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El presente artículo tiene como característica más significativa que analiza la fiscalidad de los arrendamientos, desde la posición del arrendador.
SUMARIO
1.Introducción
2. Arrendador Residente en España
3. Arrendador no residente en España
4. Retenciones
5. Impuesto sobre el Valor Añadido
6. Conclusiones
1. Introducción
En la legislación tributaria española los rendimientos procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, se determinan en base a la condición del sujeto pasivo y por el tipo de negocio jurídico por los que se generan esos rendimientos.
Estableceremos dependiendo de si el sujeto es persona física o persona jurídica, si cuenta con local y empleado, si reside o no reside en España la normativa a aplicar.
2. Arrendador Residente en España
El arrendador cuando es residente en España, si es persona física deberá tributar como rendimiento de capital inmobiliario en el IRPF, con la excepción de que cumpla las condiciones para considerarlo afecto a una actividad económica, si fuera así, se declararían como rendimientos de actividades económicas. En el caso de que fuera Persona Jurídica tributaria por el IS.
2.1. Rendimientos de Capital Inmobiliario (Persona Física)
Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos se reciban del arrendatario excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido. En el de caso de haber indemnizaciones recibidas del arrendatario por daños o desperfectos en el inmueble se consideraran como rendimientos irregulares y disfrutaran de un porcentaje de reducción del 40%.
Serán deducibles todos lo gastos necesarios para la obtención de los rendimientos que sean a cargo del titular, y el importe del deterioro sufrido por los bienes. En caso de arrendamiento por período inferior al año, se prorratearán los gastos deducibles de carácter anual.
En particular los siguientes gastos son deducibles
a) Intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bienes que generan los rendimientos y demás gastos de financiación, siempre que sean a cargo del propietario o titular.
b) Tributos y recargos no estatales no repercutibles legalmente y que no tengan carácter sancionador.
c) Tasas y Recargos Estatales.
d) Cantidades devengadas por terceros en contraprestación, directa o indirecta, de servicios personales siempre que sean a cargo del titular.
e) Gastos de formalización de arrendamiento y defensa jurídica.
f) Saldos de dudoso cobro, cuando el deudor esté en suspensión de pagos o cuando entre la primera gestión de cobro y el final del período impositivo haya transcurrido más de 6 meses. Si una vez deducido un saldo como gasto se obtuviera su cobro, en ese caso se considerará ingreso de ese período.
g) Gastos de conservación y reparación soportados por el titular. Son deducibles en tanto se trata de gastos necesarios para mantener en uso el bien. Por el contrario, no serán deducibles los gastos de ampliación o mejora, ya que suponen un aumento en el valor del bien.
h) Primas de seguros relacionados con el inmueble.
i) Servicios y Suministros a cargo del titular.
j) Amortizaciones tanto del inmueble como de los bienes muebles cedidos conjuntamente con el mismo, siempre que respondan a la depreciación efectiva. A efectos fiscales se entiende cumplido este requisito en el caso del inmuble el 3% del mayor valor, entre el Coste de Adquisición y el Valor Catastral excluyendo el valor del suelo, y en referencia los muebles que la dotación no exceda el coeficiente lineal máximo fijado en las tablas de amortización de carácter general para actividades económicas, que en general es el 10%.
En el de caso de haber indemnizaciones recibidas del arrendatario por daños o desperfectos en el inmueble se consideraran como rendimientos irregulares y disfrutaran de un porcentaje de reducción del 40%
Además de los gastos podremos disfrutar de las siguientes reducciones si cumplimos los requisitos:
Con efecto a partir del 1 de enero de 2011, la reducción es el 60% del rendimiento neto en el arrendamiento de viviendas antes un 50%, que puede aumentar al 100% cuando el arrendatario tenga una edad comprendida de 18 a 30 años, antes la edad comprendida era de 18 a 35 años, en el caso de que el contrato fuera anterior a 1 de enero de 2011 se ampliara hasta los 35 años y además unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al indicador público de renta de efectos múltiples.
Cuando el arrendatario del bien inmueble guarde parentesco con el sujeto pasivo, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total computable no podrá ser inferior a la cuantía que resultaría de la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias al inmueble.
Si el inmueble a estado desocupado durante periodo del año aplicará la imputación de rentas inmobiliarias que son consecuencia de la mera propiedad de un inmueble o de la titularidad de un derecho real de disfrute.
