La inversión en el sector terciario marcará un nuevo récord en 2017

Primer estudio de Engel & Völkers sobre activos no residenciales

• Barcelona se convierte en la ciudad protagonista del año al acaparar el 57% de las operaciones realizadas frente al 20% que copaba en 2014
• Los locales comerciales y los edificios a rehabilitar en las zonas ‘prime’ de las grandes ciudades son los activos más demandados
• El precio de las oficinas en Madrid y Barcelona mantendrá la tendencia alcista y subirá entre el 5% y el 10% anual

Todo apunta a que la inversión en el sector terciario marcará un nuevo récord en 2017. El crecimiento sostenido durante los dos últimos años de la participación de inversores españoles hasta acaparar el 40% del total del volumen frente al 60% de la inversión aún extranjera, lleva a Engel & Völkers a pronosticar para este ejercicio un volumen histórico que superará los 11.900 millones alcanzados en 2015.

Sólo en el primer trimestre se cerraron operaciones de activos inmobiliarios no residenciales por valor de 3.520 millones de euros, de los que más de la mitad se concentró en Madrid y Barcelona.

Por sectores, los segmentos de retail y oficinas continúan liderando la inversión y, mientras en el primero asciende a 1.495 millones de euros, en oficinas se acerca a los 900 millones de euros, una cifra que dobla la registrada en el mismo periodo de 2016. Por detrás se sitúan el sector hotelero, con 783 millones de euros, y el logístico.

Barcelona adelanta a Madrid en número de transacciones Barcelona se ha erigido en la ciudad protagonista del año. Tras acaparar 20 de las 35 operaciones realizadas, la Ciudad Condal ha pasado en tres años de representar el 20% del mercado al 57%, superando por primera vez a Madrid como principal destino de la inversión.

“El nivel de precios de los activos inmobiliarios en Barcelona sigue entre un 30-40% por debajo de los precios de otras capitales europeas, lo que convierte a la ciudad en un lugar idóneo para la inversión inmobiliaria”, destaca Alberto Sarrias, director general de Engel & Völkers Commercial para España, Portugal y Andorra. “Los precios de venta están subiendo entre un 5% y un 10% anual, lo que implica una rentabilidad que puede llegar al 15% para los inversores”, añade.

Perfil del comprador

Los locales comerciales y los edificios a rehabilitar en las zonas ‘prime’ de las grandes ciudades son los activos más demandados por los inversores. No obstante, existen diferencias según el perfil del comprador. Mientras los fondos de inversión prefieren edificios para rehabilitar, de oficinas y centros comerciales, el inversor privado se decanta por locales y pequeños edificios.

También la nacionalidad define distintos tipos de inversión dentro del sector terciario español. Si los extranjeros buscan rentabilidades a corto plazo que no le ofrece el mercado financiero, el perfil nacional busca patrimonializar su dinero con una inversión segura y una mentalidad largoplacista.

“En ambos casos, la calidad del inmueble prevalece al precio debido a que los clientes son muy conocedores del mercado”, señala Jon Uriona, director de la división industrial e inversión de Engel & Völkers Madrid.

Locales comerciales

El retail es el segmento rey del sector. Dentro de la fuerte actividad que registra cabe destacar el repunte registrado en las operaciones de traspaso, especialmente de locales cuyo uso está destinado a la restauración. En el caso de Barcelona, el nuevo plan de usos aprobado por el Ayuntamiento, por el que se restringe la concesión de licencias en el casco antiguo de la ciudad, ha provocado un considerable incremento de los precios de los traspasos de este perfil de activo. Pero ni siquiera este mayor coste ha frenado el número de transacciones, que se han incrementado más de un 15% respecto a 2016.

Una situación similar es la que se vive en Madrid, donde “los inversores están dispuestos a pagar un precio superior por un local donde las instalaciones estén en buen estado y tenga todas las licencias en orden”, explica Belén Bedate, directora del segmento de oficinas y retail de Engel & Völkers Madrid.

Los precios son muy sensibles a la ubicación, las características del propio inmueble, así como al flujo de tráfico peatonal y rodado. Por ello, los niveles de renta en los tramos más comerciales de las principales calles de las grandes ciudades siguen con su tendencia alcista.

En Madrid, en las calles más caras como Preciados, las rentas pueden superar los 250 €/m2 mensuales. Muy cerca se sitúan exclusivas vías como Serrano y Gran Vía, donde las rentas de los mejores locales rondan los 240 y 220 €/m2 al mes, respectivamente. mientras que en la calle Fuencarral se pagan alquileres de 145 €/m2/mes.

En otras zonas y calles más secundarias, las rentas sufren descensos muy bruscos en relación a las áreas prime, ampliándose mucho la horquilla de precios.

Oficinas

Las operaciones de gran envergadura como la compra de la Torre Agbar por parte de Merlín Properties por 142 millones de euros han permitido a Barcelona situarse en el primer lugar del ranking del mercado de oficinas español. El volumen en la Ciudad Condal ha alcanzado en el primer trimestre casi los 450 millones de euros frente a los 40 millones del mismo periodo de 2016.

