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Ignacio de Azúa Villalobos. Socio. LEAN Abogados
Es en estas fechas cuando empieza la búsqueda incesante por estudiantes, acompañados frecuentemente de padres que han de dar el visto bueno como pagadores, de habitaciones en las que poder alojarse durante el año académico.
El alquiler de estos espacios, en ocasiones habitáculos, provoca algunas situaciones legales y fiscales que en multitud de ocasiones no son advertidas ni por el arrendador, propietario del inmueble, ni por el arrendatario, es decir, el estudiante.
Sin ánimo de realizar un estudio pormenorizado sobre el régimen jurídico al que se encuentra sometido este tipo de contratos, sí parece conveniente hacer una breve reseña sobre los aspectos legales del arrendamiento de habitación para, a continuación, analizar su tratamiento fiscal.
Sumario
- CUESTIONES LEGALES
- IMPACTO FISCAL
- CUESTIONES LEGALES
- Régimen jurídico
La práctica totalidad de la doctrina y una reiterada jurisprudencia sostienen que el contrato de habitación no se encuentra sujeto a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, “LAU”). En consecuencia, se regirá por lo que libremente pacten los intervinientes de acuerdo al principio de autonomía de la voluntad, con los límites recogidos en el artículo 1255 del Código Civil (en adelante, “CC”), la ley, la moral y el orden público. En defecto de pacto, se aplicarán las normas del CC en sede de arrendamientos (artículos 1554 y siguientes del CC).
- Forma
Si bien es cierto que no existe disposición que exija que consten documentalmente los pactos y disposiciones que hayan de regir durante la vigencia del contrato, se recomienda que todos y cada uno de ellos figuren por escrito, ya que no son pocas las controversias que pueden aparecer. Es muy conveniente, insistimos, que arrendador y arrendatario dispongan de un documento al que acudir para dirimir las controversias que pudieran suscitarse durante la vigencia de su relación.
- Duración
Al no aplicarse la LAU, no rige lo dispuesto en ella sobre la duración del contrato. Por ese motivo, ésta será la pactada libremente por las partes, sin que tenga el inquilino la posibilidad de acogerse al derecho que recoge la LAU de permanecer en el inmueble, en este caso habitación, durante, al menos, tres años.
No obstante lo anterior, para el caso de que no se hubiese formalizado el contrato por escrito, y salvo prueba en contrario, se entenderá que la duración es anual si la renta se paga por años, mensual si se paga por meses y diaria si se paga por días.
- IMPACTO FISCAL
La Ley 35/2006 de 28 de noviembre del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de No Residentes y sobre el Patrimonio (en adelante “Ley del IRPF”) regula de manera pormenorizada el impacto fiscal que supone este tipo de contratos para el arrendador.
Estando así las cosas, en primer lugar se antoja necesario analizar el por qué ha de quedar grabada la renta que percibe el arrendador por alquilar una habitación de un inmueble de su propiedad y si goza, en su caso, de deducción alguna.
El art. 21 de la Ley del IRPF, nos saca de dudas al definir qué se entiende por rendimiento del capital:
“1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por éste”.
El apartado segundo nos da la clave:
“2. En todo caso, se incluirán como rendimientos de capital:
- Los provenientes de los bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos, que no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el contribuyente”
Tienen la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllas. En consecuencia, se computará, ex. art. 22.2, como rendimiento íntegro el “importe que por todos los conceptos deba satisfacer […] el arrendatario incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario”.
Resulta determinante el concepto y fijación de rendimiento neto, cuestión resuelta por el artículo 23 de la Ley del IRPF, según la cual es el importe resultante de deducir al rendimiento íntegro los gastos señalados en dicho precepto, entre los que cabe destacar a los efectos que nos interesan: “todos los gastos necesarios para la obtención de rendimientos”.
Centrándonos en el nudo gordiano de la cuestión, esto es, dilucidar si el arrendador obtiene o no algún tipo de beneficio fiscal por arrendar a un estudiante una habitación -y sin perjuicio de la argumentación que a continuación se hará- diremos que no. La ley no prevé ningún beneficio al arrendador ante esta actuación. Veamos los motivos.
El art. 23.2 de la LIRPF contiene el siguiente tenor:
“En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior se reducirá en un 60%. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente”.
En este sentido, la cuestión que ha de resolverse es qué debe entenderse por arrendamiento de bien inmueble destinado a vivienda, ya que de ello dependerán las posibles deducciones del arrendador. El artículo 2 de la LAU nos da la solución al decir que tiene tal consideración el arrendamiento que recaiga sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Las dudas surgen a la hora de determinar si el alquiler de una habitación es susceptible de encuadrarse en los términos expuestos, es decir, si el objeto del arrendamiento es satisfacer la necesidad permanente de vivienda o, en lugar de ser permanente, es temporal, toda vez que el arrendamiento de la habitación es para un curso escolar y que, concluido el mismo, el estudiante vuelve a su residencia habitual.
Así, el artículo 3 de la LAU dispone que se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
CONCLUSIONES
En conclusión, dado que el destino del alquiler no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, sino que se efectúa por el tiempo que necesitan para el curso universitario, no resultará aplicable la reducción prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF, la cual sería del 60% sobre el rendimiento neto.
Por tanto, y así lo dice expresamente la Dirección General de Tributos (CV V3019/2017), el propietario de un inmueble que alquile una o varias habitaciones no disfrutará de ningún tipo de reducción por no tener estas el destino señalado por la ley, esto es, satisfacer la necesidad permanente de vivienda del estudiante que va a ocupar la habitación durante el curso universitario.
