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POR JOSEP M. ESPINET ASENSIO. ABOGADO DIRECTOR EN ESPINET ADVOCATS
En breve: Si así lo decide válidamente la comunidad de propietarios, en un acto colectivo que recibe el nombre de “desafectación” o de “desagregación”, se puede acordar la modificación del carácter comunitario de un espacio para transformarlo en un elemento privativo más del inmueble, con la consiguiente modificación de las cuotas de participación de los pisos y locales. Esta desafectación y la posterior venta de dicho elemento privativo constituyen diferentes actos que están sujetos separadamente a distintos tributos.
SUMARIO:
- Los elementos comunes en la propiedad horizontal
- La desafectación de elementos comunes
- Tributación de la desafectación y, en su caso, de la venta del elemento privativo
- ¿Tributa la modificación de las cuotas de participación de los restantes pisos y locales como consecuencia de la desafectación del elemento común?
- Conclusiones
LOS ELEMENTOS COMUNES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El régimen de la propiedad horizontal por el que se rigen la inmensa mayoría de las comunidades de propietarios existentes en nuestros núcleos urbanos comporta que el propietario ostenta:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario. Es decir, la propiedad sobre el elemento privativo y
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales y en la proporción que resulta de la cuota de participación asignada a cada elemento privativo, sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes existentes en el inmueble.
La ley alude expresamente a buena parte de los elementos y servicios comunes que acostumbran a existir en un inmueble en propiedad horizontal. Así, se alude al suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas del inmueble; a elementos estructurales, como pilares, vigas, forjados y muros de carga; menciona las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; los portales, escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías, o a otros servicios o instalaciones comunes; contempla los ascensores, las conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio; así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; y cierra finalmente la relación, que no es limitativa, con las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles y sean necesarios para el adecuado uso y disfrute de los elementos privativos.
LA DESAFECTACIÓN DE LOS ELEMENTOS COMUNES
Alguno de estos elementos comunes, cuyo ejemplo más paradigmático lo encontramos en las viviendas destinadas al servicio de portería, son espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente, muy similares, sino iguales en cuanto a prestaciones funcionales, al resto de viviendas o locales privativos existentes en la finca. De ahí que, en estos supuestos, si así lo decide válidamente la comunidad de propietarios, en un acto colectivo que recibe el nombre de “desafectación”, también de “desagregación”, se puede acordar la modificación del carácter comunitario de dicho espacio para transformarlo en un elemento privativo más del inmueble.
El acto de desafectación comporta la conversión de un elemento común en un elemento privativo sobre el que pueda recaer el derecho singular y exclusivo de propiedad. La desafectación exige, además, que se asigne al nuevo elemento privativo una cuota de participación en relación al valor total del inmueble; cuota de participación que, junto con las cuotas asignadas a los restantes pisos o locales, ha de seguir totalizando el 100% del inmueble, para lo cual hay que reducir proporcionalmente todas y cada una de las cuotas de participación asignadas al resto de elementos privativos.
Así pues, la desafectación de un elemento común para transformarlo en elemento privativo comportará necesariamente la alteración generalizada de las cuotas de participación de los pisos y locales del inmueble y, por consiguiente, una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal. Analizaremos seguidamente la trascendencia tributaria que se deriva de esta situación.
TRIBUTACIÓN DE LA DESAFECTACIÓN Y, EN SU CASO, DE LA VENTA DEL ELEMENTO DESAFECTADO
Centrándonos ahora en el supuesto más paradigmático como es el de la vivienda portería, la desafectación de la misma no comporta ninguna transmisión dominical, sino una mera transformación de su carácter comunitario, que pasa a ser privativo. Con ello ya avanzamos que tal acto de desafectación, al no suponer ninguna transmisión, no estará sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
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