No obstante, Barcelona sigue sufriendo una escasez de oferta significativa en edificios y grandes superficies de oficinas que previsiblemente se alargará, al menos durante los próximos años. Por este motivo, además del aumento de pre-alquileres de gran tamaño en la zona del distrito 22@ se esperan incrementos de rentas para los próximos cuatro años de al menos un 5%.

Una tendencia alcista en línea con la subida de rentas prevista también en Madrid, que Engel & Völkers sitúa entre un 5% y un 10%. En este sentido, cabe destacar que la renta media en la zona prime se ha incrementado hasta alcanzar los 29,50 €/m2/mes.

Frente a las megaoperaciones vistas en la Ciudad Condal, la contratación de oficinas en Madrid durante los primeros meses del año se ha mantenido prácticamente en los mismos niveles de 2016, con ausencia de transacciones de gran tamaño. Casi el 50% ha sido en oficinas con superficies entre 300 y 700 m2 y sólo un 16% en superficies superiores a los 2.000 m2.

La tasa general de disponibilidad de oficinas en Madrid se sitúa en torno al 12%, distinguiendo entre el Área Central de Negocio, donde la disponibilidad es del 9,5% para caer hasta el 6,5% en el centro de la ciudad. Fuera de la M-30 nos encontramos con tasas superiores que llegan hasta el 17% y que llegan al 22% en zonas de la periferia. Precisamente el área central es la zona más demandada, alcanzando un 45% de contratación total, que en el primer trimestre del año se ha cuantificado en unos 115.000 m2. Otras áreas con buenos niveles de actividad han sido la A2 con un 25% de contratación y el centro de la ciudad (11%).

En Barcelona, las zonas más solicitadas para oficinas se centran en el área del Paseo de Gracia y la Avenida Diagonal, pero la escasez de oferta de producto en esta zona ha trasladado la contratación hacia áreas como 22@, donde la desocupación ha pasado de niveles del 17% en 2013 al 9% actual. Durante el primer trimestre, la contratación se ha repartido entre el centro ciudad y CBD (41%), en nuevas áreas de negocio (33%) y el 26% restante en la periferia.

“La oferta de oficinas se adapta cada vez más a las necesidades del futuro usuario que es más exigente en cuanto a funcionalidad, eficiencia energética, servicios para sus empleados, etc… Esto, unido al crecimiento de las rentas, hace que los propietarios de edificios de oficinas consideren rentable invertir en la mejora de sus inmuebles para conseguir un buen retorno de la inversión”, explica Belén Bedate.

Entre los sectores más activos en la búsqueda de oficinas destaca el tecnológico, si bien las operaciones más importantes del primer trimestre del año han sido protagonizadas por la banca, servicios profesionales y la administración pública.

Engel & Völkers Commercial duplica la facturación

La fuerte actividad de operaciones entre dos y cuatro millones de euros ha permitido a Engel & Völkers Commercial duplicar la facturación en Madrid y Barcelona durante el primer semestre del año. La operación de sale and lease back asesorada en Barcelona por valor de 4,4 millones de euros de un edificio de oficinas del polígono Mas Blau en el Prat de Llobregat se encuadra dentro del modelo habitual de operaciones gestionado por la compañía.

En el segmento hotelero, cabe destacar el desembarco en Vigo de la cadena francesa B&B Hotels de la mano de Engel & Völkers, cuyo prototipo de hoteles econochic ha supuesto una ruptura en la hegemonía de las firmas locales. Por su parte, en alquiler, sobresale la operación de las nuevas oficinas de un prestigioso bufete de abogados internacional en el madrileño Edificio Beatriz (calle José Ortega y Gasset, 29), donde el nuevo inquilino ocupará unos 4.060 m2.

Bilbao y Vigo, una inversión de marcado carácter nacional

Fuera de Madrid y Barcelona, el perfil del comprador del sector terciario es sobre todo nacional.

“Mientras los inversores demandan activos en rentabilidad, principalmente de locales en buenas zonas de la ciudad, que garanticen la inversión y que ofrezcan una rentabilidad a partir del 5%, los vendedores en ciudades como Bilbao son principalmente familias con patrimonio que disponen de activos heredados”, explica José Antonio Álvarez, director de la oficina vizcaína.

En Vigo, donde el parque de oficinas es muy antiguo y en pocas ocasiones adaptado a las necesidades de la demanda, la renta de una oficina céntrica puede rondar los 6-10 €/m2/mes según la ubicación y el estado del inmueble.

Con una red cercana al centenar de agentes distribuidos en las áreas de investment, retail, oficinas e industrial, Engel & Völkers Commercial realiza operaciones de cualquier tipo de activo inmobiliario por toda España. Una amplia cartera que mostrará en la feria Realty Spain, que se celebrará mañana, día 21, y el jueves 22 de junio en el Palacio de Cibeles de Madrid.