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Por Iñigo Fernández Gallardo. Profesor de Derecho Civil de la Universidad Rey Juan Carlos. Abogado
Las estadísticas dicen que el 70% de los problemas que sufren las comunidades de propietarios están provocados por el ruido. El autor nos ofrece en el presente artículo los pasos a seguir para que el perjudicado y la Comunidad de propietarios puedan acabar con los perjuicios de quienes sufren a los vecinos ruidosos.
La ley de propiedad horizontal, establece que podrán impugnar acuerdos, entre otros, los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta. En torno a qué ha de entenderse por “salvar el voto” han estado divididos los tribunales. Una sentencia del Tribunal Supremo zanja y aclara definitivamente la cuestión.
Hasta la sentencia del Supremo de 2013, la duda era si para “salvar el voto en Junta” bastaba con votar en contra del acuerdo o era necesario, además, hacer constar expresamente en el acta la oposición al mismo
La sentencia del TS de 2013 zanja la cuestión y declara que salvar el voto no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene
Tras la sentencia, queda clara la cuestión de quien puede impugnar: no puede hacerlo el que vota a favor, y sí el que vota en contra, el que se abstiene, el ausente y el privado indebidamente de voto
En 1999 se reformó la Ley de propiedad horizontal con el propósito de mejorar diferentes aspectos. Uno de ellos era relativo a la adopción de acuerdos en el seno de las comunidades de vecinos, viéndose afectada también su impugnación judicial. A este respecto se introdujo en el art. 18.2 la cláusula “salvar el voto”, de modo que este precepto reza así en su comienzo: «Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto (…)». A lo largo de estos años, la expresión indicada ha dado lugar en los tribunales de instancia a diversas interpretaciones sobre su significado, sin claro predominio de ninguna de ellas. Merced a un recurso de casación en interés jurisprudencial, el Tribunal Supremo ha dictado la sentencia 242/2013, de 10 de mayo, por la que sienta doctrina sobre el asunto. Veamos cuál era el panorama previo y qué razonamientos ha seguido el Tribunal .
En materia de impugnación de acuerdos, el art. 18 LPH indica en primer lugar cuáles son los que se pueden recurrir, y específica a continuación —en el texto recién transcrito— los vecinos que pueden hacerlo. Como requisito común, la Ley establece, casi sin excepciones, la necesidad del impugnante de estar al corriente del pago de sus deudas vecinales; previsión que responde a una lógica fácil de determinar, como es la de que no puede exigir nada a la comunidad quien no cumple unos de los deberes más básicos para con ella. Aunque no se dice expresamente, carece por supuesto de legitimación activa el que ha votado a favor en la Junta, de acuerdo con el principio de no actuar contra los propios actos.
¿Y los que han votado en contra, tampoco mencionados por el legislador? Precisamente en torno a esta pregunta han girado las diversas interpretaciones, y subsiguientes decisiones judiciales, sobre la cláusula “salvar el voto”. La expresión probablemente procede del ámbito societario. Hasta hace poco tiempo, el art. 117.2 de la Ley de Sociedades Anónimas permitía impugnar los acuerdos sociales a los «accionistas asistentes a la Junta que hicieran constar en acta su oposición al acuerdo, a los ausentes y a los privados ilegítimamente de voto»; y a este precepto se remitía el art. 56 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada. La práctica coincidencia de los términos deja poca duda sobre cuál fue la fuente de inspiración para la reforma de la LPH en este punto; aunque no debe pasarse por alto que la legislación societaria del momento no empleaba la expresión “salvar el voto” . La razón por la que se introduce este cambio en las comunidades de vecinos —hasta entonces, estaban legitimados para impugnar los propietarios «disidentes», simplemente— se explica en la Exposición de Motivos de la Ley de 1999 con un genérico “desarrollo normativo” de algunos aspectos que lo necesitaban .
A partir de aquí, se desarrollan las diferentes interpretaciones de la expresión introducida. Una de ellas, facilitada ciertamente por el legislador, identifica “salvar el voto” con hacer constar en el acta la oposición a un determinado acuerdo, tratándose por tanto de un paso más y distinto del hecho de votar en contra. Otra interpretación se inclina, en cambio, por entender que la conducta de salvar el voto ha de identificarse con la de votar en contra. Y aún hay lugar para una tercera posición. A todas ellas se refiere la STS que da ocasión a estas páginas, y para mejor desarrollarlas es útil referir los datos fácticos que provocan el procedimiento judicial.
