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HEMOS DE SABER
El Colegio de Ingenieros de Obras Públicas quiere introducir un nuevo cargo: el Controlador ambiental en la construcción
La creciente preocupación por el Medio Ambiente ha llevado al Colegio de Ingenieros a plantear la necesidad de crear un nuevo cargo que esté integrado en la dirección de obra y sea responsable de supervisar el plan medioambiental en caso de que exista y, en caso contrario, de establecer unas condiciones mínimas de protección medioambiental . Su función sería valorar el impacto medioambiental que una obra de construcción puede tener en cada proceso. Creen también que la administración a la hora de elegir una empresa para adjudicarle una obra se podría tener en cuenta que ésta cuente con una certificación medioambiental, como puede ser la ISO 14001 , de AENOR, que la compromete a poner en marcha políticas de gestión medioambiental de forma rigurosa en todas sus actuaciones
El gobierno prepara una reforma de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) con el fin de regularizar los alquileres a-legales que se cobran a los turistas
La secretaría de Estado de Comercio y Turismo, junto con el Ministerio de la Vivienda, quiere poner fin a este tipo de operaciones y acabar con la economía sumergida Se pretende incluir un párrafo en la ley que defina lo que es un alquiler turístico para que luego se le pueda aplicar la legislación vigente sobre alojamientos de este tipo que tiene cada comunidad autónoma. Una primera fórmula sería considerar como turísticos todos los arrendamientos que se realicen por debajo de un número de días al mes
Organizaciones como la alianza Exceltur y la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (CEHAT) habían solicitado medidas para acabar con la competencia desleal que realizan algunos promotores inmobiliarios y particulares.
Los precios máximos del mercado de oficinas de alquiler en Madrid y Barcelona crecieron un 8% y un 3,8%, respectivamente, en los nueve primeros meses
En Madrid aunque desciende la oferta de alquiler de oficinas todavía existe un buen número de locales disponibles, mientras que en Barcelona la escasez de oferta en el centro de la ciudad, ya se refleja en la tasa de disponibilidad, que se sitúa en el 6,06%.
A lo largo de 2006, las ciudades donde más se producirá una subida en el precio de la vivienda son Córdoba (12,1%), Málaga (11,5%) y Madrid (10,7%), según la sociedad de tasación Cohispania
Por lo que respecta las capitales de provincia, Barcelona (3.841 euros), Madrid (3.750 euros) y San Sebastián (3.742 euros) tienen el precio medio de la vivienda más elevado, mientras que Lugo (886 euros), Orense (1.187 euros) y Badajoz (1.229 euros) tienen el precio más bajo.
Guadalajara será la capital de provincia que experimente una mayor subida del precio medio de la vivienda, tanto en 2005 (23,75%) como en 2006 (16,05%) mientras que las capitales de provincia que tengan una menor subida del precio de la vivienda serán Soria (3,04%), Lugo (3,01%) y León (1,18%) en 2005 y serán Orense (2,52%), Lugo (1,63%) y León (0,19%) en 2006.
Las entidades bancarias comienzan a alargar hasta 40 años el plazo de las hipotecas para los jóvenes
Cajastur se suma a las entidades que amplían el periodo máximo de amortización de tipo variable o mixto para los menores de 36 años. La ampliación del plazo es compatible con el resto de ventajas destinadas a propiciar la adquisición de vivienda, como la concesión de capital de hasta el 97% del valor total del inmueble
Para evitar el fraude, la Comunidad de Madrid podrá comprar el piso protegido al vendedor al precio oficial fijado
El objetivo de esta medida es que la vivienda protegida se venda al precio fijado oficialmente y no a precio de mercado. Los propietarios de las viviendas de protección pública y suelos calificados para la construcción de viviendas protegidas que quieran venderlos tendrán que solicitar a la comunidad autorización previa. En la solicitud se deberá indicar la vivienda, los datos registrales, la descripción y el precio de venta. Una vez recibida la solicitud, la administración tiene diez días para aceptar la venta.
Si acepta la venta la administración abonará de inmediato el valor del piso y, a su vez, lo adjudicará a un solicitante de vivienda pública por el precio oficial vigente, intentando evitar los sobreprecios
El índice Euribor descendió en septiembre hasta el 2,220%. Mientras que en octubre sube y alcaza el 2,413%
Los datos correspondientes al mes de septiembre muestran también un descenso, hasta el 2,223% del MIBOR, el tipo interbancario a un año que servía de referencia oficial del mercado hipotecario para las operaciones realizadas con anterioridad al 1 de enero de 2000.
Tras el repunte de octubre, la cuota de una hipoteca media de 120.000 euros con un plazo de amortización de 20 años se situará en torno a los 631 euros, lo que supone un encarecimiento de 5,5 euros respecto a la que pagaba un titular de un préstamo hipotecario tras la anterior revisión anual
El Consejo de Ministros acuerda que quienes compren una vivienda protegida pueden acceder a un préstamo hipotecario con un interés de 2.95% y una amortización de 25 años como máximo
Este nuevo tipo oficial será aplicable a todos los pisos protegidos comprados desde la entrada en vigor del Plan de Vivienda 2005-2008, en julio pasado. También servirá para los que pidan un préstamo para rehabilitar un piso de segunda mano y los promotores de vivienda en alquiler. Los préstamos no tendrán ningún coste adicional ni comisión, ni en el caso de que sean objeto de amortización total y parcial, según informó ayer el Ministerio de Vivienda. Los préstamos serán contratados con las entidades de crédito que hayan firmado convenios de colaboración con el ministerio de vivienda
Es el tipo más bajo fijado hasta la fecha y es ligeramente más ventajoso que el aplicado en la actualidad para la adquisición de un piso en el mercado libre, que se sitúa de media en el 3,3%, también en mínimos.
El precio medio de la vivienda en España se encuentra situado en 220.400 .
El análisis por Comunidades Autónomas refleja que en País Vasco, Madrid, Cataluña), Baleares y Navarra se encuentran los inmuebles más caros del país. En el otro extremo por debajo de la media, Extremadura, es la región donde resulta más económico adquirir una vivienda.