En este sentido, la imputación de rentas inmobiliarias está condicionada a que los inmuebles de los que dichas rentas presuntas cumplan los siguientes requisitos:
– Los inmuebles con consideración de bienes urbanos y que no estén afectos a actividad económica alguna.
– En el caso de tratarse de inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.
– Que no estén arrendados.
– Que no constituyan vivienda habitual del titular.
La renta imputable por este concepto se estimará en la cuantía del 1,1% ó 2% del valor catastral del inmueble, dependiendo de si el valor catastral ha sido revisado con posterioridad a 1994 o no respectivamente. Cuando no se disponga del valor catastral, se tomará el 50% del 1,1% del mayor de los siguientes valores.
Si somos no residente con residencia en un país de la unión europea la alternativa a elegir es la de tributar por IRNR sin establecimiento permanente
Se tributará a la escala general y progresiva de gravamen. El tipo máximo de gravamen es del 45%.
2.2. Rendimientos como Actividad Económica (Persona Física) o Impuesto de Sociedades (Persona Jurídica)
Se entiende en el IRPF que el arrendamiento de bienes inmuebles se realiza como actividad económica cuando concurran simultáneamente las siguientes circunstancias
a) Que, en el desarrollo de la actividad, se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a la gestión de los inmuebles arrendados.
b) Que exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, para el desempeño de dicha gestión.
En este caso deberemos determinar el rendimiento neto de la actividad por el método de estimación directa sea esta normal o simplificada según corresponda por las particularidades del sujeto pasivo.
La determinación del rendimiento neto de las actividades económicas en el método de estimación directa se realiza de acuerdo con las normas del Impuesto sobre Sociedades (IS), sin perjuicio de las reglas contenidas a estos efectos en la propia Ley y Reglamento del IRPF.
En definitiva, la determinación del rendimiento neto en el método de estimación directa, en cualquiera de sus modalidades, debe efectuarse a partir de los conceptos fiscales de ingresos íntegros y gastos fiscalmente deducibles.
La renta imputable por este concepto se estimará en la cuantía del 1,1% ó 2% del valor catastral del inmueble, dependiendo de si el valor catastral ha sido revisado con posterioridad a 1994 o no respectivamente
Se tributará a la escala general y progresiva de gravamen. El tipo máximo de gravamen es del 45%.
El arrendatario siendo persona jurídica deberá tributar por IS, siguiendo las normativas del impuesto y beneficiándose de los distintas deducciones establecidas en la LIS que le sean aplicables.
Se tributará a un tipo máximo del 30%.
3. Arrendador no residente en España
3.1. Con Establecimiento Permanente
Se entiende que una persona opera mediante E.P. en territorio español, cuando por cualquier título disponga en el mismo, de forma continuada o habitual, de instalaciones o lugares de trabajo de cualquier índole, en los que realice toda o parte de su actividad, o actúe en él por medio de un agente autorizado para contratar, en nombre y por cuenta del no residente, que ejerza con habitualidad dichos poderes.
Con carácter general, la base imponible de los establecimientos permanentes se determinará de acuerdo con las disposiciones del régimen general del Impuesto sobre Sociedades. Podrá también compensar las bases imponibles negativas como en dicho impuesto.
Se tributará a tipo máximo del 35%
Tendrán una imposición complementaria del 19% exigible cuando transfieran rentas al extranjero. La imposición complementaria no será aplicable cuando tengan su residencia fiscal en otro Estado miembro de la Unidad Europea o en un Estado que haya suscrito con España un convenio para evitar la doble imposición, en el que no se establezca expresamente otra cosa, siempre que exista un tratamiento recíproco.
3.2. Sin Establecimiento Permanente
Cuando el no residente opere en España sin mediación de establecimiento permanente, el gravamen de las rentas obtenidas tributará por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (en adelante IRNR) de forma independiente por cada operación sujeta que realice, con devengo instantáneo y sobre los ingresos brutos obtenidos por el no residente, sin que sea posible compensación alguna entre las rentas.
Con carácter general, en el caso de rendimientos por el arrendamiento de inmuebles, la base coincide con los ingresos íntegros percibidos sin que sea posible deducir ningún gasto.
