Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
EL PRECIO MEDIO DEL METRO CUADRADO DE LA VIVIENDA HA CRECIDO EN VALENCIA UN 131%, EN 4 AÑOS
Según los datos extraídos del anuario Dades que publica periódicamente la Oficina de Estadística del Ayuntamiento de Valencia, el precio del metro cuadrado de la vivienda ha pasado de los 867,49 euros en el tercer trimestre de 2001, a situarse en 2.009 euros en el mismo periodo del año pasado, lo que supone un 131% de incremento.
ACTUALIZADO EL TIPO DE INTERÉS DE LOS PRÉSTAMOS CONCEDIDOS EN EL MARCO DEL PLAN DE VIVIENDA. SE SITÁÁA EN EL 3,14%
El Gobierno ha actualizado los tipos de interés de los préstamos concedidos en el marco del Plan de Vivienda 2005-2008 desde el 2,95% al 3,14%, El método de revisión establece que el nuevo tipo será igual a un 91,75% de la media de los tipos sobre los que las entidades de crédito concedieron sus hipotecas en los tres meses anteriores.
FINALMENTE EL GOBIERNO DESCARTA INCLUIR LA DESGRAVACIÓN A LOS INQUILINOS EN LA REFORMA FISCAL PORQUE NO INCENTIVA EL ALQUILER.
Se considera que las ayudas a los inquilinos raramente son decisivas a la hora de determinar la decisión de alquilar o comprar esta vivienda. Además la posibilidad de dar ayudas a los inquilinos ya existe y cada comunidad autónoma la aplica según la situación del mercado inmobiliario en cada una de ellas.
LA MINISTRA DE VIVIENDA SE REÁÁNE EN VARSOVIA CON EMPRESARIOS PARA ANALIZAR LAS POSIBILIDADES DEL MERCADO DE EUROPA CENTRAL Y DEL ESTE
El CEMP, que abrió ayer sus puertas, cuenta con la presencia de alrededor 200 empresas y de alrededor de 300 profesionales. Entre las grupos asistentes, se encuentran Fadesa, Fincas Corral, Dragados, Sacresa, Restaura, Grupo Pinar, Iberdrola, Realia, Acciona y Mapfre.
LAS FAMILIAS PODR¡N HACER FRENTE A LOS PAGOS DE SUS HIPOTECAS SIEMPRE QUE NO EMPEORE EL EMPLEO EN ESPAÑA, SEGÁÁN EL GOBERNADOR DEL BANCO DE ESPAÑA, JAIME CARUANA. Aunque la situación mantiene ciertos riesgos y las familias, son más vulnerables que antes a movimientos de tipos de interés o de los precios de otros activos, advirtió.
LOS PRECIOS SIGUEN SUBIENDO EN LA COSTA A PESAR DE QUE LOS EXPERTOS ASEGURAN QUE EN LAS LOCALIDADES COSTERAS ES DONDE M¡S SE HAN EMPEZADO A NOTAR LOS EFECTOS EN LA MODERACIÓN DE PRECIOS
Fundamentalmente los precios se han disparado en municipios de provincias que hasta ahora no habían experimentado demasiadas subidas como Almería, Huelva o Cádiz Los precios de las casas en Roquetas de Mar (Almería), subieron nada menos que un 23,1%, el incremento más elevado experimentado por todos los municipios de costa.En la misma línea, las casas de El Puerto de Santa María (Cádiz) se encarecieron un 19,2% y las de Ayamonte (Huelva), un 18,6%. No son casos aislados, ya que en otras poblaciones las subidas fueron muy similares: un 21,2% en Caldes d Estrac y un 18,2% en Canet de Mar (ambas en Cataluña).En el lado opuesto, también hay municipios en los que los precios de las viviendas en 2005 no alcanzaron los dos dígitos. En la costa andaluza destacan los casos de Benalmádena (9,7%) y Marbella (9,5%), dos de las localidades que tradicionalmente han tenido los precios de las casas más elevados. En otras poblaciones, como Fuengirola, los precios rozaron el 10%.
EL IMPORTE MEDIO DE LAS HIPOTECAS SOBRE VIVIENDA SE SITÁÁA EN 130.211 EUROS
Esto supone un 13,8% más que en enero de 2005, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Así mismo, las deudas contraídas por las familias españolas para la compra de vivienda alcanzaron en febrero los 489.174 millones de euros, lo que supone un aumento del 24,4% respecto al mismo mes de 2005.
LA PRIMERA VIVIENDA SE PUEDE ADQUIRIR A LOS 32 AÑOS Y REPRESENTA EL SUELDO DE 9 AÑOS
Con un salario medio de 15.562 euros en la franja de edad de entre 18 y 34 años y un precio medio de la vivienda de 1.510 euros por metros cuadrado, el esfuerzo que deben realizar los jóvenes para comprar una vivienda es del 46% de la renta individual o del 35% si hacen la compra en pareja.
Tan sólo el 2% de los jóvenes de entre 18 y 24 años de la población española total se decide a comprar una casa frente al 42% de los de la franja de entre 25 y 29 años o el 59% de entre 30 y 34 años.
EL VOLUMEN INVERTIDO POR LOS CIUDADANOS EXTRANJEROS NO RESIDENTES EN INMUEBLES ESPAÑOLES ALCANZÓ LOS 5.538 MILLONES DE EUROS EN 2005, LO QUE REPRESENTA UNA CAÍDA DEL 16,7% RESPECTO AL AÑO ANTERIOR, SEGÁÁN LOS ÁÁLTIMOS DATOS DEL BANCO DE ESPAÑA.
La desaceleración de esta inversión está en línea con la subidas que han experimentado los precios de los inmuebles en el último año. Así, el precio de la vivienda nueva en 2005 creció un 10,3% (1.786 euros por metro cuadrado) y un 14,5% el de la vivienda de segunda mano (1.843 euros por metro cuadrado), según los datos oficiales del Gobierno.
