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Por Alberto Cano Alsúa. Abogado y Administrador de fincas, Director Gerente CANOABOGADOS
Las relaciones de vecindad tienen su máximo exponente en la propiedad horizontal en las reuniones de la comunidad de propietarios, donde los mismos ejercen sus derechos y deberes y exponen sus desacuerdos mediante los mecanismos de la impugnación, que es la forma en la que la ley prevé y regula estas discusiones.
La propiedad horizontal hizo su irrupción en los ordenamientos jurídicos como una modalidad de la comunidad de bienes, si bien, el progresivo desenvolvimiento de la institución ha tendido principalmente a subrayar los perfiles que la independizan de la comunidad de bienes.
La ley de propiedad horizontal, 49/60 de 21 de julio (BOE 23 de julio de 1960) es especial por muchos motivos y brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí misma para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que preside y gobierna estas clases de relaciones y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la Ley.
El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en razón de los intereses en juego, configurando éstos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica.
Pero hablamos de relaciones de vecindad, de relaciones humanas, donde en ocasiones, más de las que suponemos, las reglas de la sana lógica no imperan. De ahí que surjan los conflictos entre vecinos y/o entre estos y la Comunidad.
En este artículo, hablaremos sobre la impugnación de los acuerdos comunitarios que es sinónimo de combatir, contradecir, reclamar y refutar; verbos de la discusión, del enfrentamiento y de la lucha por tener la razón, nuestra razón aunque no sea la del conjunto o que vaya en contra de la colectividad. En definitiva, del ejercicio de nuestros derechos y deberes en colectividad, en sociedad, como miembros de un conjunto.
Cuantas veces escuchamos a un propietario, en pleno acaloramiento, asegurar, voz en grito, que va a impugnar una determinada decisión asamblearia, cuando piensa que esta va en contra de sus particulares intereses. Otras veces el propietario piensa que ha formulado impugnación con el mero envío de un escrito somero, dirigido al Presidente o al Secretario Administrador de la Comunidad, donde hace constar sus motivos de disidencia y reclamación. Si realmente supiera que esto no vale para nada.
La ley prevé estas discusiones, las ordena y organiza en normas de derecho necesario, aquellas que no quedan al arbitrio de la voluntad humana, aquellas que son esencialmente las reglas del juego y que tiene su máximo exponente en una norma “procesal” como es el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice:
Artículo 18
1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.
Artículo 18 redactado por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, sobre Propiedad Horizontal.
Para poder impugnar algo, primero debe existir. Por tanto, considero imprescindible y fundamental revisar si la Comunidad de Propietarios:
a) podía tomar el acuerdo –no se puede votar sobre aquello que no consta en el orden del día de la convocatoria de la Junta General de Propietarios, sea esta ordinaria o extraordinaria-;
b) si se respetaron y computaron correctamente las mayorías que la Ley establece en su artículo 17 (mayoría simple, mayorías cualificadas de 1/3, 3/5 partes, unanimidad) o en su artículo 10 (aquellos especiales que no requieren siquiera decisión asamblearia –habitabilidad, accesibilidad, eficiencia energética-);
c) y si realmente la Comunidad tomó el acuerdo (decisión sobre algo tomada en común por varias personas/conformidad o armonía entre personas o aceptación de una situación, una opinión, etc.) y en que término/s quedó fijado este.
Los acuerdos adoptados en sesión de junta de propietarios constituyen un negocio jurídico con multitud de sujetos, donde los asistentes -por sí o representados- manifiestan y exteriorizan su voluntad a través del voto favorable, tanto de la mayoría numérica o personal, cuanto de la económica, salvo cuando la trascendencia de la materia requiera la unanimidad, a salvo de que, por la relativa importancia de la materia, y para que la simple pasividad de los propietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, sea suficiente la simple mayoría de los asistentes. La voluntad manifestada en junta de propietarios, se manifiesta y cristaliza aprobando, denegando o resolviendo los puntos de un orden del día previamente establecido.
1. Legitimación activa o quienes pueden impugnar
La legitimación resulta ser un derecho individual, indisociable de la condición de propietario (AP Valencia 4-2-2014), en cuanto integrante de la comunidad constituida en régimen de propiedad horizontal.
Los acuerdos adoptados pueden impugnarse judicialmente por aquellos propietarios ausentes y por aquellos asistentes pero que votaron en contra. La abstención no sería válida, ya que no se califica ni en un sentido ni en otro del acuerdo, por lo que para poder impugnar se precisa el voto en contra del propietario presente.
Los ausentes pueden acudir directamente a la vía judicial, sin que sea necesaria la advertencia a la Comunidad de que vota en contra o se opone al acuerdo (Sentencia TS 16 de diciembre de 2008), mientras que a los presentes se les exige que:
- voten en contra del acuerdo (el voto negativo no precisa que sea justificado, el propietario no debe alegar en Junta los motivos por los cuales está en contra del acuerdo)
- que “salven su voto en la Junta”, lo que permite al propietario que no tiene suficiente información o que no lo tiene claro en la junta, reservarse la facultad de impugnar judicialmente el acuerdo frente al que no se manifiesta, según sentencia del Alto Tribunal de 10-5-2013.
- que hayan sido privados indebidamente de su derecho de voto. En estos supuestos en los que el propietario ha sido indebidamente privado de su derecho de voto, no es legítimo, ni oponible por la comunidad aducir que, de haber efectivamente votado el propietario preterido, no se hubiera alterado el resultado de la votación(AP Madrid 7-2-2012; AP Araba, 5-3-2010). La privación indebida del derecho a voto, dada su gravedad y trascendencia, provoca, en todo caso, la nulidad de los acuerdos, como contrarios a la Ley y a los estatutos.
En caso de copropiedad debe designarse un solo titular para que vote, quedando vinculado el resto. En caso de usufructo, corresponde al usufructuario representar al propietario y vincularle con su voto. La SAP Barcelona 14-3-2003 no concede legitimación al usufructuario.
Excepcionalmente se ha reconocido legitimación activa del cónyuge no titular para litigar sobre los gastos de comunidad por entenderse que son a cargo de la sociedad de gananciales (STS 4-10-1999); al arrendatario (SAP Barcelona 20-10-2004); al propietario que se abstuvo (solamente SAP Teruel 16-12-2004); a propietarios no asistentes a la junta a los que se notifica el acuerdo sin mostrar oposición dentro del plazo de 30 días (STS 16-12-2008) o personas con discapacidad conforme previene la Ley 15/1995, sobre límites de barreras arquitectónicas.
2. Legitimación pasiva
Basta citar a la comunidad de propietarios en cuya representación comparece el presidente, y no es obligado demandar a todos los comuneros cuando lo que se impugna es un acuerdo (STS 20-5-1995)
3. Excepción procesal o requisito de procedibilidad
Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la comunidad; no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o consignado notarial o judicialmente la suma adeudada, tendrán derecho de asistencia pero no de voto (art. 15.2 LPH). Esta regla se refiere no sólo a las cuotas de la comunidad, sino a todas las deudas.
También exige el precepto que el propietario impugnante esté al corriente en el pago de todas las cuotas deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial o notarial de las mismas. En consecuencia, el moroso no tiene legitimación activa para impugnar el acuerdo (SAP Barcelona 30-6-2000, 26-11-2009, 15-11-2009; SAP Madrid 26-12-2002). No se impide un derecho fundamental sino que se exigen unos requisitos para poder ejercerlo. El derecho a impugnar acuerdos viene, pues, sujeto al requisito de que el propietario se encuentre al corriente en tales obligaciones pecuniarias al tiempo de interponer la demanda.
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