No obstante, a partir de 1 de enero de 2011, cuando se trate de sujetos pasivo residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea, para la determinación de la base imponible, podrán deducir los gastos previstos en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, siempre que se acredite que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España.
Si el inmueble sólo está arrendado una parte del año, deberá determinar el rendimiento como en el párrafo anterior, por los meses que haya durado el arrendamiento, y, para los restantes, hallará la parte proporcional del 1,1% (o, en su caso, 2%) del valor catastral.
El tipo al que se tributara es del 24%.
(Tenéis que hacer los cuadros con nuestro diseño)
4. Retenciones
Están obligados a practicar retención o ingreso a cuenta los arrendatarios alquiler de inmuebles urbanos siempre que se trate de:
a) Personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.
b) Empresarios individuales y profesionales, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.
c) No residentes que operen mediante establecimiento permanente.
Por consiguiente, los inquilinos de viviendas como tales no tienen obligación de retener a sus arrendadores.
Están sometidos a retención o ingreso a cuenta los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos, fundamentalmente aquellos que tengan la consideración de locales industriales o de negocio o de terrenos de naturaleza urbana.
No se procede con la retención en los casos de :
a) Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.
b) Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales.
c) Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de las
Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas. Para que esta exoneración de retención sea efectiva, el arrendador deberá aportar al arrendatario un certificado expedido por la Administración Tributaria en el que figuren que el arrendador figura dado de alta en la matrícula de I.A.E. por el epígrafe 861.1 u 861.2 u otro que le faculte para esta actividad, que no resulte o resultaría cuota cero, que no tenga más de un año de expedido y que se expide exclusivamente a efectos de exoneración de retención o ingreso a cuenta de las rentas que perciba como tal arrendador.
La retención se debe practicar sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos, cualquiera que sea su calificación, será el resultado de aplicar el porcentaje del 19 por ciento sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido.
No es preciso que el importe de la retención o ingreso a cuenta soportado se haga constar por el arrendador en el recibo o factura que extienda al arrendatario.
Los inquilinos de viviendas como tales no tienen obligación de retener a sus arrendadores
El arrendatario deberá expedir al arrendador un certificado de retenciones con anterioridad a la apertura del plazo de presentación de la declaración anual de este último por IRPF o IS.
5. Impuesto sobre el Valor Añadido
El arrendamiento de viviendas utilizadas como tales, con los muebles incluidos en las mismas y con los garaje y anexos es una operación exenta de IVA, por lo que el arrendador no repercutirá este concepto, caso contrario cuando el arrendamiento es con opción a compra, en el cual el arrendador deberá repercutir el 7% de IVA.
No está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas cuando el arrendador se compromete a prestar servicios propios de la industria hotelera.
Tampoco está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas efectuado por una persona jurídica para destinarlo, aunque sea para cederlo a sus empleados.
6. Conclusiones
Para determinar cuál es la mejor opción para tributa deberemos estudiar la composición de nuestra cartera de inmuebles, dependiendo del tipo de inmueble a arrendar nos conviene una u otra opción.
Si arrendamos principalmente viviendas la mejor opción es tributar en IRPF como rendimientos de capital inmobiliario, ya que disfrutaremos de un 50% (60% 2011) de reducción, o 100% si el arrendatario tiene una edad comprendida entre los 18 y 35 años (18 y 30 años para 2011), por lo tanto podremos llegar a tributar a cero por este concepto.
En el caso de que arrendemos principalmente locales comerciales, es recomendable tributar por IS antes que por actividad económica en IRPF, ya que en el primero se tributara por el primer tramo al 25% y el resto al 30%, y en el segundo puede llegar al 45% esto lo determinara nuestra cifra de negocio, hay que tomar en cuenta que si optamos por tributar por IRPF, si decidimos repartir los beneficios estos tributaran como rendimientos de capital en la base del ahorro en IRPF de los socios.
Si somos No Residentes, es aconsejable dependiendo de los gastos de la actividad de arrendamiento plantearse la alternativa de tener local y empleado, y tributar como establecimiento permanente, siempre y cuando seamos residentes de un país que cuente con convenio con España.
Si somos no residente con residencia en un país de la unión europea la alternativa a elegir es la de tributar por IRNR sin establecimiento permanente.
Carlos Andrade Monagas. LaBE Abogados
(Ver documento adjunto)
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