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Por Martín Jesús Urrea Salazar. Socio-Director Bufete Martín Urrea
En este nuevo pronunciamiento, el Tribunal Supremo no innova en cuanto a la configuración del concepto de elementos comunes y a la necesidad de autorización previa para su alteración. Sin embargo, tiene la virtualidad de ser claro y recopilar la doctrina existente en la actualidad al respecto.
1. Alteración de elementos comunes
En la Sentencia objeto de análisis, nuestro alto tribunal viene a reiterar la doctrina ya asentada en relación a la alteración de los elementos comunes de la comunidad de propietarios. En efecto, reiterada jurisprudencia y señaladamente las STS de 3 de marzo de 2010 (Rec. 1529/2005), 17 de noviembre de 2011 (Rec. 1439/2009), 28 de marzo de 2012 (Rec. 349/2009) entienden que basta con que se produzca una alteración de los elementos comunes del edificio para que se requiera autorización de la comunidad de propietarios. No estando sometida o condicionada dicha exigencia a una valoración del alcance de dicha alteración en la estructura o seguridad del edificio.
En efecto, el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece expresamente que “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la Comunidad”, previniendo su párrafo segundo que “En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.
La doctrina jurisprudencial establece al respecto que para la legalidad de las obras que afecten o alteren los elementos comunes, se precisará la autorización de la comunidad “sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio para los restantes propietarios o intereses comunitarios o la alteración de la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exterior” (STS de 6 de noviembre de 1995).
Para delimitar lo que haya de entenderse como elementos comunes, hay que partir del art. 396 del Código Civil que establece que son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble, “tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles”.
Pero la enumeración contenida en el precepto es solo orientativa, pues habría que añadir otros “dentro de las características de cada comunidad” (STS 17/11/2011). Los elementos comunes pueden ser pues bienes muebles e inmuebles, derechos o servicios. Igualmente podemos distinguir entre elementos comunes por naturaleza o esenciales, y elementos comunes por destino o no esenciales, y que pueden ser “desafectados” de su uso común.
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