Alertas Jurídicas sábado , 28 mayo 2022
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IVA reducido a obras de rehabilitación

Por Redacción/ AEAT    

 La aplicación del tipo reducido del 10 % a la ejecución de obras ha provocado quebraderos de cabeza a las empresas dedicadas a la rehabilitación de vivienda, pues al aplicar esta rebaja se han encontrado con criterios distintos en las diferentes delegaciones de Hacienda. El presente artículo aclara las dudas acerca de lo que ha de entenderse por rehabilitación, renovación y reparación de viviendas.       

Aquellas personas que realicen obras de rehabilitación y obras de renovación y reparación de edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, podrán beneficiarse de un tipo de IVA reducido al 10%, siempre que cumplan requisitos para ello. En general, las obras en un edificio o vivienda están sujetas al tipo general de IVA del 21%. No obstante, a las obras de rehabilitación y las obras de renovación y reparación que cumplan los requisitos previstos para ello se les aplicará el tipo de IVA reducido del 10%.      

   I.        Obras de rehabilitación.   Para determinar si las obras realizadas son de rehabilitación y tributan al tipo reducido del 10 por ciento, deberán cumplirse dos requisitos:   1º) Que más del 50 por ciento del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación. A estos efectos, resultará necesario disponer de suficientes elementos de prueba que acrediten la verdadera naturaleza de las obras proyectadas, tales como, entre otros, dictámenes de profesionales específicamente habilitados para ello o el visado y, si procede, calificación del proyecto por parte de colegios profesionales. 2º) Si se cumple el primer requisito, el importe total de las obras totales debe exceder del 25 por ciento del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.    

 

  • Obras análogas a las de rehabilitación.   a) Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica. b) Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados. c) Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante. d) Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores. e) Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

 

  • Obras conexas a las de rehabilitación. Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:   a) Las obras de albañilería, fontanería y carpintería. b) Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios. c) Las obras de rehabilitación energética. Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.    

 II.        Obras de renovación y reparación de viviendas para uso particular Cuando un proyecto de obras no pueda calificarse como de rehabilitación, las obras de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, tributarán al tipo reducido del 10 por ciento cuando se cumplan los siguientes requisitos:   a) Que el destinatario sea persona física (no actividad empresarial o profesional), y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. También cuando el destinatario sea una comunidad de propietarios por las obras hechas en el edificio en el  que se encuentre la vivienda. b) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas. c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación. Deben considerarse “materiales aportados” por el empresario o profesional que ejecuta las obras de renovación o reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, todos aquellos bienes corporales que, en ejecución de dichas obras, queden incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, tales como los ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y otros materiales. Con esta modificación se extiende la aplicación del tipo reducido, hasta ahora limitado a las obras de albañilería, a todo tipo de obras de renovación y reparación, como, por ejemplo: fontanería, carpintería, electricidad, pintura, escayolistas, instalaciones y montajes…  

 La Dirección General de Tributos aclara que sólo serán consideradas, desde el punto de vista cualitativo, como obras de rehabilitación las ejecuciones de obra en un edificio ya construido, cuando formen parte de un proyecto global de rehabilitación en el que más del 50% del coste total se corresponda con obras de rehabilitación u obras análogas o conexas a las de rehabilitación En todo caso, el coste de los materiales aportados por el empresario o profesional que realice la obra, no puede exceder del 40 por ciento del coste total de la obra ya que la calificación de la ejecución de obra como prestación de servicios o como entrega de bienes es esencial para valorar la procedencia o no del tipo reducido.

Por ejemplo: La colocación del suelo de una vivienda por 10.000 €, correspondiendo 3.000 € a materiales aportados por quien realiza la obra, tributa toda ella al tipo reducido. Una obra por un importe total de 10.000 €, si los materiales aportados ascienden a 5.000 €., tributa, sin embargo, al tipo general.     

