfectamente cómo funciona el sector de las oficinas y cómo hacer dinero con él y no desenvolverte igual en el mercado de la vivienda. Y lo mismo sucede con las áreas geográficas: puedes dominar el mercado de Madrid y no tener ni idea de lo que pasa en Barcelona o Sevilla. Por eso, no tengo ninguna duda de que se constituirán socimis individualizadas por tipos de activos”, concluye Fernández.