CCAA PRECIO
País Vasco 383.600
Madrid 357.400
Cataluña 291.900
Baleares 286.700
Navarra 257.900
Cantabria 230.400
Andalucía 228.600
Murcia 222.600
Valencia 218.400
Canarias 199.500
Aragón 199.000
Asturias 179.400
Rioja 178.500
Castilla La Mancha 173.400
Castilla y León 161.300
Galicia 156.000
Extremadura 122.400
Fuente facilisimo.com
Las constructoras y administración se enfrentan por congelar los precios de las obras públicas La Confederación Nacional de la Construcción (CNC), ha decidido presentar un recurso ante el Tribunal Supremo contra la revisión de los precios de los materiales que periódicamente realiza el Gobierno
Los derivados del petróleo y del acero son los componentes más importantes del índice oficial, la referencia que utiliza el Gobierno para actualizar periódicamente los pagos por los contratos de obras
En concreto se denuncia la revisión del precio del ligante ñel firme que se destina al acabado de las carreterasñ del último semestre de 2004 aprobado por la Comisión Superior de Precios, dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda. En los últimos doce meses, los principales componentes de este material ñel betún y el fuel-oilñ se han encarecido más de un 70%, lo que se traduce en un sobre coste medio para las empresas de cerca de 100 millones de euros al año.
Badajoz, Cádiz y Albacete las capitales de provincia donde el precio de la vivienda nueva ha crecido más en el tercer trimestre de 2005
Según el informe trimestral de Tasamadrid, en el periodo julio-octubre de 2005, Badajoz (+9,1 %), Cádiz (+9%) y Albacete (8,7%) son las capitales de provincia, donde más ha subido el precio medio por metro cuadrado en vivienda nueva. León (+7,6%), Lérida (+7,3%) y Cádiz (+6,8%) son donde más ha subido el precio del metro cuadrado en vivienda usada.
Por contra, Lugo, con 81.204,33 euros por metro cuadrado, Zamora (1.393,58 euros/m2) y Cuenca (1.421,42 euros/m2) son las capitales de provincia más asequibles a la hora de adquirir una vivienda nueva.
De hecho por el precio medio que actualmente cuesta una vivienda nueva en Barcelona, la capital de provincia más cara, casi se podrían adquirir tres viviendas nuevas en Lugo (la capital de provincia más barata)
Comprar plazas de aparcamiento, una inversión segura, pero en declive debido al aumento de la construcción de vivienda
Comprar garaje es el refugio del pequeño y mediano inversor, pero en los últimos meses la rentabilidad ha descendido. ¿las razones? La aparición de los Sistemas de Estacionamiento Regulado (SER), el crecimiento de la periferia en grandes ciudades y la normativa urbanística municipal que obliga a crear plazas de garaje en mayor número que el volumen construido de pisos, por lo que aumenta el ratio de plazas por vivienda. Parece que lo más rentable será comprar para alquilar las plazas
El negocio inmobiliario relacionado con el golf se ha revalorizado un 458% en ocho años
según el informe La industria de golf en España, de Aymerich Golf Management (AGM), empresa dedicada a la planificación, el desarrollo y la gestión de campos de golf. los precios de las residencias anejas a los campos de golf se incrementan un 20% de media al año. El precio medio de este tipo de viviendas es de 307.619 euros; se venden unas 16.330 unidades al año, y el total de inversión inmobiliaria en golf en este período 1996-2003 supera los 5.000 millones de euros.
El 70,4% de los jóvenes españoles que se han marchado del hogar familiar son propietarios de las viviendas en las que residen, frente a un 19% que vive en alquiler
Entre las razones que impulsan a los jóvenes a hipotecarse se encuentran los elevados precios que tienen que pagar en caso de optar por el alquiler, una situación directamente relacionada con la escasez del parque de viviendas de este tipo.
El 28% de los inmigrantes que viven en España ya ha adquirido un piso. Del total de inmigrantes que tiene una vivienda, el 45% de ellos ha terminado de pagar la hipoteca a su entidad bancaria, mientras que ese porcentaje asciende al 60% en el caso de los españoles.
Por ello, este colectivo se ha situado en el punto de mira de las entidades financieras, que en los últimos tiempos han ideado servicios y productos a medida para captarlos como clientes. De hecho, hoy los extranjeros son titulares del 15% de las hipotecas que tienen contratadas las cajas, según datos de la Confederación Española de Cajas de Ahorro. La concentración urbana de los inmigrantes es muy superior a la de los españoles, las condiciones de habitalidad de sus viviendas son peores y, sin embargo, el 11% de los inmigrantes dispone de una segunda residencia, frente al 16% de los españoles.
Después de rechazar en el Senado una medida similar, el Congreso de los Diputados por unanimidad, acordó reclamar al Gobierno que habilite los mecanismos necesarios para permitir un recargo de hasta el 50% en el impuesto de bienes inmuebles (IBI),
Esta medida tendría como fin sancionar a los propietarios de viviendas que se encuentren desocupadas con carácter permanente, y no las destinen ni a la venta ni al alquiler. Aunque se mantienen, las dudas sobre la constitucionalidad de una actuación de este tipo, dado su carácter discriminatorio
!Atención!: El proyecto de Ley del Derecho a la Vivienda de Cataluña prevé obligar a vender su piso a aquellos propietarios que lo mantengan desocupado durante mucho tiempo
Para determinar que un piso está permanentemente desocupado, la Generalitat quiere tener en cuenta los datos del padrón, consumos domésticos demasiado bajos o la recepción del correo en otra dirección
El número de españoles que acude a los portales inmobiliarios para acceder a la oferta de inmuebles de compra-venta o alquiler y otros servicios de valor añadido (financiación, tasación, reformas, etc.) se ha incrementado en 175% en el último año
El informe de Nielsen//NetRatings revela que el volumen de páginas inmobiliarias vistas se incrementó también un 15%, con un promedio de 47 páginas vistas por visitante, frente a las 41 del mismo período de 2004. Cada usuario realizó una media de 3,96 sesiones o visitas en el período analizado a estos portales, lo que supone un incremento del 90% respecto al 2004. Los usuarios navegaron una media de 16 minutos y 52 segundos por los escaparates y ofertas de inmuebles durante el período analizado, lo que supone que el tiempo medio de navegación aumentó en ocho minutos respecto al 2004.
el director general de Arquitectura y Política de Vivienda anuncia que el precio medio del metro cuadrado en la vivienda libre (nueva y usada) subió un 13,4% en los últimos doce meses -septiembre 2004-2005
El precio de la vivienda protegida aumentó un 5,7% interanual, mientras que el índice general de precios (vivienda libre y protegida) se incrementó el 13,2% La comunidad de Castilla-La Mancha fue la región que experimentó el mayor crecimiento del precio de la vivienda libre (nueva y usada) respecto 2004, con un aumento del 19,8%, seguida de Aragón y la Comunidad Valenciana, con un crecimiento del 16,4% y 16,3%, respectivamente.