 III.        Entre la rehabilitación y la simple renovación: contesta la Dirección General de Tributos

Ante las dudas surgidas sobre que ha de entenderse por obras de rehabilitación “destinadas principalmente a viviendas, en las edificaciones en las que al menos el 50% de la superficie construida se destine a dicha utilización”, la Dirección General de Tributos emitió un dictamen en respuesta a una consulta vinculante dirigida a ese organismo. En su respuesta, la Administración tributaria entiende que sólo serán consideradas, desde el punto de vista cualitativo, como obras de rehabilitación las ejecuciones de obra de albañilería, fontanería, carpinterías, colocación de suelos en vivienda, reparación y renovación de puertas y reparación y renovación de armarios en un edificio ya construido, cuando formen parte de un proyecto global de rehabilitación en el que más del 50% del coste total de dicho proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de rehabilitación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación. Estas obras deberán cumplir, además, un requisito condicionante, que el coste total de las obras o el coste del proyecto de rehabilitación deberá siempre exceder el 25% del precio de adquisición de la edificación antes de su rehabilitación, con exclusión del valor del suelo.

 

En el caso de que no cumpliera cualquiera de las condiciones señaladas, las obras tributarán por IVA al tipo del 21%. Se considerarán incluidas dentro del concepto de renovación y reparación al que se le pueda aplicar en el IVA el tipo reducido del 10%, las ejecuciones de obras de albañilería, fontanería y carpintería, colocación de suelos en vivienda, reparación y renovación de puertas y reparación y renovación de armarios, siempre que se realicen en las condiciones indicadas y tengan por destinatario a quien utiliza la vivienda para su uso particular o a una comunidad de propietarios de viviendas.   Las piscinas no se consideran edificios o partes de los mismos destinados a viviendas por lo que no se benefician del tipo reducido, siendo el tipo del 21 % La calificación de la ejecución de obra como prestación de servicios resultará esencial para que proceda la aplicación del tipo reducido. Además, el destinatario no debe actuar como empresario o profesional, debe utilizar la vivienda para uso particular, y la construcción o la rehabilitación anterior de dicha vivienda deberían haber concluido como mínimo dos años antes del inicio de las obras.    

 

  IV.        IVA reducido: diez preguntas, diez respuestas  

 

1)   ¿Qué se entiende por “materiales aportados” en obras de renovación y reparación?

Todos aquellos bienes corporales que, en ejecución de dichas obras, queden incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, tales como los ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y otros materiales que sean necesarios para llevar a cabo las correspondientes actuaciones de renovación o reforma, incluidas las actuaciones subcontratadas a terceros. No tendrán la referida consideración de “materiales aportados” aquellos bienes utilizados como medios de producción por el empresario que lleve a cabo las operaciones de renovación o reparación, que no se incorporan materialmente al edificio al que la obra se refiere, tales como maquinaria, herramientas, etc.  

 2)   ¿Cómo se aplica el requisito referido al coste de materiales en el caso de obras de renovación y reparación?

Quien realice las obras no debe aportar materiales cuyo coste supere el 40 por ciento de la base imponible de la operación.

Por ejemplo: La colocación del suelo de una vivienda por 10.000 €, correspondiendo 3.000 € a materiales aportados por quien realiza la obra, tributa toda ella al 10 por ciento de IVA. Una obra por un importe total de 10.000 €, si los materiales aportados ascienden a 5.000 €, tributa, sin embargo, al tipo general del 21 por ciento de IVA. En la factura se hará constar el coste de los materiales aportados o que se cumple el requisito de no exceder del 40% de la base imponible. Dentro de una misma ejecución de obra, calificada globalmente como entrega de bienes, no podrá diferenciarse la parte correspondiente al servicio que lleve consigo con el objetivo de forzar la tributación de esa parte al tipo del 10 por ciento. En el segundo ejemplo planteado, no cabría facturar por separado una entrega de materiales de 5.000 € aplicando el 21 por ciento y una prestación de servicios de 5.000 € a un tipo del 10 por ciento.  La instalación de un ascensor en un edificio de viviendas se considera obra de rehabilitación y tributará al 10 %, siempre y cuando formen parte de un proyecto global de rehabilitación cuyo coste exceda del 25 por ciento del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación con exclusión del valor del suelo

   3)   ¿Es aplicable el tipo impositivo del 10 por ciento de IVA a los servicios de reparación de viviendas aseguradas?

