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Los largos años de crisis económica a nivel mundial afectaron con especial virulencia al sector inmobiliario en España, y la historia nos demuestra que las salidas de las recesiones asociadas a crisis financieras e inmobiliarias han sido generalmente lentas. Pero ya son varios ejercicios en los que los datos macroeconómicos demuestran que la recuperación de la economía es una realidad, gracias a factores como la reducción del desempleo, la mejora en la renta de los hogares, la disminución de los costes de financiación a empresas y familias, y un mayor atractivo del inmobiliario como inversión.
En este contexto, Axis Corporate ha presentado la 2ª edición de su Observatorio Assets Under Management, que hace un repaso al mercado inmobiliario, apuntando tendencias y proyecciones. Según el mismo, en el caso de la inversión inmobiliaria, ésta ya no se contempla solo como un producto, sino también como un servicio: rentas de alquiler, explotación de oficinas, etc. En este sentido, Luis Fernández de Nograro, Managing Partner de Financial Services y Real Estate de Axis Corporate, asegura que “la rentabilidad de la vivienda crece respecto al pasado ejercicio, propiciada por el continuado crecimiento de los precios, especialmente del alquiler, que en 2017 alcanza una rentabilidad media del 7,6%, siendo los locales comerciales la mejor alternativa”.
En paralelo a esta recuperación en la que actualmente seguimos inmersos, uno de los aspectos más significativos del actual escenario es la entrada en el mercado de nuevos players que están absorbiendo la mayor parte del ciclo de vida del producto, que son préstamos o créditos asociados en su mayoría con una garantía real: la vivienda.
En este sentido, el estudio de Axis Corporate apunta que los denominados servicers inmobiliarios, que son las nuevas sociedades nacidas de las antiguas filiales inmobiliarias de la banca, acabarán por convertirse en uno de los principales actores del mercado inmobiliario español, siendo socios privilegiados de los bancos, y ofreciendo soluciones y productos financieros.
Actualmente, más del 80% de los activos bajo gestión está en manos de cinco entidades: Altamira, Servihabitat, Haya/Anida, Aliseda/Anticipa y Solvia. En 2018 se prevé una mayor concentración del sector, con la posible venta de algunos de los servicers actuales, y su futuro a corto y medio plazo vendrá marcado por una diferenciación en las estrategias a llevar a cabo, que tendrán como objetivo, aportar un valor claramente diferencial ante los múltiples actores cada vez más profesionalizados.
Según José Masip, partner de Real Estate de Axis Corporate y coordinador del estudio, “estas estrategias pueden ir desde la especialización en la gestión de alquileres, la explotación de una red comercial propia, la innovación frente a canales tradicionales, la apuesta por una mayor internacionalización en la gestión de los activos o el desarrollo del suelo y actividad promotora”.
En cuanto a los activos improductivos en los balances de los bancos, Axis Corporate apunta que las entidades financieras presentan resultados positivos en la reducción de la tasa de morosidad, en parte propiciada por el ciclo económico que estamos viviendo y las ventas de carteras de este tipo de activos. Durante 2017 el conjunto del sector se deshizo de más de 50.000 millones de euros en créditos, inmuebles y suelo, y probablemente durante 2018 se continuará esta tendencia alcista.
No obstante, España se encuentra en el tercer puesto con el mayor volumen de préstamos dudosos en los países que forman parte del Mecanismo Único de Supervision europeo, (136 billones de euros), lo que indica que hay aún un gran margen para el desprendimiento de dichos activos por parte de las entidades.
Asimismo, el informe también se detiene en el mercado del alquiler, clave del sector inmobiliario en España en los próximos años. Pese a la buena evolución de las inversiones alternativas (bonos a 10 años, depósitos bancarios o la inversión en bolsa) el mercado de alquiler es el producto con mayor atractivo de inversión en estos momentos, con rentabilidades en torno al 8%, siendo los locales comerciales la mejor alternativa.
Por último, y como novedad, Axis Corporate analiza el auge de las socimis, que han contribuido a la regeneración del sector inmobiliario español, reactivando la inversión a través de vehículos fiscalmente optimizados. El estudio apunta que este tipo de sociedades tendrán un crecimiento continuado hasta el año 2019, y la mayoría apostará por concentrar su inversión en el sector terciario. Masip apunta que “a pesar de ser el más abundante en España, el activo residencial es uno de los que goza de menor demanda para los inversores extranjeros e institucionales”.
Como resumen, el 2º Observatorio Assets Under Management de Axis Corporate constata que el modelo de inversión inmobiliaria en España ha cambiado mucho respecto a los momentos previos a la burbuja inmobiliaria. En la actualidad predomina una inversión profesionalizada, liderada por fondos de inversión internacionales y socimis.
