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Por Francisco José Montoro Cádiz. Abogado del departamento de Civil, Penal y Mercantil de Medina Cuadros Jaén
La figura de la fianza se constituye como una garantía para el arrendador de un bien inmueble ante posibles impagos futuros del arrendatario, así como para los eventuales daños o desperfectos en el inmueble que sean responsabilidad del inquilino, y es en este segundo plano donde el silencio de la Ley provoca fuertes controversias en la práctica, sobre todo cuando llega el momento de devolver la fianza.
I.- Introducción
La figura de la fianza en los contratos de arrendamientos de fincas urbanas (pues a esta modalidad de contrato se circunscribe), se puede definir conceptualmente como la cantidad económica que el inquilino o arrendatario debe entregar al arrendador para garantizar el cumplimiento de determinadas obligaciones por su parte. Se trata, pues, formalmente de una garantía a favor del arrendador.
Su regulación positiva actual se encuentra en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de Noviembre (Fianza. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda…)
Esta redacción actual no es la que inicialmente fijó la Ley, sino que ha sufrido varias modificaciones: por la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social se le añadió el último apartado, referente a la exención de constituir fianza para las Administraciones Públicas, y Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales en su función pública de colaboración con la Seguridad Social (retomando con ello la previsión que ya se contenía en la ley anterior); por la Ley Ley 39/2010, de 22 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2011, que también afectó al apartado 6 al definir más concretamente las Administraciones Públicas exentas; y luego la modificación introducida por la Ley Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que modificó los apartados 2 y 3 iniciales, en el sentido de permitir la actualización de la fianza a partir de los tres años de vigencia del contrato, en lugar de los cinco iniciales, manteniendo la remisión la voluntad de las partes en el contrato esa posibilidad de “actualización”.
Se constituye, pues, como una figura de garantía básica y, si se quiere, inicial, para el arrendador, a cargo del arrendatario, aunque como se ha indicado, no es la única, pues el legislador (tal vez consciente de su “endeblez”) abrió la puerta a garantías adicionales que si bien no son impuestas por la ley, se deja la posibilidad a ser pactadas por las partes, en el contrato, y que normalmente, son entre otras, aval bancario, seguro de impago de alquiler, depósito, etc.; y que el arrendador, para garantizarse en lo posible el cumplimiento de la obligación principal de pago y/o el mantenimiento de la finca del inmueble, sobre todo en grandes ciudades o respecto de inmuebles más cotizados, puede imponer en el contrato.
Decir, aunque se trata de una obviedad pues está recogido de forma expresa en la ley y deviene de la anterior, que la cuantía de la fianza se distingue entre el equivalente a una mensualidad de renta para las viviendas y a dos mensualidades cuando el arrendamiento lo es para uso distinto, normalmente para un local de negocio.
II.- Finalidad y aplicación de la fianza (o las garantías adicionales)
Los eventuales incumplimientos que permitirían al arrendador hacer uso de la fianza para reintegrarse de los perjuicios, se desdoblan en dos apartados fundamentales:
- Por un lado, el impago de rentas u otras cantidades asimiladas a la misma (recibos de suministros, cuotas de comunidad, etc). Pero en este caso, sólo se aplicaría al final del contrato, y si quedasen rentas por pagar y no hubiera otros conceptos que reintegrar, pues la fianza no está concebida ni prevista legalmente como sustitutiva de la renta, pero si finalizado el contrato, y efectivamente hubiese alguna mensualidad pendiente, el propietario estaría legitimado para aplicar el importe de la fianza a ese concepto.
- Y por el otro, los eventuales daños o deterioros en el inmueble, cuya responsabilidad sea del inquilino.
Y es en este campo, y más concretamente en el segundo apartado en el que, no es difícil atisbar, se centran los problemas y controversias sobre lo que pueden considerarse como daños o desperfectos de los que tendría que responder el arrendatario y que darían derecho al propietario arrendador hacer uso directo en su caso de la fianza, ya que la Ley no hace una mención expresa ni enumera los supuestos para los que debería responder la fianza, como se concretarían u objetivarían esos posibles daños o desperfectos.
Resulta normal que durante la vida del contrato, y en base a la privacidad o derecho a la intimidad de que goza el arrendatario respecto del inmueble, no suelen apreciarse los daños o desperfectos causados por el inquilino, más all´-a que éste los comunicase, o que se manifestaran externamente. Es cuando llega el momento de dar por concluido el contrato de arrendamiento es cuando suelen darse esos problemas respecto a si el arrendador puede quedarse o no con parte de la fianza (o con toda) para reparar determinados daños que ha observado en el inmueble y sobre todo, que puedan ser imputados al arrendatario.
Se podría considerar que pese a haberse producido gastos, modificaciones en el inmueble o incluso daños aparentes, el arrendador no podría hacer uso de la fianza en casos como los siguientes:
- Obras de conservación: son los casos en los que el daño en el inmueble debe ser reparado porque sin dicha reparación la vivienda no cumple los requisitos necesarios para ser habitable. Por prescripción del Art. 21,1 de la LAU estos gatos daños deberían ser a cargo del arrendador, pero no son pocas las ocasiones en que, o no se comunican, o si se hace, luego no son sufragados por la propiedad, por lo que el arrendatario los suele realizar y luego, llegado el momento de la finalización del contrato, se suscita la controversia de si el propietario ha de abonarlos (mediante su compensación con las últimas mensualidades), o si este puede reclamar el importe quedándose con la fianza o parte de ella. Lo que conduce a su vez a que el inquilino no se muestre de acuerdo, con lo que la única solución vendría a través de someterlo a la vía judicial.
Por su parte, el arrendador sí podría usar la fianza para reparar daños cuando se aprecie y, sobre todo, se pueda objetivar que el inquilino sea el culpable directo o indirecto de daños constatables, tales como rotura de muebles, elementos sanitarios, paredes o techos, etc…, que, expresa la doctrina, “no sean atribuibles al uso cotidiano de la vivienda”, y que tampoco se hayan podido causar por accidente.
De nuevo, no es difícil pensar que la concreción o prueba de tales circunstancias se presenta más que problemática: por un lado, se suelen comprobar por el propietario una vez finalizado el contrato y cuando el inquilino ya ha dejado el inmueble, y en no pocas ocasiones ya no se tiene contacto con él.
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