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CIVIL-COMPRAVENTA
Cuando se incumple la obligación de entrega de la vivienda en el plazo acordado incumbe la carga de su realidad y alcance a la parte que lo reclame
Tribunal Supremo – 10/09/2014 – Sala Civil
Se declara haber lugar al recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada, con fecha 25 de noviembre de 2011, por la Audiencia Provincial de Granada, Sección 4ª, se casa y anula, a los efectos de desestimar el recurso de apelación interpuesto, confirmando en su lugar el fallo de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia, nº 2 de Loja.
La Sala recuerda que, conforme a su propia doctrina, el mero retraso en la entrega de la cosa, por sí solo, no resulta determinante de la resolución del contrato, y cuando ésta se produce, o se declara, el alcance indemnizatorio que pueda derivarse debe ser convenientemente separado y diferenciado del efecto restitutorio, con la consiguiente prueba y cuantificación del mismo, especialmente cuando el daño o perjuicio alegado cursa por la vía del lucro cesante o ganancia dejada de obtener, el cual debe de ser probado con una razonable verosimilitud, particularmente en aquellos supuestos, como el del presente caso, que fuera de ganancias ya existentes con anterioridad, se proyecta sobre ganancias futuras o expectativas de las mismas.
El Tribunal destaca que la flexibilización del presupuesto de la prueba del daño por parte de la doctrina jurisprudencial no supone el abandono de la doctrina general acerca de la necesidad de diferenciar la realidad y alcance del perjuicio irrogado tras el incumplimiento de la obligación. De modo que cuando el incumplimiento no determina, por sí mismo, la relevancia del daño ni existe una norma que anuda la consecuencia resarcitoria a la sola actuación antijurídica del incumplidor, debe exigirse al demandante que aporte la debida prueba de los extremos que justifican su pretensión indemnizatoria.
Y esto es lo que ocurre en el caso de autos, en donde de la acción de cumplimiento del contrato no se deriva, por sí sola, la relevancia o transcendencia jurídica del retraso como pretensión indemnizatoria por lucro cesante que, por tanto, debe probarse con una razonable verosimilitud, atendido un juicio de probabilidad objetivable.
Finalmente, el Tribunal fija como doctrina jurisprudencial que en los casos de incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo acordado, no procede otorgar el resarcimiento derivado por el lucro cesante (lucrum cessans) de forma automática, por aplicación de la doctrina del daño ex re ipsa (de la propia cosa), incumbiendo la carga de su realidad y alcance a la parte que lo reclame.
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Marginal Nº 2462526
CIVIL – COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Se determina la nulidad de la convocatoria y la posterior celebración de la Junta Extraordinaria de una Comunidad de Propietarios por no justificar el número de propietarios que solicitaban la convocatoria
Audiencia Provincial de Cádiz – 29/07/2014 – Sala Civil
Se desestima el recurso de apelación contra la sentencia estimatoria del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de El Puerto de Santa María, sobre nulidad de pleno derecho de la convocatoria y celebración de la Junta Extraordinaria.
Conforme al artículo 16 de la LPH, por defecto del Presidente, se faculta a la cuarta parte de los propietarios o a un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación a promover Junta, indicando los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebraría en primera o en su caso segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9, conteniendo, además, una relación de los propietarios que no estén al corriente del pago de las deudas vencidas a la Comunidad, advirtiéndose de la privación del derecho de voto si se dan los presupuestos previstos en el artículo 15.2.
En primer lugar, el apelante, que a título personal promueve la Convocatoria, no es propietario de ningún local o vivienda en la Comunidad, sino solo representante de una mercantil comunera y, en segundo lugar, la documentación que acompañó para justificar el grupo de comuneros que decían solicitaban la convocatoria de Junta, lo que consta en delegación de voto, no solicitud de convocatoria, salvo tres comuneros, que no representan el porcentaje de las cuotas de participación requerido.
Sobre las citaciones a comuneros y su forma (defectuosa), es de resaltar que el apelante no esperara a una negativa en forma del Presidente de la Comunidad para verificar la convocatoria; habiendo incluso alterado el lugar de celebración. Dichas irregularidades se estiman en la instancia como sustanciales, lo que es cierto.
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Marginal Nº 2461636
CIVIL – ARRENDAMIENTO URBANO
La realización de obras necesarias de conservación del inmueble conlleva la suspensión de la obligación del pago de la renta por parte de la arrendataria
Audiencia Provincial de Cádiz – 31/07/2014 – Sala Civil
Se desestima el recurso de apelación contra la sentencia estimatoria en lo sustancial del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Rota, sobre devolución de rentas abonadas durante la suspensión del contrato de arrendamiento.
No nos cabe duda que es absolutamente procedente la reclamación de rentas cursada por la arrendataria. A nuestro juicio, la misma no ha estado poseyendo el inmueble desde el mes de marzo de 2010, en el sentido de ostentar su posesión arrendaticia, pero es que además el contrato quedó desde entonces suspendido, sin que por tanto tuviera la inquilina obligación de hacer frente a las rentas, que si se han pagado, como así ha sido, han de serle devueltas en una elemental aplicación de lo dispuesto en el art. 1895 del Código Civil. La diligencia de reconocimiento judicial llevada a efecto por este tribunal demostró que era imposible la continuación del arrendamiento del inmueble, cuyo estado era muy deficiente, en esas condiciones y absolutamente lógica y lícita la inmediata salida de la vivienda de la arrendataria. Nótese que cuando la propiedad encarga a la empresa la reparación -que, eso sí, quedó en mero presupuesto- se proyecta la rehabilitación de los dos dormitorios interiores, no solo de la pieza directamente afectada por el desprendimiento. Si ello fue así, concurría causa de suspensión del contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto en el art. 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al ser precisas obras indispensables de conservación, que exigían la salida de la inquilina.
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Marginal Nº 2461643
PENAL – PREVARICACIÓN URBANISTICA
No cabe imputar un delito contra la ordenación del territorio al Arquitecto que exclusivamente confecciona el proyecto
Tribunal Supremo – 07/07/2014 – Sala Penal
Se declara haber lugar a la estimación del Recurso de Casación interpuesto por uno de los acusados, y no haber lugar al interpuesto por los otros dos, todos ellos contra Sentencia condenatoria de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, por delitos de prevaricación urbanística continuada y contra la ordenación del territorio.
La Sala declara que tras hacer referencia a las diversas actuaciones de los otros dos acusados, el relato de hechos atribuye como participación del ahora recurrente en los mismos, la de haber sido el Arquitecto que confeccionó un proyecto de ampliación de vivienda, que no se ajustaba a los requisitos legales vigentes y que regían en la zona en la que dicha obra se iba a realizar.
Si se examina la descripción del tipo penal aplicado, se observa que, dentro de su característica como delito especial propio, es decir, sólo susceptible de ser cometido, como autores, por las personas que en la norma concretamente se identifican, en este caso, además de a promotores y constructores, se hace referencia tan sólo a los técnicos directores «que lleven a cabo» la realización de las obras irregulares, lo que, a la vista de la literalidad del «factum» no era la actividad propia del recurrente, que se limitó a elaborar el proyecto de modificación de la vivienda, pero sin que conste que tomase parte en la ejecución de la misma.
De modo que el motivo y el recurso han de estimarse, procediendo a continuación al dictado de la correspondiente Segunda sentencia, en la que se recoja el pronunciamiento absolutorio consecuencia de esta estimación.
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Marginal Nº 2456335
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