Por contra, Navarra fue la comunidad que registró la menor subida del precio de las casas libres, con un 7,8%, seguida de Cantabria y Canarias con un 7,9% y 9,5%.
La comunidad autónoma más cara para comprar una vivienda libre continúa siendo Madrid, al registrar un precio medio de 2.719,5 euros por metro cuadrado, seguida del País Vasco, con un precio de 2.537,5 euros, mientras que en Cataluña el importe desciende a 2.037 euros y en Baleares a 2.003,6 euros. Las regiones más baratas para adquirir una casa son Extremadura, Castilla-La Mancha y Castilla y León al contar con precios medios de 864,2; 1.255 y 1.297 euros por metro cuadrado, respectivamente.
La inversión inmobiliaria en los quince primeros países de la UE durante el primer semestre del año, se ha incrementado un 22% respecto a igual periodo del año anterior, y supera los 55.200 millones de euros
Los edificios de oficinas son el principal destino de la inversión, el 44% del total semestral. Los locales y centros comerciales sumaron otro 28% de la inversión total y edificios residenciales, hoteleros y de ocio el 23% restante.
Debido a la exigencia por parte de los consumidores de una mayor calidad de acabados, los constructores necesitan más calidad en la definición de las obras y debe existir una mayor relación entre compradores-promotores-constructores,
Esta es una de las conclusiones a las que se ha llegado por parte del Observatorio de Vigilancia Técnica. Entre otras propuestas destaca que mediante la utilización de los sistemas de información se permite una mayor y más ágil información de las obras así como controles de calidad de los distintos elementos y sólo así es posible mejorar los canales de comunicación formal entre los distintos interlocutores
La ministra de Vivienda, asegura ahora, que el borrador de la futura Ley del Suelo sólo hace referencia a la expropiación o venta forzosa de suelo, y por razones de urbanismo, «pero en ningún momento se refiere a la expropiación de viviendas».
Después del revuelo causado por el borrador de ley del Suelo, la ministra se vio obligada a afirmar que de momento existe sólo un documento de trabajo sobre la futura Ley del Suelo que cuando exista el Proyecto de Ley oficial será el momento de debatir sobre su contenido
Los visados de obra nueva residencial aprobados por los colegios de arquitectos se situaron entre enero y agosto en 146.981, lo que supone un crecimiento del 1% respecto del ejercicio 2004
Este moderado crecimiento confirma la tendencia a la estabilización del mercado inmobiliario desde el lado de la oferta. En términos mensuales, en agosto se dio el visto bueno a 12.178 proyectos por parte de los colegios de arquitectos, un 5,4% menos que en agosto de 2004, cuando lo fue para 12.861 proyectos. Los datos indican que se mantiene la tendencia en cuanto a la estructura de la oferta inmobiliaria, con un 60% de los permisos correspondientes a viviendas adosadas, un 25 a viviendas unifamiliares aisladas y un 15% del total a bloques de viviendas.
La fiscalidad de los británicos provocará que s, unas 150.000 viviendas serán compradas en España hasta el año 2008.
El ritmo de venta será de 50.000 casas anuales y el precio medio de la vivienda que adquiere es de 200.000 euros. Los lugares preferidos por los británicos para adquirir una casa son Andalucía, especialmente la zona de la Costa del Sol, y la región de Levante
¡vila y Guadalajara concentran el mayor número de segundas residencias
¡vila es, en términos relativos, la provincia que más viviendas secundarias concentra del país, según datos del último censo de población y viviendas realizado en 2001 por el Instituto Nacional de Estadística (INE). dE hecho, dispone de más viviendas secundarias que principales. Así, su porcentaje de segunda residencia es nada menos que el 127,6%. Otras provincias del interior, como Guadalajara (70,7%), Teruel (65,7%), Soria (60,4%), Cuenca (59,2%), o Segovia (57,7%), ocupan los primeros lugares de este ranking
El 12% de los municipios españoles concentra a cerca del 80% de la población
El Atlas Estadístico de las ¡reas Urbanas presentado por el ministerio de la Vivienda, indica que España cuenta con 82 grandes áreas urbanas que agrupan a 743 municipios y con otras 269 pequeñas áreas urbanas. En conjunto, suman 1.012 municipios, con una superficie total de 96.000 kilómetros cuadrados, el 4% del territorio total. Los 11 millones de viviendas que se concentran en estas áreas urbanas representan el 78% de las destinadas a primera residencia.
La Sociedad Pública de Alquiler ya ha firmado los dos primeros contratos de alquiler, aunque está pendiente de que los inquilinos confirmen su respuesta
El presidente de la SPA, Francisco de Asís Javier Rodríguez Mañas señaló además que Los alquileres ofrecidos por la SPA serán un 18% más baratos que en el mercado La SPA cuenta con cerca de 2.000 pisos y ya ha suscrito convenios de colaboración con las comunidades de Galicia, Cantabria y Asturias, y próximamente lo hará con Cataluña, Castilla-La Mancha y Andalucía. El 20% de los pisos españoles son hogares unipersonales
El tamaño medio de los hogares ha pasado de 3,3 personas a las 2,8, destacando el aumento experimentado por los hogares unipersonales, que han pasado del 13% al 20%. Por otro lado, los hogares monoparentales encabezados por una mujer han crecido del 9% al 11% y en los grandes núcleos urbanos ya representan el 12% de las familias.