En cuanto al perfil trimestral de la inversión extranjera en inmuebles durante 2005, en el primer trimestre del año la caída de esta inversión fue del 6,6%, descenso que se acentúo en el segundo trimestre (-14,4%) y aún más en el tercero (-17,6%). En cambio, aunque la caída siguió siendo importante en el último trimestre del año, se moderó ligeramente, hasta registrar un descenso del 16,7%.
EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN LA COSTA MEDITERR¡NEA AUMENTÓ ENTRE UN 8,6 Y UN 18,6 POR CIENTO DE MEDIA EN LOS ÁÁLTIMOS DOCE MESES, SEGÁÁN DATOS FACILITADOS POR EL MINISTERIO DE VIVIENDA
Por Comunidades Autónomas, el mayor incremento interanual se registró en la Comunidad Valenciana, con un alza del 14,6 por ciento, seguida de Andalucía (14,1%), Murcia (12,9%) y Cataluña (12,8%).
En concreto, el precio medio de la vivienda en la Comunidad Valenciana ascendió a 1.547,4 euros por metro cuadrado en los últimos doce meses, en tanto que en Andalucía se situó en 1.587,4 euros, en Murcia en 1.402 euros y en Cataluña en 2.176 euros.
Por ciudades, Castellón es donde más ha subido el precio, ya que experimentó un alza del 18,6 por ciento. Por detrás se sitúan Almería (16,2%), Cádiz (15,5%), Gerona (15,4%), Valencia (14,2%), Barcelona (13,2%), Granada (12,9%), Murcia (12,9%), Málaga (12,4%), Alicante (11,8%) y Tarragona (8,6%).
LA SUBIDA DE LOS SALARIOS COMPENSAR¡ EL INCREMENTO DE LAS HIPOTECAS.
Caja Madrid cree que los incrementos que año a año experimentan los salarios de las familias españolas serán suficiente colchón para afrontar el encarecimiento que sufrirá la factura hipotecaria cuando se produzcan las subidas de tipos de interés.
Quienes disponen de una hipoteca, destinan actualmente de media el 25% de los ingresos familiares a pagarla, el mismo porcentaje que tendrán que emplear en 2007 si los tipos llegaran al 4% y el sueldo se incrementa en torno a un 3%.
EL MERCADO DE OFICINAS DE MADRID SE RECUPERA EN EL PRIMER TRIMESTRE DE 2006
Los precios de alquiler de oficinas en el Distrito Central de Negocios suben un 4,59%, situándose los máximos en 28,5 Euros/m2. Mientras que la tasa de disponibilidad de la periferia cercana desciende hasta un 6,53%. La periferia cercana ha sido la zona con mayor contratación en oficinas y High Tech, suponiendo el 65% de la contratación total del trimestre según el estudio de Jones Lang LaSalle sobre el mercado de alquiler de oficinas de Madrid
HACIENDA SE PLANTEA MANTENER EN EL IMPUESTO DE SOCIEDADES LA DEDUCCIÓN QUE SE APLICAN LAS EMPRESAS CUANDO REINVIERTEN SUS PLUSVALÍAS.
En la actualidad, una empresa que venda un inmueble y destina ese dinero a renovar su maquinaria paga menos a Hacienda. Si no lo hace, paga por esa plusvalía hasta el 35%. Se trata de la deducción más importante del impuesto de sociedades (para este año se prevé que reste 2.667 millones de euros de las arcas públicas) y beneficia a casi 7.000 empresas.
EL EURIBOR SUBE EN ABRIL Y SE SITÁÁA EN EL 3,22%
Desde el 2, 83 por ciento en que se situó en enero, en apenas cuatro meses se ha incrementado en un 0,39 por ciento
Para quienes revisan sus créditos hipotecarios de forma anual, en cuyo caso el aumento en la cuota mensual en una hipoteca media de 120.000 euros con un plazo de amortización de 20 años es de unos 57 euros mensuales. El incremento es mucho más significativo si nos fijamos en el coste anual, ya que en este caso la subida alcanza los 684 euros.
EL DIRECTOR DEL INSTITUTO PARA LA DIVERSIFICACIÓN Y AHORRO DE LA ENERGÍA (IDAE), CIFRA EN 20 EUROS POR METRO CUADRADO EL IMPACTO DEL CTE EN EL PRECIO DE LA VIVIENDA
Una subida «mímina», comparada con el precio global de una vivienda, destacando que la implantación del Código supondrá una rebaja en la factura energética del 40%.
La nueva normativa resulta «fundamental» desde el punto de vista del cumplimiento del Protocolo de Kioto por su contribución a reducir las emisiones de CO2 del denominado sector difuso, que incluye el transporte y ámbito residencial.
En materia energética el CTE pretende lograr un uso racional de la energía utilizada en la construcción de los edificios y reducir el consumo energético mediante el uso de energías renovables y la introducción de mejoras en aspectos como los aislamientos térmicos.
LAS FAMILIAS ESPAÑOLAS DESTINARON A LA COMPRA DE SU VIVIENDA EL 39,2% DE SU RENTA BRUTA ANUAL DISPONIBLE DURANTE EL PRIMER TRIMESTRE DEL AÑO.
Sin embargo, si se tiene en cuenta las deducciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) de las que se benefician los contribuyentes que adquieren un piso, el esfuerzo teórico disminuye hasta el 27,4%, según estimaciones del Banco de España
LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA SUBEN UN 145% EN DIEZ AÑOS MIENTRAS LOS SALARIOS SÓLO LO HACEN UN 37%
Los más perjudicados por el aumento son los solteros con un nivel salarial medio de unos 1.500 euros al mes, que para poder adquirir una vivienda debe destinar entre el 60% y un 70% de su renta. Algo más fácil lo tienen las parejas, eso sí, si ambos tienen trabajo. En este caso, con un salario neto mensual de 2.250 euros, si quisiera comprar una vivienda de 70 metros cuadrados, necesitaría doce años y el 40% del salario neto para pagarla, o quince años, si la vivienda tuviera 90 metros cuadrados.
