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El uso de métodos de valoración estadística para calcular el valor de mercado de inmuebles residenciales está creciendo rápidamente por toda Europa, respaldados por la regulación. Sin embargo, todavía no existe una estandarización sobre cómo los actores del mercado están utilizando los diferentes métodos de valoración existentes.
La publicación de este conjunto de estándares por parte de la European AVM Alliance (EAA) es un importante hito en el objetivo de lograr una mayor transparencia para los financiadores, inversores y reguladores en Europa en el ámbito del cálculo del valor de mercado de inmuebles residenciales utilizados como garantía hipotecaria.
¿Por qué las valoraciones estadísticas son importantes?
Actualmente, hay en el mercado 7 billones de euros de saldo vivo hipotecario respaldado por activos inmobiliarios residenciales y casi 2 billones de euros en bonos de titulización hipotecaria en el conjunto de la Unión Europea. Es un volumen muy importante de deuda, que representa más del 50% del PIB de la Europa de los 28, y que sigue creciendo.
Todos estos activos inmobiliarios residenciales son valorados en el momento inicial de la concesión de la hipoteca, normalmente mediante una visita física al inmueble. A partir de ahí, existen enormes diferencias en Europa respecto a qué valoraciones de inmuebles y ratios de financiación sobre valor de los activos (Loan to Value o LTV) se van actualizando y monitorizando a lo largo de la vida del préstamo.
Se trata de un asunto de gran relevancia económica, ya que la proporción del valor de un activo que necesita ser financiada, el LTV, es un indicador clave tanto en los modelos de crédito como en los de predicción de pérdidas asociados a la concesión de préstamos hipotecarios. La medición de los LTV en las carteras hipotecarias a lo largo del tiempo es, por tanto, esencial tanto para financiadores como para emisores e inversores de bonos de titulización hipotecaria, agencias de rating y reguladores.
Hasta el momento, el tiempo y el coste de actualizar las valoraciones de estas grandes carteras inmobiliarias residenciales ha sido el mayor obstáculo para lograr mayor transparencia en esa relación préstamo – valor del activo en los portfolios hipotecarios, tanto de los que forman parte del balance de situación de los financiadores como en el ámbito de las garantías basadas en activos (por ejemplo, bonos garantizados).
Los Métodos Estadísticos de Valoración eliminan esas barreras de coste y tiempo y se utilizan tanto para estimar el valor de mercado de un activo residencial específico como para monitorizar de manera general el desarrollo de los mercados inmobiliarios residenciales. No todos los métodos estadísticos son adecuados para estas dos aplicaciones principales.
Lanzamiento de los nuevos estándares EAA
Los estándares publicados hoy por la EAA establecen por primera vez una clasificación de los tipos principales de valoración estadística y aportan un análisis más exhaustivo de su idoneidad para los diferentes usos y de cómo los financiadores, inversores y reguladores deberían evaluar los resultados de cada método.
En relación con el lanzamiento de los Estándares de Valoración Estadística, Andres Bücker, director general de la EAA, afirma:
“El lanzamiento de estos nuevos estándares es un importante hito en el objetivo de lograr mayor precisión y transparencia para los financiadores, inversores y reguladores en el cálculo del valor de mercado de los activos inmobiliarios residenciales usados como garantía de créditos en toda Europa”.
“La EAA ha identificado la necesidad de publicar estos estándares para mejorar la interpretación de los métodos de valoración estadística y su idoneidad para diferentes necesidades específicas, así como para facilitar la interpretación de cómo los usuarios pueden evaluar el rendimiento y la precisión de los resultados de las valoraciones automáticas”.
“Los estándares suponen un punto de partida. Serán actualizados regularmente teniendo en cuenta los comentarios y aportaciones de los grupos de interés y los organismos reguladores, así como las necesidades del Mercado”.
