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Por Alberto Sanjuan Bermejo. Socio del área de litigación y arbitraje de Cross Abogados
Desde que se diera a conocer la primera sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza en la que se condenaba a una entidad bancaria a reintegrar al cliente los gastos de formalización de la hipoteca, se ha producido un aluvión de reclamaciones judiciales y extrajudiciales. Analizamos a fondo esta sentencia y, su predecesora, la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015
- Introducción
- Los gastos de Notario y Registrador
- Los impuestos (Actos Jurídicos Documentados)
- Los gastos de la gestoría que tramitó la hipoteca
- Conclusión
- Introducción
El Supremo declaró en diciembre de 2015 abusivas las cláusulas de los préstamos hipotecarios que obligan al cliente a asumir todos los gastos e impuestos de formalización de hipotecas, cuando deberían asumirlos los bancos. Desde entonces, la Audiencia Provincial de Zaragoza, un juzgado de Pontevedra, otro juzgado de Granollers y otro de Oviedo, al menos, han dado la razón a los clientes. Cuando todavía no se ha cerrado la batalla judicial por las cláusulas suelo, a la banca puede abrírsele otro frente de demandas. En este caso son los gastos de la escritura hipotecaria, es decir, los del notario, los del Registro de la Propiedad, los de la gestoría (cuando es la propuesta por el banco) y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
El caso de la Audiencia Provincial de Zaragoza ha supuesto una “revolución” para los clientes en toda España que cada día se preguntan qué pueden hacer para reclamar estos gastos, qué gastos pueden recuperar y cómo hacerlo. Son muchas las dudas que existen a pie de calle en torno a esta cuestión. Vamos a tratar de analizarlas y dar respuesta a las mismas partiendo del pronunciamiento del Tribunal Supremo en su sentencia de 23 de diciembre de 2015 y del pronunciamiento de la Audiencia Provincial de Zaragoza en su reciente e importante sentencia de diciembre de 2016.
Para analizar la cuestión, debemos partir de una realidad que, hasta el primer pronunciamiento del Tribunal Supremo en diciembre de 2015, no había sido cuestionada: los clientes siempre pagaban el 100% de los gastos e impuestos que se generaban al formalizar un préstamo hipotecario, les correspondiesen o no. Esta ha sido una práctica bancaria habitual y común de todos los bancos y cajas. Además, ha sido una práctica bancaria que, a diferencia de las cláusulas suelo (que empezaron a incluirse en las hipotecas a principios de la década pasada con la aparición de Euribor como tipo de interés de referencia), viene aplicándose desde mucho antes. Es difícil encontrar una escritura de préstamo hipotecario que no contenga esta cláusula abusiva por la que el cliente debía pagar todos los gastos e impuestos que se devengasen.
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