EL CONSUMO DE CEMENTO SUMÓ 13,49 MILLONES DE TONELADAS DURANTE LOS DOS PRIMEROS MESES DEL AÑO, LO QUE SUPONE UN INCREMENTO DEL 15,99% RESPECTO A IGUAL PERIODO DE 2005, SEGÁÁN OFICEMEN.
Sólo durante el pasado mes de marzo, la actividad constructora absorbió un total de 5,23 millones de toneladas de cemento, un 20,7% más que en el mismo mes de 2005. En enero y febrero, el consumo de cemento creció un 13,6% y un 12,4%, respectivamente.
En el conjunto de los tres primeros meses, La Rioja es la Comunidad donde más aumentó el empleo de cemento, con un incremento del 41,6%; por delante de Murcia (+28,4%) y Extremadura (+24,7%).
Respecto a la producción, en los tres primeros meses de este año las cementeras radicadas en España fabricaron un total de 12,72 millones de cemento, lo que se traduce en un incremento del 11,71% respecto al mismo periodo del pasado año.
Por su parte, las exportaciones cayeron un 14,86%, hasta 318.345 toneladas, en estos tres primeros meses de este año, si bien en marzo el descenso fue del 22,6%.
LA DIFICULTAD PARA ACCEDER A UNA VIVIENDA Y SUS ALTOS PRECIOS EST¡N MOTIVANDO LA MODERACIÓN PAULATINA DE LA DEMANDA, M¡S ACUSADA EN EL SEGMENTO DE LA PRIMERA VIVIENDA QUE EN LA VIVIENDA VACACIONAL
Según el informe de coyuntura de Grupo i,esto a su vez, se está traduciendo en una ralentización en la producción de viviendas, más drástica en las casas iniciadas y más moderada en las terminadas. La consultora estima que entre 2006 y 2008 el número de viviendas libres iniciadas se reducirá en unas 155.000 unidades, mientras que espera que la vivienda terminada se ajuste al final de dicho periodo hasta situarse en torno a las 508.000 anuales, por debajo de las 575.747 viviendas libres terminadas en 2005, según los últimos datos del Ministerio.
CUATRO COMUNIDADES AUTÓNOMAS (ANDALUCÍA, CATALUÑA, VALENCIA Y MADRID) CONCENTRAN M¡S DEL 60% DEL MERCADO
Durante el pasado ejercicio se compraron y vendieron un total de 901.574 viviendas, un 6,2% más que en 2004, de las que más de la mitad (el 60,8%) fueron de segunda mano. En concreto, se comercializaron 548.629 pisos usados
No obstante, el mayor incremento del número de transacciones lo registraron los pisos nuevos, de los que se vendieron 306.060 unidades, un 14,39% más que en 2004, y el 33% de los comercializados en 2005. A la compra-venta de viviendas es preciso sumar las transacciones de suelos y terrenos cerradas el pasado año, valoradas en 22.482,71 millones de euros, un importe un 2,31% inferior al de 2004. En total se intercambiaron 102,92 millones de metros cuadrados de suelo, un 11,9% menos.
Cataluña es la Comunidad donde más viviendas se vendieron en 2005 con 162.845 unidades, un 19,4% más que en 2004, por un importe global de 30.813,59 millones de euros. Después se situó Andalucía, con 152.475 unidades (+3,3%) por 18.005,75 millones, y Valencia, con 146.466 pisos (-2,2%), por 16.954,95 millones.
Navarra es la Comunidad donde menos pisos se vendieron en el pasado ejercicio, con 6.446 unidades (+14,1%) por 1.082,30 millones, junto a La Rioja, con 8.534 pisos (-3,7%), por 1.179,51 millones; y Extremadura, donde se comercializaron 15.036 viviendas (-1%), valoradas en un total de 1.100,72 millones de euros.
EN 2005 LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS ASCENDIÓ A 989.341 UNIDADES, SEGÁÁN DATOS DE LOS REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD.
De esas 989.341 compraventas, el 56,1% correspondió a viviendas usadas, mientras que el restante 43,9% se registró en residencias de nueva construcción
En virtud de la estadística de los registradores, la comunidad autónoma con más transacciones registradas en 2005 fue Andalucía, con 192.412 unidades, seguida de Cataluña (166.562), Valencia (148.610) y Madrid (106.006). En la capital y en Valencia predominan las ventas de viviendas usadas, mientras que en Andalucía, ambas magnitudes están bastante aproximadas. Es en Cataluña donde destaca la mayor presencia de residencias de nueva construcción entre las compraventas. En cuanto al número de ventas registradas por mil habitantes, sobre una media nacional de 22,4 viviendas, destaca la intensa actividad de Valencia (31,7), Cantabria (27,3) y Baleares (26).
LAS FAMILIAS ESPAÑOLAS TENDR¡N QUE DESTINAR EN 2006 9,2 VECES UN SALARIO ANUAL AL PAGO DE UNA CASA.
El esfuerzo financiero de los hogares españoles para acceder por primera vez a una vivienda se situará este año entre el 45,5 y el 52,4% de la renta familiar, en función de si el plazo de amortización del préstamo es de 20 ó de 25 años, según el último informe de coyuntura de Metrovacesa.
EL MINISTERIO DE MEDIO AMBIENTE RECLAMA COMPETENCIAS A LA HORA DE APROBAR O RECHAZAR PLANEAMIENTOS URBANÍSTICOS
El Ministerio de medio ambiente quiere que en la próxima reforma de la Ley del Suelo se introduzca un apartado por el cual los informes que emiten las Confederaciones Hidrográficas cuando los ayuntamientos presentan sus planeamientos urbanísticos sean vinculantes, en lugar de tener carácter prescriptivo, como en la actualidad.
