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Dada la delicada situación económica en la que se encuentra inmersa el país, donde es muy común que el arrendatario cuando ve que su economía no le permite el abono de las rentas pactadas en el contrato aguante al máximo la posesión del inmueble arrendado, obligando al arrendador a interponer la correspondiente demanda de desahucio y reclamación de rentas, no es de extrañar que el arrendador renuncie a la indemnización que le correspondería cobrar cuando el arrendatario desiste del contrato suscrito, entrega las llaves y abandona la posesión.
No obstante, es relativamente frecuente que en los tribunales se diriman disputas sobre la posibilidad de minorar las indemnizaciones a favor del arrendador en caso de desistimiento del arrendatario. A continuación se estudiará en qué supuestos especiales puede darse esta moderación, así como las distintas posiciones jurisprudenciales al respecto.
1. Motivos por los que el arrendatario puede resolver el contrato de arrendamiento unilateralmente
La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos establece una serie de supuestos en los que el arrendatario puede resolver por su cuenta el contrato de arrendamiento suscrito.
A este respecto, en el apartado 1º del artículo 27 de la referida ley, se establece un supuesto genérico afirmando que “el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil”.
Igualmente, el apartado 3º de ese mismo artículo establece a favor del arrendatario una serie de supuestos específicos de resolución, que enunciamos a continuación:
“a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda”.
Este artículo 27.1 fija, por tanto, que si las partes libremente pactan en su contrato de arrendamiento cláusulas especiales que no son respetadas por el arrendador, el arrendatario puede libremente, bien obligar a aquel a cumplir lo pactado, bien a resolver el contrato.
Igualmente se establecen en su apartado 3º dos cláusulas específicas destinadas a proteger al arrendatario de cualquier acto que altere la posesión normal del inmueble.
2. El desistimiento libre del arrendatario y sus supuestos de aplicación
Sin perjuicio de los supuestos específicos antes indicados, lo cierto es que nuestra normativa de arrendamientos recoge el desistimiento libre del arrendatario cuando se cumplan unos requisitos específicos, si bien se establece a favor del arrendador una compensación por las expectativas frustradas del contrato.
En este sentido, la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, reformó, entre otros preceptos, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, otorgándole una nueva redacción, que es la que se expone a continuación:
“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.
Esta nueva redacción permite la resolución unilateral del arrendatario, sin necesidad de alegar alguna de las causas establecidas en el artículo 27, siempre y cuando se cumplan una serie de requisitos, que exponemos a continuación:
a. Que hayan transcurrido al menos seis meses de la duración inicial del contrato.
b. Que es necesario que el arrendatario le comunique la voluntad de resolver el contrato con una antelación mínima de un mes al momento en que quiera hacer efectiva dicha resolución, y que dicha comunicación sea de forma fehaciente.
c. Que si se trata de arrendamientos pactados con una duración superior al año, el arrendatario deberá indemnizar con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir.
d. Que si se trata de contratos inferiores al año, parece (y decimos parece porque el texto no es nada claro) el desistimiento del arrendatario no devengará indemnización alguna a favor del arrendador.
e. Que no es necesario para instar la resolución del contrato que el arrendatario acredite justa causa o circunstancias sobrevenidas por la crisis económica o razones personales, ya que lo único que debe hacer el arrendatario es comunicarlo fehacientemente, sin perjuicio de, en su caso, abonar una indemnización al arrendador.
f. Por último, un tema de suma importancia y que entendemos que está haciendo y hará correr ríos de tinta al respecto, es la aplicación de esta doctrina a los arrendamientos de local de negocio, ya que en la reciente reforma no se ha incluido ningún precepto que haga extensivas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda las opciones que establece el referido artículo 11, por lo que a priori, y en tanto no haya jurisprudencia en contra, se entenderá que a este tipo de contratos se le aplicará la que podríamos llamar “teoría clásica”, es decir, que ante el incumplimiento del contrato, el arrendador podrá exigir el abono de todas las rentas del contrato que quedarían pendientes, salvo que se acrediten circunstancias sobrevenidas y justificadas que puedan eximir de ese abono al arrendatario, y contando siempre con la posibilidad de moderar los daños derivados de ese incumplimiento que es lo que analizamos en el artículo.
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