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Uno de los últimos regímenes especiales en incorporarse a la normativa del Impuesto sobre Sociedades, ha sido el régimen fiscal especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, regulado en los artículos 53 y 54 de la Ley del Impuesto. Con su introducción y posterior mejora se ha tratado de favorecer el acceso a la vivienda de jóvenes e inmigrantes y la movilidad geográfica de los trabajadores.
• La Ley permite la compatibilidad de la actividad principal de arrendamiento de viviendas con la realización de otras actividades complementarias y con la transmisión de los inmuebles arrendados transcurrido el periodo mínimo de mantenimiento de siete años.
• El número de viviendas arrendadas por la entidad para cada periodo impositivo, habrá de ser igual o superior a 10 y la superficie máxima construida de cada una, no podrá exceder de 135 metros cuadrados.
• Se establece una bonificación del 85% de la cuota íntegra extensible a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas y del 90% para las rentas derivadas del alquiler de viviendas por parte de discapacitados
I. Introducción
En todo caso, la aplicación de este régimen fiscal especial a los sujetos pasivos del impuesto que cumplieran las condiciones para beneficiarse del mismo, será opcional, debiendo comunicarse a la Administración tributaria el ejercicio de tal opción, en la forma y plazos que reglamentariamente sean establecidos.
Por tanto, en los supuestos de elección del mismo, tal régimen resultará de aplicación respecto del primer periodo impositivo que finalizara con posterioridad a la citada comunicación.
II. Ámbito de aplicación
El artículo 53 establece que éste régimen fiscal especial, será de aplicación a las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas, siempre y cuando: las viviendas se encuentren ubicadas en territorio español y hubieran sido construidas, promovidas o adquiridas por las entidades que pretendieran llevar a cabo su arrendamiento.
No obstante, la nueva redacción del citado precepto, permite la compatibilidad de la actividad principal de arrendamiento de viviendas con la realización de otras actividades complementarias y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez hubiera transcurrido un periodo mínimo de mantenimiento de siete años.
En este sentido, serán equiparables a las viviendas en los casos en los que fueran arrendados junto a la misma: el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje, con un máximo de dos o cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por la entidad arrendadora, con exclusión de los locales de negocio.
Finalmente, de cara a la delimitación de la existencia de un arrendamiento de vivienda, el TRLIS se remite la definición que del mismo da la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en el apartado primero de su segundo artículo.
III. Requisitos
La aplicación del presente régimen especial, exigirá, además, la observancia con carácter general de los siguientes requisitos:
• El número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad para cada periodo impositivo, habrá de ser en todo momento, igual o superior a 10.
• La superficie máxima construida de cada una de las viviendas destinadas a su alquiler, no podrá exceder de 135 metros cuadrados.
• Las viviendas deberán permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento, por un periodo de, al menos, siete años, de forma que el incumplimiento de este requisito, conllevará la pérdida de las bonificaciones que le hubieran correspondido a cada una de las mismas.
• Las actividades de arrendamiento y de promoción inmobiliaria, habrán de ser objeto de contabilización separada, debiendo distinguirse entre cada uno de los inmuebles adquiridos o promovidos.
• Que en las entidades que llevaran a cabo el desempeño de actividades complementarias a la del arrendamiento de viviendas, al menos el 55% de las rentas del periodo impositivo, tuvieran derecho a la aplicación de la bonificación del 85% de la cuota íntegra prevista en el artículo 54.1, una vez excluidas las rentas derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados y mantenidos por la sociedad durante un mínimo de siete años.
IV. Bonificaciones
El artículo 54 del TRLIS regula dos tipos de bonificaciones aplicables a las empresas regidas por este régimen fiscal especial:
1.- Bonificación del 85% de la cuota íntegra extensible a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas, siempre y cuando se cumplieran los requisitos expresados anteriormente,
2.- Bonificación del 90% para las rentas derivadas del alquiler de viviendas por parte de discapacitados, siempre y cuando, se hubiera certificado por parte de la Administración competente, la realización en las mismas de las obras e instalaciones de adecuación expresadas en el artículo 69.1.4.° del TRLIRPF.
La base de la bonificación derivada del arrendamiento estará compuesta, para cada una de las viviendas, por el ingreso íntegro obtenido una vez minorado en los gastos directamente relacionados con la obtención del mismo y en la parte de los gastos generales correspondientes de forma proporcional al mencionado ingreso. En todo caso, por rendimiento íntegro debería entenderse el percibido por la entidad, por la posible aplicación de provisiones por insolvencias, algunas de las cuales no serían fiscalmente deducibles por el lapso transcurrido de mora. Respecto a los gastos directos e indirectos, deberá atenderse a la posible afectación directa de los mismos y a criterios de proporcionalidad razonable en el reparto de los gastos generales.
V. Dividendos
Por otra parte, los dividendos o participaciones en beneficios que hubieran sido distribuidos con cargo a las rentas a las que les fueran aplicables tales bonificaciones, se beneficiarán además, de la deducción por doble imposición interna de dividendos del 50% aplicable a la cuota derivada de los mismos.
Por último, el citado precepto permite la aplicación de una reducción del 50% sobre la cuantía de la deducción por doble imposición interna prevista en el artículo 30.5 del TRLIS, aplicada a las rentas derivadas de la transmisión de participaciones en el capital de entidades que hubieran optado por la aplicación de este régimen fiscal, y que se correspondieran con las reservas procedentes de beneficios no distribuidos que hubieran sido bonificados.
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