De esta forma se exigiría a todas las urbanizaciones que tengan el visto bueno de su departamento en lo referente al abastecimiento del agua, para poder comenzar los trabajos de edificación.
SE APRUEBA EN EL CONGRESO DE LOS DIPUTADOS LA LEY DE SUBCONTRATACIÓN: SÓLO SE PERMITIR¡N TRES SUBCONTRATAS Y UNA ADICIONAL EN CASO DE FUERZA MAYOR
Además se prevé la creación de un registro de empresas que quieran realizar subcontratas. Los trabajadores autónomos no podrán subcontratar ya que si lo hacen se convertirán en empresas. Las empresas deberán tener un 30% de plantilla fija y los trabajadores deberán acreditar que han realizado cursos de prevención de riesgos laborales
LA VIVIENDA VUELVE A OCUPAR EL PRIMER LUGAR ENTRE LAS RECLAMACIONES DE LOS CONSUMIDORES SEGÁÁN DATOS DEL MINISTERIO DE SANIDAD Y CONSUMO
Comparados los resultados con el año 2005 con el año anterior, la vivienda en propiedad y telefonía (telecomunicaciones) desplazan del primer puesto a los servicios financieros que, en 2004, habían representado el 11,4% de las quejas y consultas frente al 9,91% del 2005.
SENTENCIAS
PARA PROBAR EL PAGO DE ALQUILERES SE PUEDE EMPLEAR CUALQUIER MEDIO DE PRUEBA Y NO ES NECESARIO QUE SE TRATE DE UNA PRUEBA FEHACIENTE
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 26 de mayo de 2005. En 1995 estaba vigente una deducción por alquiler de vivienda habitual según las condiciones previstas en el art.78.Tres.a) de la Ley 18/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en la versión dada al mismo por el art.62.Uno de la Ley 41/1994, de 30 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 1995.El contenido de la deducción era el siguiente:
«Tres. a) Deducción por alquiler.
El 15 por 100, con un máximo de 100.000 pesetas anuales, de las cantidades satisfechas en el período impositivo por alquiler de la vivienda habitual del sujeto pasivo, siempre que concurran los siguientes requisitos:
– Que la base imponible del sujeto pasivo no sea superior a 3.500.000 pesetas anuales.
– Que las cantidades satisfechas en concepto de alquiler excedan del 10 por 100 de los rendimientos netos del sujeto pasivo´´.
El interesado pudo acreditar el alquiler de una vivienda en Sabadell durante los meses de enero y febrero de 2005. Sin embargo, no aportó prueba suficiente, a juicio de los órganos de gestión, del uso de un apartamento de alquiler en el complejo «Sansi Hotels´´ de Lleida, por entender que las facturas aportadas, al referirse a la habitación 71, no acreditan que se trata de cantidades pagadas por alquiler de la vivienda habitual, al no haber quedado probado de forma fehaciente con la documentación aportada que dichas facturas corresponden a un apartamento y no a una habitación, concepto que es el que figura en la factura.
Para el Tribunal la resolución del conflicto se centra en una cuestión de prueba. De acuerdo con Ley General Tributaria de 1963 en relación con la prueba, se deben emplear las normas sobre medios y valoración de la prueba contenidas en el Código Civil y en la Ley de Enjuiciamiento Civil. No es necesario que se trate de prueba «fehaciente´´ siendo suficiente cualquier prueba «bastante´´ para acreditar los hechos alegados.
Así, se puede probar que el alquiler consistió en el alquiler de un apartamento que sirvió de vivienda habitual ya que el alquiler se efectuó mediante un importe global por meses, que cada apartamento es independiente de las suites y habitaciones de acuerdo con lo indicado en el folleto publicitario y en el anuncio publicado en la prensa se presentaba el producto ofertado como apartamentos nuevos totalmente amueblados.
Ante estas pruebas, suficientes para estimar que lo alquilado fue un apartamento, la Administración no ha llevado a cabo actuación alguna de comprobación o investigación, ni ha intentado prueba alguna tendente a desvirtuarlas y a probar el hecho invocado por ella consistente en que se trataba de una habitación de hotel y no de un apartamento.
Base de datos Inmueble marginal 232825.
NO CABE DEDUCIR EL IVA SOPORTADO POR LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN DE UNOS TERRENOS APORTADOS A UNA JUNTA DE COMPENSACIÓN AL ESTAR DADO DE ALTA EL APORTANTE EN LA CATEGORÍA DE ARRENDATARIOS
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias de 20 de mayo de 2005. La cuestión que se plantea en este supuesto es la de determinar si es posible para quien realiza una actividad empresarial de arrendamiento de bienes inmuebles deducir las cuotas de IVA soportado por gastos de urbanización de unos terrenos aportados a una Junta de Compensación.
El Tribunal niega, tras la actuación inspectora, esta posibilidad ya que el IVA repercutido por las obras de urbanización de los terrenos aportados a la Junta de Compensación ninguna relación guarda con la actividad empresarial de arrendamiento de fincas en la que el aportante estaba dado de alta. Además, el contrato de arrendamiento y, como consecuencia de ello, la actividad de arrendamiento se extinguieron con el expediente expropiatorio o con la aportación de la finca y molino a la Junta de Compensación.
Desde el punto de vista del Derecho sancionatario, el Tribunal no admite la existencia de una interpretación razonable de la norma fiscal que pudiera justificar la inexistencia de culpabilidad y la no imposición de sanción al sujeto pasivo del IVA.
Base de datos Inmueble, marginal 234472.