Varios copropietarios de una comunidad mallorquina la demandan para obtener la nulidad de diferentes acuerdos, adoptados unos en Junta Extraordinaria de 2006 y otros en Junta Ordinaria de 2007. La sentencia de Primera Instancia, de 4 de febrero de 2009, aunque no acoge todas las peticiones formuladas, declara efectivamente la nulidad de los acuerdos. Al apelar la comunidad, la Audiencia de Palma de Mallorca dicta sentencia el 28 de mayo siguiente (sic en la STS), en la que revoca parcialmente la decisión anterior, manteniendo la nulidad solicitada por algunos de los vecinos demandantes pero no la pedida por otros. Estos últimos recurren ante el Tribunal Supremo, alegando, entre otras cosas, interés casacional, por existir jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales . Es en este punto donde la STS alude a las tres interpretaciones mencionadas.
La primera puede resumirse diciendo que votar en contra y salvar el voto son conceptos distintos, suponiendo el segundo un requisito de legitimación procesal. Por tanto, según esta posición (que es la que acoge la SAP recurrida), para que un copropietario presente en la Junta pueda impugnar un acuerdo de ésta, además de haber votado en contra, debe haber solicitado que conste en acta su oposición: no son comportamientos idénticos, pues «una vez aprobado el acuerdo, el disidente puede limitarse a someterse a la voluntad mayoritaria o bien, salvando el voto, exteriorizar la permanencia de su disidencia» . Salvar viene a significar tanto como registrar el voto negativo por escrito, y de no hacerse así se pierde. Quizá no es ésta la acepción inmediata que sugiere en castellano el verbo “salvar”, pero es defendible, y además, como he dicho, viene propiciada —si de modo consciente o no, no lo sabemos— por la redacción empleada en el art. 18.2 LPH.
Los argumentos para mantener esta postura no se detienen aquí, y las sentencias que la acogen señalan también que la novedad de la expresión interpretada, inexistente hasta ahora en el ámbito de la propiedad horizontal, es en sí misma señal de que se quería una condición adicional para la impugnación de acuerdos; y aunque esto supone una limitación del acceso a la tutela judicial efectiva, se justifica por la necesidad de compatibilizar la impugnación de acuerdos con el funcionamiento eficiente de las comunidades de vecinos, dando certeza a las relaciones jurídicas surgidas en la propiedad horizontal. Por otro lado, no son necesarios particulares formalismos (y en concreto el uso de las palabras “salvar el voto”) para que el requisito de legitimación procesal se entienda cumplido: basta con que quede clara la intención de impugnar del propietario disidente .
Dos observaciones pueden hacerse aquí. Por un lado, la objeción relativa a la disminución de la tutela judicial, habitual en las sentencias que no acogen esta interpretación. Pienso que es una crítica exagerada, por lo sencilla de cumplir que resulta la exigencia de hacer constar en acta el voto negativo. Por otro lado, está la cuestión de la mayor seguridad jurídica en el ámbito de la propiedad horizontal, que es el argumento de más peso en esta interpretación, y que se conseguiría por la constancia de la voluntad de recurrir. Me parece que se traspasa aquí un razonamiento propio del contexto societario sin tener en cuenta su naturaleza mercantil. Las normas mercantiles regulan de suyo actividades de inversión, y por tanto de riesgo, y por definición buscan que las relaciones jurídicas queden fijadas cuanto antes y con certeza. Por eso la legislación aplicable a las sociedades de capital prevé las cosas para que los accionistas conozcan lo más pronto posible, bien la firmeza de una decisión, bien la probabilidad de que sea impugnada. Obviamente, el planteamiento es muy distinto en una comunidad de vecinos, cuyo tono no es el típico de una actividad profesional de inversión, y reclamar para ella el grado de seguridad jurídica propio de una sociedad anónima posiblemente sea excesivo. Piénsese que la previsión legal de un plazo breve para ejercitar la acción correspondiente puede aportar ya el grado de seguridad necesario . Además, la misma LPH vendría a disminuir esa mayor seguridad al permitir impugnar a los ausentes, que no han podido salvar su voto.
