Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
1. Las estadísticas de precios de la vivienda se basan en tasaciones ¿Son estadísticas reales? ¿reflejan a su juicio con exactitud la realidad del mercado inmobiliario?
Tenemos un problema de fuentes estadísticas bastante serio, y eso es lo que hace que se invaliden muchos de los análisis y estudios que se ven por ahí. Por desgracia no tenemos buenas estadísticas.
Para los precios tenemos la estadística oficial del Ministerio de Fomento que está basada en valoraciones de sociedades de tasación (es decir no mide precios de compra reales sino la opinión de las sociedades de tasación) y que luego deben compararse con la realidad o con otras fuentes no oficiales que tampoco miden directamente los precios de compra sino variables relacionadas más o menos directamente con el precio.
Por ejemplo, hace poco publicó el portal Fotocasa unas estadísticas de cómo evolucionaron las ofertas de viviendas, (ofertas no precios), y daban bajadas de ofertas mucho más fuertes que las de las tasaciones. En la última fecha publicada, las valoraciones daban un descenso, desde el punto máximo, del orden del 19 %, sin embargo los portales inmobiliarios y, la tercera fuerte de contaste, el importe medio de las hipotecas de viviendas daban bajadas del orden del 28%. Un 9 % de diferencia es mucho.
Nuestra experiencia, pulsando el mercado, nos dice que tienen más razón las fuentes no oficiales, se parecen más a lo que nosotros estamos viendo que la oficial.
Este panorama influye en modelos econométricos que dicen que las viviendas deberían bajar un 30 %o un 35%, que sólo han descendido un 19 % y que, por tanto, seguirán bajando. El problema es la estadística, porque yo creo que en 4 años los mercados han tenido tiempo, más que de sobra, para ajustarse y, además, cuando analizas la evolución, compruebas que tardaron dos años y pico en ajustar precio y luego se han estabilizado.
En definitiva sí, tenemos un problema grave con las estadísticas de precios.
2. Respecto a las estadísticas sobre número de compraventas, cuál es su reflexión.
Aquí, en teoría, tenemos una fuente directa que son las compraventas registradas en los Colegios de Registradores, al menos, tenemos una estadística que mide directamente la variable, lo cual es de agradecer.
La pega principal es que parte de las transacciones reflejadas como tal, han sido, en el fondo, daciones en pago de promotoras a entidades financieras y que se registran como compraventas de vivienda nueva. Esto altera las series de viviendas nuevas vendidas y, como consecuencia, el resultado final de viviendas vendidas.
Así que tenemos una estadística que mide directamente el dato pero hay un factor difícil de evaluar porque tendríamos que tener el dato de cuántas viviendas han comprado directamente las entidades a las promotoras, en definitiva, también el dato de las transacciones habría que ponerlo entre paréntesis.
Hay un fuente indirecta, que es el número de hipotecas de vivienda, pero aquí hay otro problema, porque no todas las hipotecas de vivienda se hacen para comprar una vivienda, de hecho hay productos que son hipotecas de vivienda para comprarte cualquier otra cosa. Si se estudia detenidamente, se observa que ha debido haber una época en que ha habido mucha hipoteca de vivienda para otros fines y, si bien ahora esos datos se ajustan un poco más, también ahí tenemos una incertidumbre muy seria.
Para poder hacer predicciones sobre los mercados, necesitamos tener bien medida, tanto la bajada de precios como la del número de valoraciones, porque el indicador adelantado es precisamente el número de transacciones. Primero las transacciones suben, bajan o se mantienen y luego los precios suben, bajan o se mantienen, no con la misma intensidad, pero sí en la misma dirección.
Hay un declaje entre en el número de ventas y la evolución de los precios de 7 u 8 meses que, de nada sirve saber, si estamos midiendo mal las dos cosas.
Cualquier conclusión que se pretenda hacer sobre datos estadísticos no es fiable salvo que se haga una depuración que, a mi juicio, es inviable con los medios de los que disponemos.
3. El tímido repunte de la compraventa de viviendas a primeros de año por el fin de la desgravación fiscal se ha ido apagando, las últimas estadísticas del INE (Agosto) reflejan de nuevo una fuerte caída (38 %) ¿cuál cree que es la causa? ¿Cree que esta tendencia seguirá a la baja?