EL INTENTO INFRUCTUOSO DE NOTIFICACIÓN DE LAS LIQUIDACIONES DEL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA NO INTERRUMPE LA PRESCRIPCIÓN DEL TRIBUTO
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de 31 de mayo de 2005. En este supuesto se analiza la situación en la que, intentada la notificación de las liquidaciones tributarias sin éxito, no se procedió a utilizar los medios previstos por la ley para los supuestos en los que se produce esta situación.
No se ha producido la notificación de la liquidación mediante la recogida de una carta certificada en Correos ya que en la misma no existe constancia alguna en los términos de identificación de quién recoge el envío y su relación con el sujeto pasivo destinatario (no aparece ni el DNI, ni la firma y siendo negada la relación por parte del destinatario). Al carecer la Administración de prueba de la negativa a la firma o la relación con el destinatario la recogida de la carta certificada debe considerarse como ineficaz a efectos de la prescripción.
Al faltar la constancia de la notificación de las liquidaciones, ni haberse realizado ninguna otra de las actividades previstas por la ley con efectos interruptivos de la prescripción de acuerdo con el artículo 66.a) de la Ley General Tributaria 1963, se ha producido la prescripción ya que ha transcurrido un período de tiempo superior a cinco años desde la presentación de la escritura hasta la notificación de la providencia de apremio.
Base de datos Inmueble marginal 233633.
OBRAS NO CONSENTIDAS EN UNA COMUNIDAD PARA CONSTRUIR UNA DISCOTECA. EL PROPIETARIO DE LA DISCOTECA NO HA DEMOSTRADO QUE EXISTÍA UNA ESCRITURA O CONTRATO PRIVADO EN EL QUE SE LE ADJUDICARA UN DERECHO SOBRE EL TERRENO
Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de febrero de 2006 En una comunidad fueron realizadas obras de modificación de estructura de un edificio destinado a viviendas, «Panorama», consistentes en el derribo con apertura de la fachada posterior del local número 9, y construcción de unas escaleras de hormigón en un terreno aledaño sobrante o patio de la Comunidad;
Dichas obras comunicaron dicho edificio con la también trasera del edificio posterior denominado EDIFICIO000, dando acceso a local comercial amplio, más tarde destinado a Discoteca.
Esta mutación estructural que, producida contra la expresa voluntad de la Comunidad del edificio «Panorama», comportó también variación del destino y naturaleza del mentado local posterior.
La empresa que realizó dichas obras una vez finalizadas éstas vendió el local, que fue adquirido por M. SA pese a conocer la oposición vecinal y convirtió en una unidad ( PanoramaII) las tres propiedades mencionadas, estableciendo un negocio de discoteca.
La resolución entiende que se ha producido una modificación de la estructura del edifico Panorama, concretamente de la fachada posterior, al comunicar a través de la pared posterior el local nº 9 bis con otro local sito en edificio ajeno
El terreno que ocupa no está adjudicado en exclusividad al Local Comercial nº 9 bis, siendo nula la escritura de compraventa, en cuanto a la existencia de dicho patio y atribución de uso, declarando dicho terreno en toda su extensión elemento común del edificio .
Por lo que los propietarios no pueden comunicar ni tener comunicado el local, con ninguna finca o local ajeno a dicho edificio, ni tampoco pueden constituir ni tienen derecho a disfrutar de servidumbre de paso alguna a través de los terrenos comunes
Por todo ello se obliga a los propietarios del local a realizar por su cuenta todas las obras necesarias para reponer la fachada posterior del edificio a su estado primitivo y concretamente a que no exista ningún tipo de comunicación entre el local de su propiedad y los inmuebles colindantes, ni ningún tipo de servidumbre de paso a través de los terrenos comunes, obligando igualmente a que destruya todas las obras que se hubiesen realizado con ese fin, y en concreto la estructura que soporta la escalera y la propia escalera que comunica el Local de su Propiedad del edificio Panorama con los locales de su propiedad sitos en el edificio posterior.
El propietario de la discoteca no ha demostrado que existía una escritura o contrato privado en el que se le adjudicara un derecho sobre el terreno por donde discurre el pasadizo que contiene las escaleras que constituyen la entrada al edificio donde se ubica la discoteca referida.
La Comunidad de vecinos se limita a ejercitar un derecho: viendo ocupada indebidamente su propiedad comunal y desnaturalizada parte de la edificación, se limita a perseguir la declaración judicial del atropello, con la consiguiente reposición del inmueble y situación registral al estado originario.
Base de datos Inmueble Marginal 251301
COMPRAVENTA: EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA POR AMPLIACIÓN ILEGAL DEL CHALET AL NO EXISTIR AUTORIZACIÓN PARA LAS OBRAS NI PARA LA VENTA.
Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2006 D. R. y Dº. A. vendieron en documento privado a Dº.F. la vivienda resultante de unas obras de ampliación que los primeros se proponían realizar en la vivienda unifamiliar de su propiedad por un precio que se fijaba. Se comprometían a establecer el régimen de propiedad horizontal de acuerdo con lo dispuesto en el derecho español, pues lo adquirido por la compradora, que se describía en el contrato se separaría (sic) en propiedad horizontal. Los vendedores se comprometían después de la constitución del régimen de propiedad horizontal a otorgar la escritura pública de venta.
Ante el incumplimiento de esta dos últimas obligaciones y en posesión de la vivienda Dº.F. toma conocimiento de que las obras realizadas por los vendedores eran ilegales por haber sobrepasado el volumen permitido y transformar el carácter unifamiliar que poseía la vivienda, según la normativa urbanística de la zona donde se ubicaba, en plurifamiliar.
Ante esta situación planteada, Dº. F solicita que se declarase extinguido el contrato de compraventa, y se obligue a los vendedores a la devolución de las cantidades entregadas como precio y a las pagadas por las mejoras realizadas en la vivienda.