Madrid, la Comunidad que mayor número de viviendas protegidas (VPO) construye en toda España: el 27,3%
Ni sumando las viviendas protegidas actualmente en marcha en Cataluña (1.521), Andalucía (5.561) y Aragón (646), se alcanzan las 10.147 iniciadas en Madrid durante el primer semestre de 2005, una cifra que, además, representa un incremento del 20% respecto los seis primeros meses de 2004.
El BBVA considera que si en los próximos meses suben los tipos de interés esto no afectará demasiado a las hipotecas
Teniendo en cuenta que la cuota media mensual actual de las hipotecas es de 467 euros, si en 2006 los tipos de interés crecieran un 0,5% la cuota media mensual ascendería a 483 euros, por los que el porcentaje de renta disponible sería del 14,9%, lo que representa un «pequeño aumento en relación con la renta actual»,
INDIA se perfila como el próximo destino para la inversión debido a la disponibilidad coste del personal cualificado, espacios de oficinas, entorno empresarial, e infraestructuras
Ahmedabad, Chandigarh, Indore, Kolkata y Nagpur son las ciudades indias que están mejor posicionadas para constituirse en los principales polos de atracción para la deslocalización de actividades de Tecnologías de la Información (TI) a lo largo de los próximos cinco años, según un reciente informe de Jones Lang LaSalle Estas ciudades ya están siendo objeto de un fuerte interés por parte de los compradores y arrendatarios, y se prevé una demanda de entre 1,2 y 1,5 millones de metros cuadrados a lo largo del próximo año.
Los administradores de fincas reclaman modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para aportar mayor seguridad jurídica a arrendadores y arrendatarios, y poner en el mercado del alquiler los inmuebles vacíos
El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España ha organizado una Jornada de análisis de los diez años de vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la que se reclama, entre otras actuaciones la necesidad de unificar las normas en un texto único que recoja toda la regulación en materia arrendaticia.
Los promotores prefieren que las reservas de suelo para vivienda protegida se fijen por los municipios y no por la ley autonómica o estatal de Suelo
En concreto, piden a la Comunidad de Madrid, que modifique la reserva obligatoria del 50% de suelo urbanizable para edificar vivienda protegida que recoge el Anteproyecto de Ley del Suelo autonómica. Estas declaraciones se han realizado en una jornada de trabajo realizada por la Fundación ASPRIMA
!atención! inversiones de empresas españolas peligran en el caribe mejicano debido a los huracanes
Las cadenas hoteleras españolas ven peligrar sus negocios e inversiones debido no tanto a los daños materiales causados en sus establecimientos, que están convenientemente asegurados, como a las cancelaciones de viajes y al retraimiento de la demanda que ya se está produciendo y que repercutirá negativamente en sus contabilidades
SUBVENCIONES, LEYES Y SENTENCIAS
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: MEDIANERIA HORIZONTAL PROVOCADA POR LAS CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO DE LA LOCALIDAD SE CONCEDE LA DECLARACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE UNA BODEGA DE PLANTA BAJA DE UN EDIFICIO Y LA EDIFICACIÓN QUE EXISTÍA EN SU PLANTA SUPERIOR
Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de abril de 2005 Don B, presenta reclamación contra dos vecinos del mismo edificio por la cual pedía que se declarara que la bodega de planta baja del edificio y la edificación que existía en su planta superior constituyen una propiedad horizontal de hecho, con antigÁ¸edad de más de un siglo, pues la planta baja tiene entrada por una calle y la parte alta por otra.
Añadiendo que ambas construcciones son aprovechamiento común del solar, cimientos, muros y cubierta como que tienen salida independiente a la vía pública; y en virtud de esta posición, el propietario, en oposición a la comunidad, niega la existencia de medianeria horizontal entre la bodega y la casa
La existencia de tal medianeria ha sido declarada con la consecuencia de que el propietario del suelo y del inmueble sobre el mismo construido no podrá desconocerla ni desprotegerla, para su adecuado uso por el propietario del subsuelo.
Este tipo de construcción, es frecuente en la localidad, en donde la configuración del terreno hace posible muchas veces el acceso directo desde la calle a las plantas distintas de un mismo edificio, y no se halla sujeto al régimen de propiedad horizontal, por tratarse de edificaciones totalmente diferentes, cuyo único elemento común es el constituir el suelo de una construcción el vuelo de la otra, dando lugar a la figura que el Tribunal Supremo conoce con el nombre de medianeria horizontal, y a la que no se puede pretender someter obligatoriamente al complejo régimen de la propiedad horizontal, cuando sólo pueden invocarse las relaciones propias de buena vecindad.
Los sótanos no tienen la consideración de elemento común y sí la de «anejo» de las partes privativas.Ello no implica imposibilidad de que los mismos puedan merecer la consideración de elemento común, por lo cual puede perfectamente ser modificada por los propietarios de cada inmueble, siempre que el acuerdo se adopte por unanimidad.
EN LOS JUICIOS DE DESAHUCIO NO SERÍA JUSTO EXIMIR DEL PAGO DE LAS COSTAS A AQUELLOS QUE CON EL RETRASO EN EL CUMPLIMIENTO DE SUS OBLIGACIONES DE PAGO DE LAS RENTAS, HAN OBLIGADO AL ARRENDADOR A LA INTERPOSICIÓN DE UNA DEMANDA CON LOS CONSIGUIENTES GASTOS Y MOLESTIAS QUE GENERA
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 23 de mayo de 2005 En La demanda iniciadora del procedimiento, la propietaria de un local, tuvo que cobrar las rentas correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre mediante la ejecución de un aval bancario prestado, habiendo dejado de abonar la arrendataria la renta correspondiente al mes de noviembre, por lo que solicita el desahucio, así como la condena al pago de la cantidad debida en ese momento así como de las que pudieran generarse a lo largo del procedimiento.
La arrendataria se opuso alegando que el local arrendado carecía de las licencias necesarias para la explotación del bar a que iba destinado, habiendo sido notificada por la Junta Municipal del Distrito en el mes de julio el cese y clausura de la actividad del local por carecer una de sus plantas de la altura necesaria para esa actividad, por lo que procedió a consignar notarialmente el importe de las rentas correspondientes a los meses de agosto y septiembre, y que las correspondientes a octubre, noviembre y diciembre de ese mismo año no las consignó por haber sido cobradas mediante la ejecución del aval bancario prestado.