Es difícil. Es verdad que hay una disminución pero también es verdad que en el año 2010 hubo un aumento del número de transacciones respecto a 2009 y, por ello, los precios se estabilizaron durante 2010 y parte de 2011. Cuando hablamos de bajadas de un treinta y tantos por ciento, a lo mejor estamos comparándolo con alguno de los picos del año pasado, es una de las desventajas de hacer esas comparaciones tan directas.
Deberíamos primero ver el panorama en términos anualizados, intentando quitarle estacionalidad o efectos raros. De hecho, en el segundo trimestre de 2010, hubo un primer pico importante motivado por el cambio del IVA que produjo que se adelantaran compras de viviendas, compensando luego en el tercer trimestre, y otro pico importante a finales de 2010, típico porque los años fiscales marcan decisiones de venta, de ahí que estos estudios comparativos deberían tener en cuenta estos aspectos.
De todos modos parece que sí hay una bajada fuerte, lo que no sabemos es si esa bajada es porque hay menos actividad y demanda o porque los bancos han adquirido menos viviendas nuevas; al final la incertidumbre estadística impide sacar conclusiones fiables. Parece que hay menos transacciones y que seguirá habiendo menos pero no sabemos si un 38 % como dice el INE o un 10 % o mucho menos.
4. ¿Qué tipo de vivienda ha salido peor parada por la crisis y cuál tiene hoy en día mejor salida?
No se puede generalizar porque este tema depende de cada sitio. Cuando hablamos de mercado inmobiliario, hay que hablar de mercados inmobiliarios, muchos y relativamente pequeños. Por ejemplo, hay uno que serían viviendas de 4 dormitorios en el Barrio Salamanca, en Madrid; alguien que quiere comprarse ese tipo de viviendas no está pensando, ni en salir de ese barrio, ni en comprarse una de tres viviendas, es decir que, para cada mercado, la evolución de los precios depende de cómo este la oferta y la demanda en ese mercado concreto y, en función de ésa situación relativa, ocurren unas cosas u otras.
Es verdad que hay una cosa relativamente general y es que durante los últimos 12 años prácticamente no se han construido viviendas nuevas de 4 dormitorios. Hemos tenido una tendencia en toda la época del boom a hacer viviendas cada vez más pequeñas. Y entonces, ahora hay menos oferta de viviendas grandes, y en general, parece más fácil vender una vivienda grande que una pequeña.
Es más difícil poner en el mercado las viviendas pequeñas, que eran las preferidas de los inversores en estos años de bonanza.
Es verdad que las viviendas nuevas tenían más rentabilidad de alquiler. Por un apartamento puedes cobrar un alquiler de 600 a 900 euros, que la gente lo puede pagar, y daba una rentabilidades de un 4- 4,5 %, mientras que una vivienda grande no pasaba del 2 %, esto ha estado ocurriendo durante todo el boom.
Los inversores querían inmuebles pequeños porque eran más rentables, como ahora no hay inversores en el mercado inmobiliario, esas viviendas pequeñas son muy difíciles de colocar porque el usuario final no suele comprar apartamentos, los alquilan, pero no los compran, ese producto en general está más difícil de colocar.
Dicho esto, hay que matizarlo porque habrá sitios donde no ocurra, hay que ver cada mercado de forma independiente, de modo que se trata solo de una reflexión general, una tendencia que se produce en muchos sitios pero no una regla.
5. ¿Cree que la restauración del Impuesto de Patrimonio, como apuntan algunos expertos, tendrá un efecto de disminución del ahorro y la inversión inmobiliaria?
El Impuesto de Patrimonio es una mala noticia para cualquier mercado, lo que hay gravar son las rentas.
Hay una tendencia a multiplicar los impuestos que gravan los inmuebles: El Impuesto de Bienes Inmuebles, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto de Plusvalías del terreno, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que grava las compraventas y los créditos inmobiliarios ante notario. De todos ellos, el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales del 8 %, es el que más afecta, disminuyendo, al número de transacciones, porque hay un coste: lo ideal en los mercados es que no haya coste de transacción y aquí los tenemos muy altos.