La resolución entiende en primer lugar que los vendedores habían vendido una vivienda sin consentimiento de los otros copropietarios, y su finalidad además había resultado imposible por tratarse de una ampliación ilegal del chalet existente en la parcela, no solamente desde el punto de vista administrativo, sino civil al carecer de consentimiento de los demás copropietarios. Además no existía autorización paras las obras ni para la venta.
Los vendedores no estando de acuerdo con la resolución judicial y entienden que Dº F. debe sufrir las consecuencias de su absoluta falta de negligencia por no haberse informado tanto de la situación registral como urbanística de lo que adquirió, y que ellos no se han beneficiado en nada del dinero pagado por dicha señora, pues fue invertido en la ejecución de las obras. Destacan que han actuado siempre de buena fe, ignorando la legislación española que prohíbe dividir una vivienda unifamiliar en propiedad horizontal, y confiando ciegamente en los planos de un arquitecto, el cual, antes de iniciar la ejecución de un proyecto debió advertirles de las dificultades legales de su ejecución.
El tribunal entiende que si bien existió autorización para realizar unas obras esta autorización simplemente fue no para ampliar un número de metros la vivienda, sino para que se hiciera de acuerdo con las precisiones que establecieron en cuanto a la nueva obra. Era para una ampliación de una única vivienda en una planta, no para hacer otra aprovechando el desnivel del terreno y venderla con transformaciones de aquélla.
La atribución de negligencia a aquélla al contratar se vuelve contra ellos, pues más lo fueron al suscribir el contrato como vendedores; deberían de haber sabido lo que estaban vendiendo. Si alegan que no se les informó acerca de su ilegalidad, no pueden reprochar a la compradora que crea que lo que le ofrecen se adecua a la realidad legal sin más información, en otras palabras, que hubiese cometido la misma falta que a ellos se les puede reprochar.
Base de Datos Inmueble marginal nº 251289
COMPRAVENTA DE UN EDIFICIO CON VIVIENDAS Y LOCALES DE NEGOCIO: NO PUEDE DIVIDIRSE LA ACCIÓN DE RETRACTO (OPCIÓN DE COMPRA) Y ACEPTARLA EN CUANTO A LA VIVIENDA Y DENEGARLA EN CUANTO A NEGOCIO.
Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 2006. Se plantea el conflicto en torno a un concreto edificio, finca registral única, que tiene en la planta alta una vivienda y en la planta baja un negocio de cafetería; la finca como tal fue objeto de transmisión onerosa; la vivienda y el negocio fueron objeto de sendos contratos de arrendamiento de la misma fecha, el primero, de vivienda y el segundo de negocio o industria, calificado así por el propio contrato.
La cuestión que se plantea es -partiendo de que se da arrendamiento urbano de vivienda y arrendamiento de negocio o industria- si cabe el retracto en el primero y no en el segundo. Es decir, si podemos dividir la acción de retracto y aceptarla en cuanto a la vivienda y denegarla en cuanto al negocio.
La resolución declara incuestionable el carácter de vivienda que corresponde al arrendamiento de la planta alta y el carácter de negocio o industria, no de local, de la planta baja, que le excluye de la Ley de arrendamientos urbanos. Por ello, considera que es inaceptable el retracto arrendaticio urbano del negocio sito en la planta baja y, literalmente, la unidad que presenta el inmueble y el no ejercicio separadamente de la acción impide su extensión sobre la planta vivienda, pues se trata, en definitiva, de un edificio como finca unitaria.
Se trata, pues, de unidad del arrendamiento (aun con dos contratos, de la misma fecha), unidad de la transmisión (de la finca sobre la que recaen ambos y el precio), unidad de la acción (en la demanda y en el recurso de casación). No puede, en consecuencia, dividirse el retracto, dando lugar al mismo sobre la vivienda (artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y no dando lugar al que recae sobre el negocio (excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Una unidad arrendaticia no puede dividirse y dar lugar a medio retracto; no es la cuestión de un piso agrupado a otros, que contempla el artículo 47.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos sino de unidad arrendaticia que no permite su desglose; la propia parte demandante y recurrente no ha mencionado en ningún instante, ni en la demanda ni en el motivo del recurso, esta norma y esta posibilidad, sino que ha mantenido en todo momento la unidad del arrendamiento y de la acción, postulando el retracto de la vivienda y del «local de negocio» pese a que éste no es tal, sino negocio o industria, cuyo arrendamiento no da lugar al derecho de retracto arrendaticio urbano.
En definitiva el retracto no puede dividirse entre la vivienda y el negocio o industria siendo una unidad arrendaticia y dándose una unidad de acción.
Base de Datos Inmueble Marginal 251477
COMO CONSECUENCIA DE NO OBSERVAR LAS MEDIDAS DE SEGURIDAD POR PARTE DE LA EMPRESA, UN OPERARIO CAE DE UNA PLATAFORMA EN LA QUE ESTABA HACIENDO LABORES DE ALBAÑILERÍA SIGUIENDO INSTRUCCIONES DEL EMPLEADOR. EXISTE RELACIÓN DE CAUSALIDAD ENTRE LA INFRACCIÓN DE LA EMPRESA Y EL DAÑO PRODUCIDO, POR LO QUE SE LE DEBE APLICAR UN RECARGO DEL 30% EN LAS APORTACIONES A LA SEGURIDAD SOCIAL
Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de enero de 2006 Con fecha 4/3/1997 el trabajador sufrió un accidente de trabajo cuando prestaba servicios como oficial 1º albañil, con una antigÁ¸edad de fecha 17/2/1997, por cuenta de la empresa. Derivado de dicho accidente, se abrió un expediente penal que estableció la condena del encargado de la obra, representante y administrador único de la entidad, así como del arquitecto técnico, como autores responsables de una falta de imprudencia con resultado de lesiones.