Con posterioridad y antes de la celebración del juicio consignó en el Juzgado el importe de las rentas correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2003 y enero, febrero y marzo del 2.004, por lo que el Juzgado declaró enervada la acción, con imposición de las costas causadas a la arrendataria
La arrendataria al no estar de acuerdo con la resolución, plantea recurso exponiendo que la arrendadora conocía desde antes de celebrase el contrato que el local no podía obtener la licencia para la explotación del negocio de bar-cafetería por carecer una de sus plantas de altura suficiente para ello.
El tribunal recuerda a la arrendataria que el juicio de desahucio tiene como finalidad exclusiva reintegrar al titular la posesión material de la finca arrendada Aunque la cuestión argÁ¸ida por la demandada pudiera parecer en principio estar ligada a la obligación de pago de la renta, por cuanto lo que opone la demandada es que el local arrendado no dispone de las licencias necesarias para la explotación del negocio de bar cafetería a que contractualmente iba destinado, desde el momento en el que del contrato no resulta pactada dicha obligación para la arrendadora y que lo arrendado es exclusivamente un local y no un negocio, del que la demandada viene disfrutando, es evidente que la falta de pago de la renta es causa de resolución del contrato.
En cuanto a la imposición de los gastos del procedimiento, no sería justo eximir del pago de las costas a quienes que con la demora en el cumplimiento de sus obligaciones de pago de las rentas, han obligado al arrendador a la interposición de una demanda con los consiguientes gastos y molestias que ello conlleva
EXTINCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA. UNA CL¡USULA PENAL ESTABLECIDA PARA EL CASO DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE POR FALTA DE PAGO DE LAS CANTIDADES A SU VENCIMIENTO NO ALCANZA A LA NO DEVOLUCIÓN DEL BIEN OBJETO DEL CONTRATO POR PARTE DE LOS COMPRADORES TRAS SU RESOLUCIÓN Y, EN DEFINITIVA, A LOS DAÑOS Y PERJUICIOS OCASIONADOS POR TAL INCUMPLIMIENTO.
Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2005 En 23 de marzo de 1991, un matrimonio, mediante contrato privado, vendieron a don Romeo y don Jesús, el inmueble denominado «Hostal «.
El precio había de abonarse de forma fraccionada: un primer pago de 10.000.000 de pesetas el día de celebración del contrato privado, que fue cumplido por los compradores; y seis pagos más, a realizar los días 23 de marzo de los seis años consecutivos desde 1992 a 1994. Los compradores incumplieron la obligación del pago del precio a partir del 23 de marzo de 1994.
El 2 de junio de 1994, el uno de los compradores y don Santiago suscribieron un contrato de arrendamiento de local de negocio con opción a compra del inmueble, a ejercitar en el transcurso de los dos primeros años del contrato. El 17 de diciembre de 1994, los vendedores notificaron notarialmente a los compradores la resolución del contrato y les requirieron para que procedieran al desalojo y devolución del inmueble, a lo que los adquirentes se negaron.
Los vendedores solicitan la extinción del contrato de compraventa y la declaración de ser procedente y correcta la retención por ellos, en concepto de cláusula penal pactada, de la suma de xxxx pesetas de la cantidad total satisfecha por los compradores, la declaración de la extinción del derecho de opción de compra y de arrendamiento del inmueble, y de su inmediato desalojo.
La cláusula controvertida que nos ocupa expresa lo siguiente: «Cualquier falta de pago de las cantidades aplazadas a su vencimiento, dará lugar a la resolución de este contrato, haciendo suyas la parte vendedora el cincuenta por ciento de la totalidad de las cantidades percibidas hasta dicho momento a cuenta de la compraventa, así como recuperación de la posesión del inmueble objeto de esta compraventa con cuantas obras de mejora se le hayan efectuado en concepto de indemnización y pena condicional, pero los compradores podrán evitar la resolución de esta venta pagando lo adeudado aun después de vencido dicho plazo y en tanto no hayan sido requeridos para ello judicialmente o de forma notarial y terminado el plazo reglamentario para contestarla de cuarenta y ocho horas».
Es doctrina reiterada que la cláusula penal, como obligación accesoria, generalmente monetaria y a cargo del deudor, que sanciona el cumplimiento o incumplimiento irregular de la obligación a la vez que valora anticipadamente los perjuicios, es una excepción al régimen normal de las obligaciones al sustituir la indemnización, lo cual obliga a su interpretación restrictiva
La jurisprudencia concerniente a que las dudas sobre el alcance de la cláusula penal deben entenderse con carácter restrictivo es de aplicación al supuesto debatido, donde la sentencia recurrida ha rechazado la petición sobre la condena a los compradores del inmueble por los daños y perjuicios causados por el no desalojo del mismo y la no restitución de la posesión a los vendedores tras la resolución del contrato de compraventa, con fundamento en que la cláusula penal convenida adquiere incidencia decisiva al resolverse la venta y viene a sustituir a la indemnización, sin tener en cuenta que la misma sólo alcanza a la resolución del contrato por falta de pago de las cantidades aplazadas a su vencimiento, con los efectos que para tal circunstancia se estipularon, pero no a la inobservancia mostrada por aquellos respecto a la no devolución del bien objeto del contrato tras su resolución y, en definitiva, a los daños y perjuicios ocasionados por tal incumplimiento.
ENTREGA DE LA VIVIENDA EN CONDICIONES QUE NO PERMITEN SU UTILIZACIÓN POR LA EXISTENCIA DE TERMITAS: ¿SE TRATA DE UNA EXTINCIÓN DEL CONTRATO POR VICIOS OCULTOS O POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DEBIDO A LA ENTREGA DE COSA DISTINTA DE LA PACTADA?
Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 2005 La compradora de una vivienda de segunda mano, presenta reclamación para que se declare el incumplimiento contractual de la parte vendedora en la compraventa por no entregar la casa vendida en las condiciones que les son necesarias para ser hábil y apta para el uso de vivienda al que estaba destinada y para cuyo fin fue adquirida. Ya que en las vigas de la vivienda se encontraron termitas
Por lo que solicita o bien que se realicen realización de las obras necesarias de rehabilitación y reparación; O bien, mediante la indemnización en una cantidad equivalente al importe de las obras a realizar.
