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El autor analiza las consecuencias de la reciente medida aprobada por el Real Decreto Ley 18/2012 que exonera de tributación al cincuenta por ciento del beneficio que se obtenga en la venta de inmuebles, si estos han sido adquiridos entre el 12 de mayo y 31 de diciembre de 2012.
Es obvio que la exención aprobada es una medida encaminada a favorecer la venta de activos de los bancos a los que son tan difíciles de aplicarles una valoración
Si la vivienda ha sido adquirida en el periodo que va desde el 12 de mayo a 31 de diciembre de 2012, solamente tendríamos la obligación de reinvertir el cincuenta por ciento de lo obtenido para no tener que tributar nada.
Parece que no se alzaron suficientes voces contra el Real Decreto Ley 12/2012, por el que se producía la “amnistía fiscal”. Todo en pro de conseguir el blanqueo de unos veinticinco mil millones de euros y, una recaudación de dos mil quinientos millones, esto siempre, según estimaciones del gobierno. Es evidente que la mayoría de la ciudadanía estamos en contra de medidas como ésta que benefician, como siempre, a los que más tienen. Hasta los Inspectores de Hacienda se han manifestado en este sentido y han lanzado un reto: con sus actuaciones podrían aflorar cantidades superiores. Entonces, ¿por qué no les dejamos actuar y dejamos de premiar al culpable?
Pues por si lo anterior era poco, ahora mediante el Real Decreto Ley 18/2012 se exonera de tributación el cincuenta por ciento del beneficio que se obtenga en la venta de inmuebles, si estos han sido adquiridos entre el 12 de mayo y 31 de diciembre de 2012. Es obvio que es una medida encaminada a favorecer la venta de activos de los bancos a los que son tan difíciles de aplicarles una valoración.
Pero volvemos a preguntarnos, ¿a quién beneficia esta medida? Por supuesto, además de a los propios bancos, a quienes más tienen y pueden permitirse el lujo de comprar inmuebles con el fin de especular.
Supongamos el caso del comprador de un inmueble por 500.000 euros y, que el año que viene lo vendiera por 600.000 euros (ver cuadro 1). Sin la aplicación del Real Decreto Ley que nos ocupa, tributaría por los 100.000 euros de beneficio obtenido, que por el 21 por ciento, obtendríamos una cuota de 21.000 euros. Aplicando la nueva legislación, dejaríamos exento el cincuenta por ciento del beneficio obtenido, es decir, que tributaríamos por 50.000 euros que, por el 21 por ciento, obtendríamos una cuota de 10.500 euros.
¿Qué pasaría si el inmueble que vendiéramos hubiera sido la vivienda habitual? En este caso, por supuesto, reuniendo los requisitos legales del concepto “vivienda habitual”, además de la aplicación de la exención mencionada, se podrá aplicar la exención por reinversión. Hasta ahora para dejar exento el beneficio obtenido por la venta de la vivienda, es necesario que todo el importe obtenido sea reinvertido en la nueva vivienda y, en todo caso, quedaría exenta la parte proporcional del importe reinvertido. Si la vivienda la hemos adquirido en el periodo que va desde el 12 de mayo a 31 de diciembre de este año, solamente tendríamos la obligación de reinvertir el cincuenta por ciento de lo obtenido para no tener que tributar nada.
Veamos un ejemplo práctico, sin tener en cuenta actualizaciones de valores por los años que pudieran transcurrir:
La vivienda que vendemos en el futuro, pongamos que nos ha costado 300.000 euros, obtenemos en la venta 500.000 euros y vamos a adquirir la nueva vivienda por 600.000 euros.
No teniendo el beneficio de este Real Decreto Ley, para beneficiarnos de la exención por reinversión, los 500.000 euros obtenidos en la venta, tendremos que utilizarlos en la compra de la nueva vivienda y, posteriormente, tendremos derecho a la desgravación de los restantes 100.000 euros, que restan hasta el total del valor de la nueva vivienda.
Beneficiándonos de la exención aprobada, solamente tendríamos la obligación de reinvertir 250.000 euros del dinero obtenido por la venta de la antigua vivienda, teniendo la posibilidad de desgravación de los restantes 350.000 euros, hasta completar el importe del precio de adquisición de la nueva vivienda.
Pero realmente, ¿Cuántos se van a beneficiar de esto último?, el ciudadano “normal” que tenga la suerte de poder adquirir una vivienda en este periodo y, digo suerte, pero se podría adjetivar de otras formas, pues hay que echarle coraje y, por supuesto, conseguir el préstamo hipotecario que no es fácil, bastante tiene con poder pagar la vivienda que compra y, en lo que menos piensa es en un posible beneficio que, si se produce, será dentro de mucho tiempo.
¿Y que decir del desahuciado?, que le cuenten los beneficios de este Real Decreto Ley, seguramente le haga mucha ilusión. Menos mal que tuvieron la deferencia de, por medio del Real Decreto Ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, dejar exenta la posible ganancia patrimonial que se pudiera producir por la dación en pago.
Hay otros ciudadanos que dirán: ¡que mala suerte!, no me han terminado la construcción y está prevista la firma de la escritura para el 2013. Bueno, que no desesperen porque, igual si llegada la fecha de 31 de diciembre los bancos no han podido deshacerse de suficientes inmuebles, se amplía el periodo de aplicación de esta medida o, ¿por qué no?, incluso amentar la exención al cien por cien. Dada la absoluta incertidumbre, tanto fiscal como económica que transmite este gobierno, puede pasar cualquier cosa.
En cualquier caso, sólo podemos desear que, tanto este medida, como las anteriores, surtan efecto y cumplan sus objetivos, aunque sea por el principio de “el fin justifica los medios”, que parece dispuesto a aplicar este gobierno. Pero no podemos dejar de ser escépticos ante los posibles resultados, ya que, ni parece el mejor momento para que quién tenga dinero lo aflore al precio del diez por ciento, esto por la gran desconfianza, ni parece que haya mucha gente en disposición de comprar inmuebles.
Adolfo Jiménez. Vicepresidente de la Asociación Española de Asesores Fiscales y Gestores Tributarios ( ASEFIGET).
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