En la resolución consta como hecho probado que, sobre las 16 horas del día 4 de marzo de 1.997, cuando realizaba trabajos de albañilería de cerramiento del edificio en construcción sito en la calle, en un andamio colgado a 3,5 metros de altura, cayó por la parte delantera de la plataforma, al perder el equilibrio, produciéndose lesiones graves. El andamio y sus accesorios, que ya habían sido utilizados en la realización de la obra en la fachada posterior, fueron facilitados por la empresa constructora, por lo que sus características, medios auxiliares y condiciones de utilización eran conocidos por el arquitecto técnico de dirección de obra, quien tiene contratado seguro de responsabilidad civil. Dicho andamio tenía una longitud de 1,5 metros, estando constituido por liras metálicas y plataforma de trabajo de tablones de madera de 20 cms. cada uno, protegido en su parte posterior y ambos laterales con barandillas de 90 cms. de altura, con cañizo adosado a las barandillas exteriores para evitar la caída de materiales a la vía pública.
El andamio estaba siendo utilizado sin haber sido sometido al preceptivo reconocimiento y prueba de carga por persona competente delegada por la dirección técnica de la obra o por ésta misma. Estaba inadecuadamente montado por ser la distancia entre el parámetro y la plataforma de 55 cms. superior a 45 cms. Carecía de la preceptiva barandilla de protección rígida a 70 cms. de altura en su parte delantera y de un perfecto arriostramiento al muro que evita balanceos, lo que convertía la plataforma en móvil e inestable. Tampoco se habían anclado a puntos fijos del edificio, independientes del andamio colgado móvil, los correspondientes cinturones de seguridad para poder se utilizados por los operarios.
La Inspección Provincial de Trabajo y Seguridad Social levantó ACTA de infracción, contra la empresa. La Inspección comunicó al INSS la responsabilidad empresarial declarándose la existencia de responsabilidad empresarial por falta de medidas de seguridad e higiene en el trabajo en el accidente sufrido por el trabajador, consistiendo las mismas en la infracción de los art. 14 17 y 45 de la Ley 31/95 art. 20, 141 y 151 de la Ordenanza general de seguridad e higiene en el trabajo, en relación con los art. 193, 196, 210, 235 y 236 de la Ordenanza laboral de la construcción de vidrio y cerámica, incrementándose las prestaciones económicas otorgadas al mismo en el 30%. Como consecuencia de no adoptar las necesarias medidas de seguridad se produjo el accidente por lo que se impone el recargo de las prestaciones de seguridad social en un 30% que impuso el Instituto Nacional de la Seguridad Social.
Parece fuera de toda duda que las deficiencias de la plataforma a la que se subió el trabajador para realizar su actividad ordinaria, sin prueba alguna de que lo hiciera contraviniendo órdenes del empresario, constituyen indicios razonables suficientes para estimar que este cúmulo de irregularidades fue el desencadenante de la caída del operario, teniendo en cuenta, por otra parte, que ninguno de tales hechos permite estimar que el accidente se debió a causas fortuitas o de fuerza mayor.
Todo lo que se ha razonado lleva a la conclusión, de que en el presente supuesto concurre la necesaria relación de causalidad entre la infracción atribuible a la empresa y el daño producido, tal y como se desprende del artículo 123.1 LGSS de lo que ha de concluirse que los incumplimientos imputables al empleador fueron determinantes en la producción del daño.
Base de Datos Inmueble Marginal 251455
INCENDIO EN VIVIENDA ALQUILADA: LE CORRESPONDE AL INQUILINO PROBAR QUE EL INCENDIO NO SE PRODUJO POR SU CAUSA AL ESTAR LA COSA EN SU PODER.
Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de enero de 2006 Se produce un incendio en una vivienda arrendada. La inquilina considera que el incendio, y los daños producidos en la vivienda lo son por el mal estado de la instalación eléctrica. La propietaria no está conforme y considera que se le debe indemnizar por los daños producidos en la vivienda y por los alquileres no recibidos.
La cuestión debatida versa sobre la responsabilidad que exige la dueña del inmueble, afectado por un incendio, a la inquilina del mismo que «no consiguió demostrar que el fuego se debiera a un cortocircuito de manera que no ha desvirtuado la presunción de culpabilidad de la arrendataria a quien corresponde la carga de probar que el siniestro se produjo por causa no imputable al mismo».
La inquilina no ha acreditado que la vivienda ardiera por caso fortuito o por fuerza mayor o que hubiera desplegado la máxima previsión posible para evitar cualquier riesgo de este tipo pues si la demandada era consciente de que por el voltaje de la casa de 125 W precisaba emplear varios transformadores (dijo que la casa estaba llena de ellos) para usar los electrodomésticos y que éstos no podía encenderlos o ponerlos en funcionamiento, simultáneamente, debió interesarse ante la arrendadora e insistir el acometimiento de las reparaciones necesarias, no conformándose con sus negativas, sino incluso asegurarse de forma fehaciente de que las quejas que le comunicaba sobre la necesidad de cambiar la instalación de luz, por sus deficiencias, llegaba efectivamente a su destinataria y ello, además, en observancia de lo establecido en los artículos 1.554 y 1.559 del Código civil
Ni la antigÁ¸edad de la casa, ni las circunstancias concretas del caso que suponen el uso de variadas transformaciones para enchufar otros tantos electrodomésticos, justifican, por sí mismas, la imputación al propietario la obligación de atender a unas reparaciones (mas bien carecía de instalaciones eléctricas) que no constan, conforme a los hechos probados, hubieran llegado a su conocimiento.
Entiende el legislador que, al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro es imputable, en principio, al mismo, si bien puede eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no es debido a culpa suya. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa, hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario.
