Las prácticas de algunos propietarios para aumentar el valor de la vivienda y tributar para el IRPF

Muchos propietarios buscan alternativas, a veces un tanto arriesgadas, para no perder ganancias cuando venden su vivienda y tienen que tributar para el IRPF

Cuando los propietarios de un inmueble deciden vender su vivienda, tienen que tributar en el IRPF. Es por ello, que muchos deciden aumentar el precio de la vivienda para no perder el beneficio que les corresponde si ni tuvieran que pagar el impuesto por esa compraventa. Para ello, declaran un valor de obra nueva o de reforma superior al real o aumentan el valor de los bienes adquiridos en una herencia ya prescrita. Sin embargo, esta práctica está siendo perseguida por el fisco.  Entonces, ¿cómo Hacienda puede probar las irregularidades?

Antes de todo, cabe señalar el artículo 105.1 de la Ley General Tributaria, cada parte debe probar los hechos que le benefician: la Administración deberá probar la existencia del hecho imponible y el contribuyente, la no sujeción a un impuesto y la aplicación de cualquier beneficio fiscal (exenciones, deducciones, reducciones, bonificaciones…).

La Ley del IRPF considera que el valor adquirido en las transmisiones onerosas es la suma del importe total de la compraventa del inmueble y las inversiones o mejoras efectuadas. Algunos contribuyentes usan la declaración de obra nueva para poder reducir la futura ganancia patrimonial por la transmisión del inmueble. En este caso, la declaración de obra nueva está sujeta al AJD, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados con tipos impositivos situados entre el 0,5% y el 1,5% sobre el valor real del coste de la obra nueva, distinto según cada comunidad autónoma. Los Tribunales llegan tiempo indicando que el valor declarado en la obra no es suficiente ni con un informe pericial ni acreditando cuál ha sido su valor catastral de la construcción.

Otras veces, no hay declaración de obra nueva pero si se han hecho obras de mejoras sobre la vivienda ya construida. En estos casos, el contribuyente puede aportar facturas por trabajos no realizados para reducir su ganancia pero esta práctica es arriesgada ya que Hacienda puede comprobar la veracidad de estas facturas y de las obras efectivamente realizadas. Los Tribunales han llegado a solicitar pruebas adicionales como la prueba testifical del constructor, la existencia de un proyecto, la licencia de la obra…

Otra manera es la de declarar el Impuesto de Sucesiones si ha transcurrido más de 4 años desde que finalizó el plazo para hacerlo, aprovechando de esta manera que Hacienda no puede comprobar el valor de los bienes cuando una transmisión ha prescrito. A efectos del IRPF se estará reduciendo el importe de la futura ganancia patrimonial y por la adquisición hereditaria el impuesto a pagar es de cero. En este caso, el contribuyente deberá acreditar que ha sido un bien heredado a través d escrituras de herencia o donación aunque hay que tener en cuenta que si Hacienda no está de acuerdo, realizará una comprobación.