La cuestión concerniente a la problemática generada por la adquisición de una casa afectada por termitas, se centra principalmente en la determinación de la procedencia de la aplicación al supuesto de la doctrina legal por vicios ocultos en la compraventa, o la posición jurisprudencial del «aliud pro alio», o entrega de cosa distinta de la pactada que comporta el incumplimiento de la obligación
Aunque la casa fuera habitada desde la entrega por un precio de venta inferior al que costaría una nueva construcción, no se trata en este caso de la existencia de vicios ocultos de la casa vendida. El gravísimo deterioro que, por causa de la propagación de las termitas, afecta a la durabilidad del inmueble y a la seguridad de las personas que la habitan actualmente
Los vicios determinados en el caso, relativos a la presencia de las termitas, eran conocidos por los vendedores, en cuanto que las vigas de madera habían sido sustituidas o tratadas con yeso y escayola, como también ejecutado obras de reforzamiento de los forjados entre cinco y diez años atrás, y no pueden considerarse como algo nuevo y surgido después de la adquisición de la vivienda, por lo que entiende el tribunal que en realidad se produjo la entrega de un objeto distinto y no ante simples vicios de la cosa
RESPONSABILIDAD DECENAL: RESPONSABILIDAD DEL APAREJADOR DEBIDO AL INCUMPLIMIENTO DE SU OBLIGACIÓN DE INSPECCIONAR LOS MATERIALES Y UNA MALA EJECUCIÓN DE LA OBRA.
Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 2005 Una comunidad de propietarios presenta reclamación contra el constructor, el arquitecto, y los aparejadores solicitando que todos debían abonar la cantidad de xxxxx pesetas, los intereses legales y reparar a su costa la cubierta del tejado del inmueble de la comunidad. Además solicitaban que se repararan reparar los vierteaguas, la cubierta, las filtraciones y solera del garaje del inmueble, realizando por su cuenta obras por el importe que informe el arquitecto o los que señale el perito judicial.
La primera resolución apreció como defectos imputables al constructor y a los técnicos intervinientes en la obra los presentados por los vierteaguas así como las humedades existentes en el garaje, condenando al pago de las cantidades determinadas;
El aparejador no está conforme con la resolución por lo se presenta recurso por cuanto se le condena a la reparación de los vierteaguas cuya elección correspondía al arquitecto. En el informe presentado correspondiente, se hace constar, en cuanto a los defectos apreciados en los vierteaguas, que el proceso de deterioro se debe a la aceleración de la carbonatación por la utilización de un cemento aluminoso en la elaboración del vierteaguas. Esto provoca una oxidación acelerada de las armaduras hasta la rotura del vierteaguas»; consta igualmente que en el proyecto se previó la colocación de «alféizar prefabricado».
El Real Decreto de 19 de febrero de 1971 establece que son funciones del aparejador las de ordenar y dirigir la ejecución de las obras e instalaciones, cuidando de su control práctico y organizando los trabajos de acuerdo con el proyecto, las normas y reglas de la buena construcción y con las instrucciones del arquitecto superior y las de inspeccionar los materiales a emplear, dosificaciones y mezclas, exigiendo las comprobaciones, análisis necesarios y documentos de idoneidad precisos para su aceptación.
Si bien es cierto que la colocación de vierteaguas prefabricados fue decisión del arquitecto autor del proyecto, no lo es menos que el arquitecto técnico no podría quedar, por completo, al margen de la misma, especialmente atendiendo a la climatología y situación del inmueble; aunque los arquitectos técnicos intervinientes en la edificación no tuvieron intervención directa y personal en la fabricación de los vierteaguas, esto no permitía su inhibición en la calidad y consistencia del material empleado en ellos, sobre todo teniendo en cuenta los antedichos factores climatológicos y de ubicación, por lo que venían obligados, al tiempo de su recepción, a su examen y comprobación con vistas a apreciar su debida aptitud, para, en caso de carecer de la misma rechazarlas o, al menos, consignar su reparo o protesta en el libro de órdenes o del modo que estimasen adecuado y oportuno y poner el hecho en conocimiento del arquitecto superior, ya que tales obligaciones entraban de lleno en las especificas de su profesión.
No habiéndose realizado por los arquitectos técnicos comprobación alguna sobre la calidad de los elementos prefabricados colocados en la obra como vierteaguas, es claro el incumplimiento de sus obligaciones.
En relación con las humedades aparecidas en los garajes del edificio; se dice que las mismas son debidas a un defecto del proyecto que fue cumplido por los arquitectos técnicos, no competentes para suplir las deficiencias del mismo.
Respecto a las humedades en el garaje el perito afirma que son debidas a la mala ejecución, y que el proyecto preveía las posibles humedades en algunas zonas del garaje, proyectando incluso una canaleta perimetral construida precisamente para la recogida de éste porcentaje, ahora bien, aunque estaba proyectada esta canaleta, lo cierto es que no fue suficiente para evitar esas humedades, que se manifiestan en varios puntos del mismo, afirmando el perito que son debidas no sólo al proyecto sino a la mala ejecución, por lo que queda demostrado que en lo referente a estos defectos no sólo es responsable el arquitecto, sino también el constructor que no extremó las precauciones para evitar humedades, y también los aparejadores que debieron vigilar la ejecución de las obras y elegir los materiales adecuados para evitar las humedades». Establecidas así las concausas productoras de esas humedades, surge la responsabilidad de los aparejadores por incumplimiento de sus obligaciones
LA PREVIA NOTIFICACIÓN INDIVIDUAL DEL VALOR CATASTRAL PARA REALIZAR LA LIQUIDACIÓN CORRESPONDIENTE SE PRODUCE EXCLUSIVAMENTE A EFECTOS DE IBI Y NO DE IIVTNU
Sentencia del Tribunal superior de Justicia de Castilla y León de 31 de mayo de 2005 En este expediente, se determina que la regulación que se contiene en el artículo 70.5 de la Ley 39/1988 lo es exclusivamente a efectos del I.B.I., pues sólo respecto a él se establece el efecto de la previa notificación individual del valor catastral para girar la correspondiente liquidación, y ello es así porque grava el valor del inmueble en cuanto manifestación de capacidad económica.