La segunda interpretación que se ha dado en las Audiencias Provinciales sobre esta expresión considera, en cambio, conceptos idénticos el votar en contra y el salvar el voto. Se afirma que exigir solo el voto negativo para poder impugnar no merma la seguridad jurídica, pues en el ámbito de la propiedad horizontal se alcanza el grado necesario de la misma impidiendo que los propietarios cambien de postura por mero capricho, irreflexión o intereses espurios; por eso, de los presentes en la Junta no tienen legitimación activa los que han apoyado un acuerdo y sí los que se han opuesto, y por eso es suficiente con entender que salvar el voto es haber votado en contra, sin necesidad de añadir nuevos requisitos . De lo contrario, además, se provocaría un tratamiento distinto, y más favorable de cara a la impugnación, para el propietario ausente que para el disidente, sin razón para ello.
Queda aún una tercera interpretación de la jurisprudencia menor, ya asumida por el Tribunal Supremo en sentencia de 16 de diciembre de 2008 , y que ahora confirmará como jurisprudencia propiamente dicha. De acuerdo con esta postura, votar en contra no es lo mismo que salvar el voto. La sentencia recién citada explica que, para facilitar la adopción de determinados acuerdos, en 1999 se modificaron los efectos de la no asistencia a la Junta en la que los mismos se adoptaban, de modo que los vecinos ausentes, una vez notificados en forma, se entendía que votaban también a favor si no discrepaban por escrito en el plazo de un mes; así se preveía en la norma 1ª del art. 17. Pero asimismo explica que, como este mismo precepto subrayaba, tal apoyo sobreentendido era solo «a los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma» , o sea, para el cómputo de votos. No se extendía a la legitimación para impugnar, de cara a la cual los ausentes seguían siendo ausentes (no votantes a favor, sin posibilidad de ir después contra sus propios actos) y se les aplicaba la regla prevista para ellos. Por eso, la STS de 2008 termina aclarando que esta interpretación del art. 17 «no modifica el artículo 18 LPH, en el cual se mantiene como requisito para poder impugnar el acuerdo, únicamente respecto de los copropietarios presentes en la Junta, que hayan salvado su voto o votado en contra del acuerdo»; los ausentes, como sabemos, están de suyo legitimados.
En la sentencia de 2013, el TS desarrolla esta doctrina y especifica las semejanzas y diferencias entre votar en contra y salvar el voto . Se trata de conceptos distintos, pero ambos permiten la vía procesal. Mientras que en el ámbito societario salvar el voto se entiende cómo hacer constar en acta la oposición a un acuerdo, en el de la propiedad horizontal, de una naturaleza muy diversa (menos técnica, no tan formalista), la necesidad de salvar un voto solo tiene sentido referirla al vecino presente en la Junta, que carece de datos suficientes para comprender el contenido o las consecuencias de un acuerdo, y anuncia que suspende su voto, para pronunciarse en un sentido u otro cuando se haya informado. Si en una comunidad de propietarios no es preciso exigir al que vota en contra que salve su voto para conocer su voluntad impugnadora, en cambio lo es con el asistente que no se pronuncia, para llegar a conocer su postura, y para evitar que la abstención in situ se identifique con un asentimiento tácito. En palabras del Tribunal, «se declara como doctrina jurisprudencial la siguiente: la expresión “hubieren salvado su voto”, del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe interpretarse en el sentido de que no obliga al comunero que hubiese votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene» . Queda clara entonces la cuestión de la legitimación para impugnar en la LPH: carece de ella el que vota a favor, y la tienen el que vota en contra, el que se abstiene (que, de cara a una eventual demanda, haría muy bien en obtener del Secretario certificación de haber suspendido o reservado su decisión), el ausente y el privado indebidamente de voto.
Caen fuera del objeto de estas páginas, pero la solución adoptada plantea otras cuestiones íntimamente relacionadas. Si el ausente no se opone en 30 días desde que se le notifica el acuerdo, la ley da a su silencio valor de voto positivo. ¿Qué sucede con el que salvó su voto y después no se pronuncia? ¿Cuál es el valor de su silencio? La pregunta también se puede formular con otras palabras: ¿cuánto tiempo tiene para pronunciarse? Podría verse analogía bastante para aplicarle la misma norma que al ausente, contenida en el actual art. 17.8, pues en los dos casos se trata de conocer la voluntad no emitida de un vecino que puede votar. Y para él, ¿cuándo comienza el plazo de prescripción de la acción: desde la adopción del acuerdo, que al fin y al cabo conoce, o desde que manifiesta su oposición al mismo? En la práctica lo más seguro será atenerse a lo primero, desde luego. Pero quizá estas dudas acaben dando lugar en su día a un nuevo pronunciamiento del Tribunal Supremo.
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