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Por Martín Jesús Urrea Salazar. Doctor en Derecho por la Universidad Rey Juan Carlos. Abogado
La compra de bienes inmuebles requiere de una financiación importante. La fórmula del préstamo hipotecario ha venido siendo el mecanismo más utilizado, sin embargo, la reducción de su concesión de los últimos años hace que deban buscarse fórmulas distintas, siendo la garantía de la condición resolutoria en venta con precio aplazado una de las que suena con más fuerza.
1. La configuración legal de la condición resolutoria explícita en la compraventa de inmuebles
El régimen de la compraventa en nuestro código civil se contiene fundamentalmente en los arts. 1445 a 1537. Y es el art. 1445 del vigente código civil el que nos proporciona una definición “incipiente” del contrato de compraventa al afirmar que “Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”. Nos define pues los elementos personales de dicho contrato y las principales obligaciones de las partes, la entrega de la cosa por parte del vendedor y el pago del precio para el comprador. Se trata en suma de un contrato consensual, que se perfecciona por el mero concurso de los consentimientos de las partes en relación a la cosa y el precio, bilateral y sinalagmático.
Desde luego que las definidas por el art. 1445 no son las únicas obligaciones derivadas de dicho contrato, pero si las principales y las que definen el negocio. Así, en la regulación positiva de nuestro derecho, son también obligaciones del comprador el pago de los intereses del precio en los supuestos previstos por el art. 1501 del c.c., el deber de recibir la cosa vendida (posibilidad de consignación en caso contrario, 1176 c.c.), la satisfacción de ciertos gastos como los de producción y recolección de los frutos que le pertenecen desde la perfección del contrato (1095 c.c.), los de primera copia de la escritura y posteriores a la venta (1455 c.c.), los de transporte o traslación (1465 c.c.), los impuestos de transmisiones patrimoniales, IVA o AJD según casos y los de inscripción en el Registro de la propiedad. El vendedor por su parte viene obligado no solo a la entrega de la cosa, sino también al saneamiento, a la conservación de la cosa a entregar con la diligencia de un buen padre de familia (art. 1094 c.c.), a la entrega de los accesorios (1097 c.c.), a pagar los gastos de la entrega (que no incluye salvo pacto en contrario los de transporte, 1465 c.c.) y la entrega al comprador de los títulos de pertenencia y otros documentos para garantizar el reconocimiento y defensa de la cosa (1258 c.c.).
Pero centrándonos ya en los bienes inmuebles, podemos afirmar que es casi una peculiaridad de estas operaciones el que el vendedor no perciba la totalidad del precio de venta en el momento de la formalización del contrato. El elevado valor de estos bienes en el mercado, hace que el comprador deba buscar fórmulas de financiación o aplazamiento en numerosísimas ocasiones.
Pues bien, una de las principales garantías destinadas a asegurar el pago del precio por parte del comprador en el supuesto de aplazamiento, es la condición resolutoria explícita en garantía del precio aplazado. En su virtud, el contrato se entenderá resuelto de no producirse el pago al vendedor en el plazo estipulado, y aparece regulado en los arts. 1504 del c.c. para los bienes inmuebles y en el 1505 para los muebles.
Estamos ante una garantía convencional (al igual que el pacto de reserva de dominio, el de hipoteca o el pacto de afianzamiento en favor del comprador), es decir pactada en el propio contrato, frente a las garantías legales previstas en los arts. 1466 y 1467 c.c. (que habilitan a diferir la entrega de lo cosa) o en el 1503 si ya se ha verificado la entrega. Se trata igualmente de una garantía real, frente a la fianza como garantía personal prevista en el art. 1822 del c.c. y que constituye también una de las principales formas de garantía de este tipo de operaciones. Y como garantía real, refuerza la responsabilidad patrimonial genérica del deudor proclamada por el art. 1911 del c.c. cuando dispone que “Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”. Estableciendo una afección de carácter real sobre el bien inmueble objeto del contrato, de tal manera que quede vinculado y responda de la parte del precio aplazado con independencia de las vicisitudes que pueda sufrir una vez transmitido al comprador.
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