El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales, en materia de contratación, concretamente, del artículo 1.183 al disponer que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.096. Y con referencia concreta al incendio, la jurisprudencia establece que cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado, el artículo 1.563 del Código civil en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción «iuris tantum de culpabilidad contra el arrendatario, que impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso, cuya prueba no se ha producido en el caso aquí contemplado, a lo que ha de agregarse que no todo incendio es debido a caso fortuito y no basta a estimar tal carácter el siniestro producido por causas desconocidas
Base de datos Inmueble Marginal 251135
LEYES
ESTADO
Televisión Digital Terrestre
Orden ITC/1077/2006, de 6 de abril, por la que se establece el procedimiento a seguir en las instalaciones colectivas de recepción de televisión en el proceso de su adecuación para la recepción de la televisión digital terrestre y se modifican determinados aspectos administrativos y técnicos de las infraestructuras comunes de telecomunicación en el interior de los edificios. BOE 13 de abril de 2006La norma por una parte obliga a los propietarios de las instalaciones a contratar a empresas instaladoras de telecomunicaciones homologadas por la SETSI para la realización de estas adaptaciones, y por otra, obliga a las empresas a entregar tanto a la propiedad como a las Jefaturas Provinciales de Inspección de Telecomunicaciones, un Boletín de Instalación de Telecomunicaciones y un Protocolo de Pruebas que refleje la intervención realizada.
MONTES
LEY 10/2006, de 28 de abril, por la que se modifica la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes. BOE 29 de abril
Entre las novedades se prohíbe el cambio de uso de los terrenos forestales que han sufrido incendios durante al menos 30 años, así como la realización de toda actividad incompatible con la regeneración de la cubierta vegetal y se reconoce el carácter de autoridad al agente forestal
IMPACTO AMBIENTAL
LEY 9/2006, de 28 de abril, sobre evaluación de los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente. BOE de 29 de abril de 2006 Norma que adapta la directiva europea sobre la materia y regula la obligatoriedad por parte de la administración de realizar un informe sobre sostenibilidad ambiental antes de acometer determinados planes y proyectos, relacionados entre otros con: industria, transporte, gestión de residuos, gestión de recursos hídricos, ocupación del dominio público marítimo terrestre, telecomunicaciones, turismo, ordenación del territorio urbano y rural, o del uso del suelo.
Antes de acometer cualquier modificación de los planes urbanísticos deberá realizarse el informe
CATASTRO
Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario BOE de 24 de abril de 2006
Texto que desarrolla, además de la organización del catastro, aspectos pendientes de regular por la ley de catastro como las particularidades en el tratamiento de determinados bienes como inmuebles a efectos catastrales, cuales pueden ser los trasteros y plazas de estacionamiento en pro indiviso. Desarrolla la definición de los inmuebles de características especiales y establecelos requisitos que deben reunir para que pueda ser apreciada la condición de complejidad exigida
FRANQUICIAS
Real Decreto 419/2006 de 7 de abril, por el que se modifica el Real Decreto 2485/1998, de 13 de noviembre, relativo a la regulación del régimen de franquicia y el registro de franquiciadores. BOE 27 de abril de 2006 Norma por la cual se define claramente qué es una franquicia, se prevé un apartado específico para franquiciadores consolidados y se establecen más competencias del registro: se incluirá en él los datos relativos a la posesión de certificados de calidad por parte de las empresas, la adhesión a sistemas de solución extrajudicial de conflictos, la firma de códigos deontológicos o la adhesión al sistema arbitral de consumo
VIVIENDA
Orden de 31 de marzo, por la que se declaran para 2006 los ámbitos territoriales de precio máximo superior a los efectos del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda. BOE de 29 de abril de 2006 Orden en la que se establecen los diferentes municipios de toda España en los que se permite aplicar el precio máximo de venta de las viviendas de protección oficial
MAQUINARIA
Real Decreto 524/2006, de 28 de abril, por el que se modifica el Real Decreto 212/2002, de 22 de febrero, por el que se regulan las emisiones sonoras en el entorno debidas a determinadas máquinas de uso al aire libre. BOE de 4 de mayo de 2006 Reglamento que establece los valores limites de exposición sonora al aire libre de determinada maquinaria
EMISION DE DERECHOS
Orden del Ministerio de Medio Ambiente 1445/2006, de 9 de mayo, sobre tarifas del Registro Nacional de Derechos de Emisión. BOE 15 de mayo de 2006 Orden ministerial por la cual se autorizan las tarifas por la gestión del Registro nacional de derechos de emisión de gases de efecto invernadero, y se establece a RENADE como la entidad que llevara a cabo el cobro de los importes que resulten de la aplicación de las tarifas
COMUNIDADES AUTÓNOMAS
ARAGÓN
Registro de Contratos
Decreto 82/2006 de Aragón: creación del Registro Público de Contratos y Registro de Licitadores BOAragón de 20 de abril de 2006 Reglamento que establece el registro público de contratos que servirá para tener datos sobre la contratación administrativa, constituyendo el soporte de la información y de la estadística sobre la contratación pública. Así mismo se crea un registro voluntario de licitadores
NAVARRA
Entidades Locales
LEY FORAL 3/2006, de 17 de marzo, del Plan Especial en materia de Infraestructuras Locales para el periodo 2006-2008. BOE de 12 de mayo de 2006
Cooperativas
LEY FORAL 5/2006, de 11 de abril, de modificación de la Ley Foral 12/1996, de 2 de julio, de Cooperativas de Navarra, para la adición de la regulación de las cooperativas de iniciativa social BOE de 12 de mayo de 2006
CONVENIOS COLECTIVOS
INTEMAC
Resolución de 10 de abril de 2006, de la Dirección General de Trabajo, por la que se dispone la inscripción en el registro y publicación del Convenio Colectivo del Instituto Técnico de Materiales y Construcciones, S.A. BOE 27 de abril de 2006
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