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La tasa de disponibilidad de oficinas de calidad en el centro tanto de Madrid como de Barcelona se sitúa en porcentajes no vistos desde hace años, lo que supone una oferta insuficiente para atender la demanda de operadores en busca de espacio de buena calidad, según el último informe de oficinas elaborado por la consultora JLL con datos de cierre del tercer trimestre de 2015.
En concreto, en Madrid la tasa media de disponibilidad entre todas las zonas se sitúa ya en un 10,6%, un porcentaje que baja del 11% por primera vez desde el 2011 y que confirma la tendencia decreciente iniciada a mediados de 2014. En Barcelona la disponibilidad media sigue disminuyendo y se sitúa en el 11,4%, cifras similares a las del año 2009.
De hecho, según explica Maurice Kelly, director de Capital Markets Oficinas de JLL, “existe mucho capital mirando hacía España y la escasez de producto de calidad hace que el mercado sea incapaz de satisfacer toda esta demanda”.
Poniendo el foco en la capital, la disminución de producto disponible ha sido constante en todas las zonas menos en Satélite, donde la escasez de transacciones y la salida de producto nuevo ha provocado un ligero aumento de la disponibilidad. Sin embargo, en el resto de zonas la disminución de producto ha sido más acuciada, sobre todo dentro de la M-30.
Si bien se espera que durante los dos próximos años en Madrid se terminen menos de 100.000 m2, sigue sin ser suficiente para modificar el comportamiento futuro de la disponibilidad, que seguirá a medio plazo una senda decreciente. En este sentido, habrá que esperar a la prevista rehabilitación de oficinas y edificios de buena ubicación para acceder a nueva superficie de calidad en el centro de la capital.
Esta tendencia también continuará en Barcelona, donde ya hay promotores interesados en empezar la construcción especulativa de inmuebles, sobre todo en la zona del 22@, ya que de los 73.000 m2 de nueva superficie para 2016, 50.000 m2 son especulativos y de éstos, más de la mitad podrían entregarse en 2017.
Unos datos de contratación récord
En el caso de Barcelona, el tercer trimestre de 2015 ha sido el de mayor contratación de oficinas desde 2007, al alcanzarse los 138.500 m2, un 23% más que en el mismo periodo del año anterior, y que dejó un volumen de contratación acumulado en lo que llevamos de año de 315.000 m2, un 12% que en todo el año 2014. Con estas cifras, desde JLL vaticinan que el 2015 cerrará con una cifra de contratación en la Ciudad Condal superior a los 400.000 m2, lo cual supondría doblar la cifra alcanzada en 2013 y situarse en datos similares a los de los años previos a la crisis.
El tercer trimestre ha dejado un total de 23 operaciones en Barcelona de más de 1.000 m2, siendo la mayor la que ha protagonizado la Generalitat, que se construirá en La Marina (Zona Franca) un edificio de 46.000 m2 cuya entrega está prevista para finales de 2016.
En lo referente a los datos de contratación, Madrid refleja una recuperación del sector, ya que por primera vez desde el año 2008 el volumen trimestral supera la barrera de los 100.000 m2, al situarse en 111.500 m2. La demanda sigue mostrando preferencia por el CBD y la Periferia, con algo más de 40 operaciones en cada submercado. Además de la firma de WPP, las operaciones más relevantes han sido los 8.300 m2 de Vass Consultoría en Alcobendas, la firma de una empresa tecnológica de 3.180 m2 en la calle Virgilio 2, y otros 3.139 m2 de la operación de NCR en Comandante Azcarraga 3, estas dos últimas asesoradas por JLL.
Incremento de las rentas
El informe de JLL analiza también las rentas de ambos mercados. En el caso de Madrid, se incrementan los precios de alquiler en casi todas las zonas. De hecho, la renta en la zona Prime sube medio euro hasta los 26,5 €/m2/mes, mientras que en la zona Secundaria sube un 1,64% hasta los 15,5 €/m2/mes y en la Periferia llega a los 12,75 €/m2/mes, un incremento del 2% que no se daba desde el comienzo de la crisis. Sólo en la zona Satélite hay una estabilidad de precios, que se mantienen en 10 €/m2/mes, y que se justifica por la ausencia de operaciones en la zona.
Por su parte, las rentas de Barcelona continúan su ascenso por cuarto trimestre consecutivo, un incremento motivado por la falta alarmante de oferta de calidad y la fortaleza de la contratación. De hecho, la renta máxima de Paseo de Gracia/Diagonal se sitúa este tercer trimestre en 19,5 €/m2/mes para los mejores edificios.
Fuerte incremento de la inversión
El volumen de inversión acumulado en Madrid en los nueve primeros meses del año supera los 1.700 millones de euros, un 130% más que en el mismo periodo del año anterior y que hace prever que para el cierre de año se supere la barrera de los 2.000 millones de inversión, más aún si finalmente se cierra la operación de Torre Espacio antes de que acabe 2015.
En total en Madrid se han realizado 49 operaciones durante estos tres trimestres, destacando algunas como la compra de la sede de Vodafone por parte de IBA Capital Partners, o la compra del portfolio paneuropeo de IVG que fue asesorada por JLL.
En el caso de Barcelona el volumen de inversión del tercer trimestre del año ha sido de 293 millones de euros, lo cual deja una inversión acumulada en los que llevamos de 2015 de 451 millones. Del total de ocho operaciones cerradas entre julio y septiembre, tres de ellas han sido de un volumen superior a los 70 millones: la adquisición de Cornerstone y de Torre Tarragona por parte de UBS para uno de los clientes del banco suizo, y la adquisición por parte de DAWN (Deutsche Bank) del edificio Josep Taradellas 2-6, arrendado a la Generalitat de Cataluña con un contrato a largo plazo. Además, cabe destacar la compra por parte de AXA del complejo de oficinas de Can Ametller ubicado en Sant Cugat, vendido como parte de un portfolio.
Ante la falta de oferta de calidad en el centro de ambas ciudades, “el interés de muchos de los inversores está trasladándose de activos core en zonas prime a activos con valor añadido algo más deslocalizados, apostando por activos con algo más de riesgo pero con claro crecimiento y valor añadido en los próximos años”, explica Paola Erhardt, consultora senior de Capital Markets Oficinas de JLL.