El Impuesto de Patrimonio es más de lo mismo, pagar por el hecho que de que tengas una vivienda que has pagado y que, después de satisfacer un montón de impuestos, ahora te hagan pagar todos los años un plus, desincentiva la propiedad.
Esto se pude decir en cualquier sector, el Impuesto de Patrimonio es uno de los menos dinamizadores, al revés, es una gran traba para el funcionamiento de cualquier mercado.
6. ¿Qué opina sobre las críticas que hacen las asociaciones de consumidores a las tasadoras acusándolas de tasar los pisos de los bancos por encima de su precio real y de manera más baja las de los particulares?
Primero, que no sé si es verdad. No tenemos datos para saber eso. Como nosotros acabamos de nacer, no tenemos ningún compromiso importante, pero se trata de una acusación muy grave y convendría saber si es así.
7. ¿Tienen hueco en el mercado inmobiliario las tasadoras independientes frente a las intervenidas por el sector financiero, ahora que la mayor parte del stock lo acumulan precisamente bancos y cajas?
En realidad hay una tendencia a que cada vez haya menos sociedades dependientes de entidades financieras. El proceso del último año ha sido muy claro en ese sentido.
Por un lado, hay un fondo que se llama Advent, que ha comprado Tinsa, que era la mayor sociedad vinculada a entidades financieras del mercado y además están prácticamente en venta todas las sociedades vinculadas a bancos, de hecho la tendencia es que van a desaparecer, porque hay procesos de negociación de venta de casi todas ellas.
De todos modos, yo creo que lo más importante, no es tanto el accionariado, como la forma de trabajar, nosotros lo que creemos es que hay un hueco para alguien que quiera valorar bien. Porque, además, nos da la impresión que el sector está muy en cuestión, a nosotros nos parece eso lamentable y queremos cambiarlo, la única manera de hacerlo es trabajar correctamente y con técnicas adecuadas, que es lo que ofrecemos al mercado.
8. ¿Considera que hay también una tendencia de particulares que se animan a contrastar la tasación del banco con una independiente y que, hasta ahora, estaban condicionados por la entidad financiera que es la que concede o no la hipoteca?
Las entidades financieras se fían de quien se fían y están en su derecho. Esto es así, aunque le duela al que paga la valoración, en definitiva, es una condición que la entidad financiera pone a su cliente: quien necesita la valoración no es el cliente, sino la entidad financiera que pacta con su cliente que pague la valoración.
El destinatario de la valoración es la propia entidad financiera, y yo creo es lógico que la entidad se fie solo de quien se quiera fiar, porque es la que puede salir perjudicada dando mal un crédito.
Que el particular contraste la valoración puede hacer, o no, que la entidad financiera cambie su opinión, pero no es nada que obligue a la entidad financiera, es ella quien debe hacer su análisis sobre si debe o no dar un crédito.
9. ¿qué cree que no debe hacer nunca un tasador inmobiliario en el ejercicio de su actividad profesional?
Lo que no debe hacer nunca es valorar incorrectamente, pero, por desgracia, hay errores, como mínimo. Nosotros creemos que algunas entidades de tasación no utilizan técnicas suficientemente adecuadas, y precisamente es por lo que hemos innovado en lo que tiene que ver con temas de valoración. La normativa de valoración es bastante precisa en algunos puntos, pero en otros no entra a definir lo que hay que hacer.
Sirvan dos ejemplos: la normativa de valoración no dice cómo se deben homogeneizar los comparables, ni como se debe fijar el valor. Son dos cosas muy importantes que dejan campo libre a que las diferentes sociedades funcionen a su aire en esos aspectos y no todas lo hacen correctamente.
Para nosotros este ha sido uno de los puntos más importantes, hemos innovado en este tema para ser los más científicos posibles y es nuestra punta de lanza en nuestra presentación a futuros clientes.
Creo que si hay un hueco para alguien, es para alguien que haga las cosas de otra manera y mejor.
10. ¿Suponga que tiene dinero para comprar un inmueble, compraría ahora o esperaría a que bajaran los precios un poco más? ¿Cuánto tiempo esperaría?
