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Inmuebles: luces y sombras con la reforma fiscal

Inmuebles: luces y sombras con la reforma fiscal

Por Alejandro del Campo Zafra. Abogado y asesor fiscal

El objeto del presente artículo es analizar cómo afectará la reforma fiscal y, en particular, la reforma del IRPF, a las operaciones más habituales realizadas con los inmuebles: compraventa, alquiler, uso propio, entre otras. Aunque el Gobierno la presente como una rebaja generalizada de impuestos (LUCES), lo cierto es que también hay importantes incrementos (SOMBRAS), que es importante conocer lo antes posible porque se pueden realizar determinadas operaciones con inmuebles en lo que queda de 2014 para evitar una mayor tributación a partir del año que viene. 

  1. Introducción 

El Gobierno español ha aprobado una importante reforma del sistema tributario, con modificaciones relevantes de los principales impuestos (IRPF, Impuesto Sociedades, IVA), que actualmente se está tramitando en el Parlamento y que en su mayor parte entrará en vigor en 2015.

El objeto del presente artículo es analizar cómo afectará esa reforma fiscal y, en particular, la reforma del IRPF, a las operaciones más habituales realizadas con los inmuebles: compraventa, alquiler, uso propio, etc.

Nos basaremos para ello en el Proyecto de Ley de modificación del IRPF publicado en el Boletín Oficial de las Cortes Generales del 6 de agosto de 2014, en el que se podría introducir alguna modificación durante la tramitación parlamentaria, aunque pensamos que el texto definitivo será muy similar.

Pues bien, aunque el Gobierno la presente como una rebaja generalizada de impuestos (LUCES), lo cierto es que también hay importantes incrementos (SOMBRAS), que es importante conocer lo antes posible porque, como veremos a continuación, se pueden realizar determinadas operaciones con inmuebles en lo que queda de 2014 para evitar una mayor tributación a partir del año que viene.

  1. Las luces: se rebajan los tipos de gravamen 

Se rebajan los tipos aplicables en el Impuesto sobre la Renta y en el Impuesto sobre Sociedades, aunque lo cierto es que se mantienen por encima de la media europea.

TARIFA IRPF GENERAL 2012-2014

Actualmente se aplica a la renta general (sueldos, alquileres, rendimientos de actividades económicas, ganancias generadas en menos de 1 año, etc.) una tarifa progresiva que va del 24,75% al 52%, que puede variar según las Comunidades Autónomas, que tienen cedido el 50% del IRPF (llega hasta el 56% en Cataluña)

En 2015 esa tarifa será del 20% al 47%, y en el 2016 del 19% al 45%. Es lo que pretende el Gobierno, aunque la rebaja final en cada Comunidad Autónoma dependerá de lo que decidan al respecto sobre la parte del impuesto que tienen cedida.

TARIFA IRPF RENTAS DEL AHORRO

Actualmente se aplica a las rentas del ahorro (intereses, dividendos, ganancias generadas en más de 1 año, etc.) una tarifa progresiva que va del 21% al 27%.

En 2015 esa tarifa será del 20% al 24%, y en el 2016 del 19% al 23%.

Esa minoración de la tributación en el IRPF se trasladará al sistema de RETENCIONES, rebajándose los tipos de retención sobre los rendimientos del trabajo. Así conseguirá el Gobierno que su anunciada rebaja se vaya notando desde principios de 2015 (año electoral) desde las nóminas de enero.

También se rebajarán los tipos de retención sobre rendimientos profesionales, sobre los rendimientos del capital mobiliario, sobre alquileres, sobre ganancias por ventas, fondos de inversión, etc. Actualmente sobre dichas rentas se aplica una retención del 21% que bajará al 20% en 2015 y al 19% a partir 2016. 

TARIFA IMPUESTO RENTA NO RESIDENTES (IRNR)

También se rebaja de forma importante el impuesto aplicable a las rentas obtenidas por no residentes, en particular para residentes en UE y en Espacio Económico Europeo

IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES

El tipo general que se aplica actualmente del 30% se rebaja al 28% en 2015 y al 25% a partir de 2016.

  1. Las sombras: se pagará más por la venta o arrendamiento de inmuebles 

3.1. Se pagará más por la venta de viviendas usadas 

A las personas que tengan algún inmueble a la venta lo más probable es que les interese vender en 2014, incluso aunque tengan que rebajar algo el precio para conseguirlo, pues hacerlo a partir del 1 de enero de 2015 les podría resultar bastante más caro.

¿QUÉ SE PAGA POR VENDER UN INMUEBLE EN 2014?

Si un particular vende en 2014 un inmueble deberá pagar en su IRPF del 21 al 27% sobre la ganancia, salvo que se haya obtenido en menos de un año, en cuyo caso pagaría del 24,75% al 52% (incluso más en algunas CCAA).

En todo caso, para calcular la posible ganancia derivada de la transmisión de un inmueble (por venta, donación, etc.) se puede incrementar el valor de adquisición aplicando unos COEFICIENTES DE ACTUALIZACIÓN que tienen en cuenta la inflación acumulada. Estos coeficientes reducen la ganancia al incrementar aproximadamente un 33% el valor de los inmuebles comprados hasta 1994, un 21% el valor de los adquiridos en 2002, o un 5% el valor de los adquiridos en 2009, etc. Tratan de conseguir que tribute únicamente la revalorización real del inmueble y no la debida a la inflación.

Los coeficientes establecidos en la Ley de Presupuestos del  Estado para transmisiones en 2014 son los siguientes: 

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