En el caso que se estudia, el gravamen viene referido a la diferencia entre el valor inicial y final del bien, es decir, se refiere a la riqueza que supone para el transmitente el incremento del valor del bien. Así el artículo 70.5 de la Ley 39/1988 impide aplicarlo de manera automática al I.I.V.T.N.U.
En realidad lo que se pretende es determinar el valor final del bien, y el artículo 108 fija esa determinación en relación al valor catastral del mismo, pero sin que por ello, la mecánica de fijación del valor catastral pueda aplicarse de manera automática al I.I.V.T.N.U., en cuanto a su notificación individual.
Ahora bien, recuerda la Sala que lo que es necesario es que el valor se encuentre claramente fijado al momento del valor final, hecho que ocurre en el presente caso, porque ha sido objeto de publicación.
A tener en cuenta que el factor RM no se aplica sobre el valor resultante de los criterios de las ponencias, sino que integra la determinación de ese valor. En el presente caso el recurrente entiende que el factor 0,50 se aplica una vez determinado el valor de mercado y, por ello, el valor catastral es el correspondiente a la mitad del valor de mercado.
Sin embargo, el Tribunal determina que esto no es defendible, pues dicho coeficiente se aplica en el establecimiento del valor catastral como un criterio más de la ponencia, y el valor resultante es el que encuentra como límite el valor mercado.
Así, se recuerda que el coeficiente corrector RM 0,5 se aplica en la determinación de valor catastral, y es el valor resultante de aplicar este y los restantes coeficientes el que no puede exceder del valor mercado del inmueble, tal como disponen los artículos 66 y 67 de la Ley 39/1988, cuya referencia al límite del valor del inmueble en el mercado, no admite dudas.
Por ello, no se trata de que el límite venga fijado por la mitad del valor de mercado por aplicación del coeficiente que nos ocupa, sino que la aplicación del coeficiente, además de los restantes, ha de dar como resultado un valor catastral que no supere el valor mercado.
VULNERACIÓN DE LOS DERECHOS FUNDAMENTALES: LA ADMINISTRACIÓN NO PUEDE HACER UN USO INDEBIDO DE LOS PLAZOS LEGALES Y COBRAR LA DEUDA TRIBUTARIA CUANDO SE TARDAN DEMASIADO TIEMPO EN ADMITIR A TR¡MITE LA RECLAMACIÓN
Sentencia del Tribunal Constitucional de 14 de marzo de 2005 Don Julián vende parte de sus fincas mediante escritura pública y se procede a la inscripción en el Registro de la propiedad, ante lo cual la Agencia tributaria le reclama que esta venta no puede realizarse por cuanto tiene una deuda con la administración y estas fincas se utilizarán para su pago, por lo que le acusa de un delito de alzamiento de bienes. Esta reclamación se interpuso poco antes de que finalizara el plazo que la ley determina para ello (plazo de prescripción). El juzgado tardó dos años en admitir a trámite la querella.
Inicialmente el juzgado no condena a los acusados por considerar que había prescrito el delito y que no existía una deuda a la hacienda pública en el momento en que don Julián había dispuesto libremente de sus bienes.
Se recurrió por parte de la Agencia Tributaria y el tribunal entendió que no había lugar a la prescripción del delito puesto que la querella se había interpuesto dentro del plazo legalmente establecido y condena por un delito de alzamiento de bienes
Contra estas resoluciones se interpone recurso ante el tribunal constitucional por vulneración de los derechos fundamentales a la tutela judicial efectiva, a la presunción de inocencia, a un proceso sin dilaciones indebidas
El TC entiende que el establecimiento de un plazo temporal para que el Estado pueda proceder a perseguir los delitos persigue a su vez que no se produzca una «latencia sine die´´ de la amenaza penal que genere inseguridad en los ciudadanos respecto del calendario de exigencia de responsabilidad por hechos cometidos en un pasado más o menos remoto. De manera que lo que la existencia de la prescripción del delito supone es que éste tiene un plazo de vida, pasado el cual se extingue toda posibilidad de exigir responsabilidades por razón de su comisión.
Pero también obedece a la propia esencia de la amenaza penal, que requiere ser actuada en forma seria, rápida y eficaz, a fin de lograr satisfacer las finalidades de prevención general y de prevención especial que se le atribuyen. Para lograr esa inmediatez no basta con la prohibición de dilaciones indebidas en el procedimiento sino que el legislador ha acudido a un instrumento por el que se obliga a los órganos judiciales a iniciar el procedimiento dentro de un término previa y legalmente acotado o a olvidarlo para siempre.
Esta voluntad se vería contrariada de considerarse, como así lo ha hecho la Sentencia recurrida, que, para estimar interrumpido el plazo de prescripción en cada caso señalado, basta con la simple presentación de una denuncia o de una querella sin necesidad de que para ello medie acto alguno de interposición judicial.
Los que están obligados a poner en marcha el instrumento penal en el indicado plazo son los órganos judiciales, De manera que no puede considerarse razonable una interpretación que deje la interrupción del plazo de prescripción exclusivamente en manos de los órganos judiciales, sin requerir para ello actuación alguna de interposición judicial, con la consecuencia, entre otras muchas posibles, de que, el Juez goce de una ampliación extralegal de dicho plazo por virtud de la actuación de los ciudadanos al tener como efecto la interrupción del mismo que comience a correr de nuevo en su totalidad.
Esto último es precisamente lo que ha sucedido en el presente caso, al haber concluido el órgano judicial de apelación que los hechos no podían considerarse prescritos a la vista de que la querella formulada por la Agencia Tributaria fue presentada con anterioridad al vencimiento del plazo de prescripción legalmente establecido para el delito, sin que el hecho de que no fuera admitida a trámite hasta pasados casi dos años después de su presentación tuviera para el Tribunal relevancia alguna a este respecto.
Es evidente que el plazo de prescripción legalmente establecido se encontraba ya vencido en el momento en que, casi dos años más tarde, dicha querella fue admitida a trámite por el Juzgado.