Sin duda compraría ahora, los precios han bajado mucho, eso es lo que estamos viendo nosotros en el mercado. Los precios estos momentos son atractivos, yo no estoy seguro de que vayan a bajar algo, no me atrevo a ser muy rotundo en eso, pero el que compra hoy no va a cometer un gran error, no ese va a tirar de los pelos, son precios razonables.
11. ¿ Qué opinión le merece la dación en pago ?
En relación con las quejas de los promotores cuando se valoran sus inmuebles en el caso de dación en pago, supongo que siempre hay alguien al que no le gusta que le digan que su inmueble vale menos, pero es un hecho que valen menos, respecto a su época de precio máximo. Algunos indicadores hablan de un 28 o 29 % de bajada media, pero algunos inmuebles habrán bajado un 10 % y otros un 50 %. En Madrid es fácil entender que en el barrio de Salamanca, las bajadas no han sido muy fuertes y que algunos barrios que tienen una demanda muy fuerte de vivienda han bajado relativamente poco. En el Ensanche de Vallecas, estamos hablando de bajadas de hasta el 50 % en algunos casos, y estamos en el mismo municipio de Madrid.
En las daciones en pago, la promotora no cumple sus obligaciones de devolución del préstamo con la entidad financiera y esta, para cobrar, se queda con el inmueble que es la garantía. Si, entre medias, ha habido bajadas de precios el inmueble vale menos. Yo no sé si en algún caso particular hay o no errores de valoración porque, insisto, en que ojala todos los profesionales fuéramos maravillosos, pero no hay que descartar que realmente hayan bajado porque eso es lo más probable teniendo en cuenta la evolución de los mercados inmobiliarios desde hace cuatro años. Muchas veces, lo que se encuentran las entidades financieras es que, cuando van a ejecutar su garantía, esta es menor que la deuda que tienen con el promotor y pierden dinero.
Esto tiene que ser conflictivo seguro y provocar quejas, también, porque a nadie le encanta que le digan que su inmueble vale menos y que no cubre si quiera la deuda que tiene pero es cierto que, la mayor parte de las veces, los inmuebles valen menos al adjudicárselos la entidad financiera de lo que valían cuando se valoraron para el crédito, sin que eso implique errores en la valoración.
12. ¿Es una buena salida para un arquitecto trabajar en una sociedad de tasación?
Ahora no hay salidas. Es bueno tener un mapa general pero está mal el mercado. Hay que analizar los distintos sectores donde puede trabajar un arquitecto. El más típico es Proyectos, la actividad aquí se ha dividido por 10 respecto a su punto máximo, de 800.000 viviendas proyectadas a 80.000. Esto quiere decir que los estudios de arquitectura deben estar pasándolo muy mal porque qué sector puede pasarlo bien cuando lo dividen por 10.
No creo que encontremos muchos sectores en los que ha pasado esto, ha sido brutal
También puede dedicarse un arquitecto a la construcción, aquí la actividad se ha dividido por 4, porque todavía hay obras que se están terminando porque tiene muchas más inercia que los proyectos. La actividad de la construcción irá disminuyendo en los próximos años hasta quedar dividida por diez, tarde o temprano seguirá esa senda. Se trata de un sector terriblemente tocado.
En el mundo de la tasación, la actividad se ha dividido por 2. Todo es relativo, en otros sectores esto es una catástrofe pero comparado con el resto de los sectores inmobiliarios estamos fantásticamente. Pero salidas no las hay porque toda la gente que está haciendo proyectos, el 90 %, no tiene trabajo, de la construcción el 75 % tampoco y la mitad de las tasadores no tienen trabajo o se lo han repartido así que moverse de un sector a otro es complicado.
A pesar de que en las valoraciones el castañazo ha sido también enorme, ha sido relativamente el sector menos afectado por toda la crisis inmobiliaria. Todo dentro de un drama que ha vivido el sector
#ads1{display: none !important;}
#ads2{display: none !important;}
#ads3{display: none !important;}
#ads4{display: none !important;}
/*.code-block {display: none !important;}*/
#economist-inarticle{display: none !important}
#publicidad{display:none;}
#cortardivhglobal{display: none !important;}
¿Quieres seguir leyendo?
Suscríbete a la Revista Inmueble desde