Tributarán al 10 por ciento cuando el asegurado que utiliza la vivienda para uso particular, o la comunidad de propietarios, contratan directamente con la empresa de reparaciones quedando obligados frente a la misma a efectuar el pago. Por el contrario, tributarán al 21 por ciento cuando la compañía de seguros sea la destinataria jurídica de las reparaciones, y por consiguiente, quien conste como tal en las correspondientes facturas.  

4)   ¿Cuál es el tipo impositivo aplicable en las reparaciones de una vivienda alquilada efectuadas por el propietario?

Se aplica un 21 por ciento de IVA pues el propietario, destinatario de los servicios de reparación, destina la vivienda al arrendamiento no al uso particular.

5)   ¿Se aplica el tipo impositivo del 10 por ciento de IVA a los servicios de mantenimiento de ascensores, calderas o instalaciones eléctricas en comunidades de propietarios?

No. El tipo reducido se aplica a las ejecuciones de obra de renovación y reparación. El mantenimiento de instalaciones no tiene la consideración de ejecución de obra, por lo que el tipo impositivo aplicable a estas operaciones será el 21 por ciento.

6)   ¿Se aplica el tipo impositivo del 10 por ciento de IVA a las obras de reparación o renovación de piscinas en viviendas o en comunidades de propietarios?

No. Las piscinas no se consideran edificios o partes de los mismos destinados a vivienda. El tipo impositivo aplicable será el 21 por ciento.

 7)      ¿Es aplicable el tipo impositivo del 10 por ciento de IVA a la instalación de calefacción y el doble acristalamiento de la vivienda?

No, ya que lo normal en estos casos será que la aportación de materiales supere el límite del 40 por ciento del coste total de la obra, por lo que tributará al tipo general del impuesto del 21 por ciento.

8)   La instalación de un sistema de recepción, amplificación y distribución de la señal de televisión digital, o de telefonía o accesos a Internet en un edificio o sus viviendas ¿tiene la consideración de obras de renovación o reparación a efectos de la aplicación del tipo reducido?

Las obras de instalación de sistemas o equipos de control o telecomunicaciones pueden incluirse dentro de las de reparación o renovación de edificios. Sin embargo, para la aplicación del tipo reducido el coste de los “materiales aportados” por el empresario o profesional que ejecute estas obras, y que deben quedar incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, no puede exceder del 40 por ciento del coste total de la obra. En este caso, en el que se instalan equipos de telecomunicaciones, parece lógico presumir que su coste será muy superior al límite señalado, por lo que el tipo impositivo aplicable será del 21 por ciento.  

9) La instalación de un ascensor en un edificio de viviendas ¿se considera obra de rehabilitación?

 Sí, se les aplicará el tipo impositivo del 10 por ciento de IVA siempre y cuando formen parte de un proyecto global de rehabilitación cuyo coste exceda del 25 por ciento del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación con exclusión del valor del suelo.  

10) ¿Es aplicable el tipo impositivo del 10 por ciento de IVA a las obras realizadas para comunidades de propietarios consistentes en la sustitución de calderas que emplean como combustible gasoil o carbón a otras de gas natural?

No, ya que es evidente que el coste de los materiales aportados por el empresario o profesional que realice la obra superará el 40 por ciento del coste total. Al superar dicho límite, la ejecución de obra de renovación o reparación tendrá la calificación de entrega de bienes y, por consiguiente, tributará al tipo general del Impuesto del 21 por ciento. No obstante, sería aplicable el tipo impositivo del 10 por ciento si la sustitución de calderas formara parte de una obra global de rehabilitación del edificio cuyo coste exceda del 25 por ciento del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación con exclusión del valor del suelo.    

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