Por otra parte, si los plazos de prescripción son una cuestión de orden público, no estando por consiguiente a disposición de las partes para que sean éstas quienes los modulen, tampoco resulta razonable concluir que la demora producida en la admisión a trámite de la querella de referencia haya de surtir efectos desfavorables en la esfera de los derechos y garantías
EL CUMPLIMIENTO DEFECTUOSO DE LA ENTREGA DE LA COSA/VIVIENDA POR PARTE DEL VENDEDOR NO PERMITE AL COMPRADOR DEJAR DE PAGAR EL PRECIO PACTADO SINO QUE SOLO LE FACULTA PARA SOLICITAR EL SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS DE LA VIVIENDA
Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2005 Se realiza una compraventa de vivienda con pago aplazado y una vez puesta a disposición de los compradores éstos cuando ocupan la casa detectan una serie de problemas de construcción por lo que deciden no pagar la cantidad pendiente de pago en lugar de reclamar el saneamiento de los defectos de construcción
Los vendedores reclaman judicialmente para lograr el desalojo de la parcela y chalet y los devuelvan en las mismas condiciones en que les fue entregado, bajo apercibimiento en caso contrario de ser lanzados a su costa, condena que, asimismo, se extendería a que resarcieran e indemnizaran al actor de los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento y temerario proceder.
Los compradores en cambio, solicitaron la compensación de la deuda del precio total de la vivienda en la cantidad de tres millones quinientas mil pesetas, que suponían el coste aproximado de las deficiencias constructivas a realizar.
El juzgado dio por extinguido el contrato de compraventa y obligó a indemnizar a los propietarios de los daños y perjuicios ocasionados integrados por la depreciación que con arreglo a precios de mercado haya sufrido la finca como consecuencia de su uso desde la entrega hasta su devolución, excluidas las deficiencias consignadas en el informe pericial
Ante esta resolución el comprador no está de acuerdo por lo que presenta recurso respondiendo el tribunal que el cumplimiento defectuoso de la entrega de la cosa lo único que faculta al comprador es para el ejercicio de las acciones correspondientes al saneamiento por vicios ocultos en su caso o con el fín de la debida reparación de los defectos constructivos. Por ello, resulta claro, que habiendo cumplido la parte vendedora entregando el chalet en tiempo, no puede la parte contraria frustrar sus legítimas expectativas contractuales dejando de pagar el precio pactado, pues incurre con dicho impago en causa de extinción del contrato establecida por el artículo 1.124 del Código civil
EST¡ SUJETA A GRAVAMEN, EN CONCEPTO DE IVA, LA PERCEPCIÓN DE UNA CANTIDAD COMO CONSECUENCIA DE LA RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL CUYO ÁÁNICO DESTINO POSIBLE ERA EL DE SERVIR DE OFICINA Y DESPACHO, DE UN AGENTE DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
Sentencia de Tribunal Supremo de 1 de julio de 2005 Se reclama por parte de la Agencia Tributaria de unas cantidades a un Agente de la Propiedad Inmobiliaria en concepto del Impuesto sobre el Valor Añadido puesto que el interesado pactó la resolución del contrato de arrendamiento de los locales de negocio de Plaza de xx, recibiendo 230.000.000 de ptas. El obligado ejerció la actividad profesional de Agente de la Propiedad Inmobiliaria y allí se domicilió como subarrendataria la entidad P. S.A., de la que el sujeto pasivo era socio y apoderado. La Propuesta de la Inspección consideró que la renuncia al derecho de arrendamiento, a efectos del Impuesto, es prestación de servicios, que está sujeta y no exenta y propuso liquidación de cuota
La cuestión discutida es la relativa a determinar si está sujeta a gravamen, en concepto de IVA, la percepción por el recurrente, dado de alta de la Licencia Fiscal como Agente de la Propiedad Inmobiliaria, de una cantidad de dinero (230 millones de ptas.) como consecuencia de la resolución de un contrato de arrendamiento de local del que era titular y cuyo único destino posible era el de servir de oficina y despacho de asesoramiento bursátil y jurídico-financiero.
La resolución puntualiza que el recurrente era administrador, socio y empleado de la sociedad que, de acuerdo con el contrato y por voluntad del arrendatario, tenía su sede en el citado local en el que desarrollaba su actividad, consistente en «la promoción de toda clase de negocios industriales o financieros relacionados con el sector inmobiliario», y satisfacía el pago de la renta al propietario del local.
De conformidad con el art. 3.1 de la Ley 30/1985, de 30 de agosto, reguladora del IVA, están sujetas al Impuesto «las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas por empresarios o profesionales a título oneroso con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional». El examen de las actuaciones revela que concurren en el presente caso los requisitos exigidos:
1) Condición de profesional en el recurrente:
2) Prestación de servicios realizada por el recurrente.
3) A título oneroso.
4) En el desarrollo de una actividad profesional.
Extremos todos ellos que resultan acreditados por la petición de alta en la Licencia Fiscal de Actividades Profesionales durante todo el tiempo en el que el contrato estuvo vigente como Agente de la Propiedad Inmobiliaria, con los efectos que respecto del carácter habitual del ejercicio de la actividad disponen los arts. 4.2.1 y 4.2b) de la Ley 30/1985.
Como puede deducirse existe una directa vinculación entre la persona del administrado y las actividades comerciales que, en su beneficio económico y con su expreso consentimiento, se desarrollaban en local, que no podían ser otras que las especificadas en el contrato de arrendamiento, «oficina y despacho de asesoramiento bursátil y jurídico-financiero», y que coinciden con su titulación de economista, con la petición de alta en la Licencia Fiscal como Agente de la Propiedad Inmobiliaria y con el objeto social de «sociedad x.», empleadora del recurrente. No puede darse crédito a las afirmaciones del agente en el sentido de que no es un profesional a los efectos del Impuesto, pues realiza una actividad retribuida para una empresa que tiene su sede en el local de referencia y un objeto social coincidente con la actividad de su Licencia Fiscal.
En cuanto al desarrollo de actividad profesional, la Ley precisa este concepto al señalar en su art. 4.5 que en todo caso se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional, «las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos…». No cabe duda de que la disposición sobre el derecho de arrendamiento constituye un activo patrimonial
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