Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
En Enero del año 2.004, como consecuencia de las reiteradas afirmaciones que se expresaban desde casi todos los foros (tanto políticos como económicos y sociales) en el sentido de que el mercado inmobiliario estaba a punto de caer (en el sentido de perdida de capacidad de mantener el ritmo de actividad y poder absorber la producción que se estaba generando), como consecuencia, de la que denominaban, «desaforada laboriosidad constructora´´, que estaba comportando un incremento, tanto de precios, como de la producción de nuevas viviendas, todo ello atendiendo a la conocida teoría de la Burbuja Inmobiliaria (un incremento artificial y sin consistencia del sector inmobiliario).
Desde estas mismas páginas nos expresamos en sentido contrario, intentado argumentar que tal Burbuja no existía, que, en todo caso, los efectos expuestos eran consecuencia de un alto nivel de actividad que venía dada por varios factores, tales como una fuerte demanda de viviendas no atendida hasta la fecha, una reducción mantenida en el tiempo de los tipos de interés que afectaban a las cuotas de las hipotecas y una falta de stock de viviendas disponibles en el mercado para atender las necesidades que se iban generando, tanto por la nueva dinámica de la sociedad con necesidades nuevas como la figura de las familias monoparentales, la incorporación de la inmigración con carácter de permanencia en las poblaciones donde se ha ido instalando, como por la obligación de dar salida a los deseos de los jóvenes que habían estado mucho tiempo esperando la oportunidad de independizarse.
Han transcurridos más de tres años y perece que se ha confirmado que tal Burbuja no ha existido a tenor de la evolución del mercado, que ha mantenido un fuerte ritmo de crecimiento en la construcción como en la compra de nuevos pisos. Hay que decir, a pesar de ello, de forma intermitente, como el río Guadiana, siguen apareciendo los avisos del riesgo que la «burbuja inmobiliaria´´ se desinfle.
Es cierto que después de un fuerte periodo de expansión del sector de la construcción en general y más específicamente el de la vivienda, parece que (al tiempo que es lógico su desenlace) se está llegando al final de un ciclo, lo cual no se ha de entender con ello que forzosamente haya de comportar una caída del mercado, un declive de las ventas y como consecuencia una fuerte reducción de la actividad inmobiliaria, más allá de los lógicos ajustes que requieren cualquier mercado, tanto de producción como de agentes, que actúan en el mismo (promotores y comercializadores) y su readecuación a las nuevas necesidades que una sociedad dinámica como la nuestra establece en cada momento.
Los avisos, opiniones, comentarios o alertas sobre posibles situaciones futuras en este sector tienen un efecto sobre los actuales propietarios y futuros adquirentes muy superior a otros mercados.No todos son puramente económicos o de necesidad del bien en el desarrollo de este mercado. La actividad se mueve atendiendo a varios factores que inciden de forma muy importante en las sensibilidades de los futuros compradores, que intentando obtener la mayor información posible antes de efectuar una compra (la más importante de su vida, como se ha dado en llamar) son receptivos a cualquier información y por supuesto a los avisos de alertas.
Éstos son necesarios y están obligados a emitirlos tanto las administraciones públicas como las diferentes organizaciones privadas que tienen como objetivo mantener un mercado libre y transparente, así como los especialistas del sector, si van dirigidos a evitar situaciones riesgo o de pérdida económica a los adquirentes; pero cuando estos avisos, comunicados o declaraciones tienen como objetivo posicionarse ante unos riesgos potenciales, que no probables, (en todo libre mercado existen), en ocasiones limitarse a seguir la senda marcada o por la creencia (cierta con carácter general) que si un mercado hoy va bien, mañana puede ir mal, provocan el efecto contrario que se pretendía combatir, al generar un cierto miedo, cuando no pánico en el mercado.
Los más veteranos del sector recordarán los años 1.989 y 1.990. Ante los reiterados avisos de que el mercado se iba a «caer´´, esto provocó, cual síndrome «de inversores de bolsa´´, una paralización de las compras de pisos que finalmente y de manera inevitable acabo arrastrando el sector a una de las mayores crisis que se han vivido, con las consecuencias que ello comportó para el conjunto de la economía.
Con ello no se pretende culpar al mensajero de las consecuencias de la noticia, aunque si reflexionar sobre el alcance de los mensajes que en ocasiones tienen un efecto perverso.
Es habitual ver en los últimos meses en los titulares de las noticias, que las viviendas han bajado su precio, que las hipotecas han caído, que las ventas se han reducido, que el número de nuevas viviendas en construcciones han visto afectadas por la «crisis´´, como en ocasiones gusta llamar a lo que hoy por hoy no es mas que un normal ajuste del mercado.
El precio de las viviendas a tenor de los datos facilitados por el Ministerio de la Viviendas correspondientes al primer trimestre de este año (últimos datos oficiales publicados) no se ha reducido, ha mantenido un incremento con una Variación interanual (V.I) de 7,2%, aunque es cierto que es la menor de los últimos cinco años. Lo cual es una excelente noticia ya que nos indica que afortunadamente el incremento del precio de la vivienda se está ralentizando (véase cuadro 1). Aunque ello no ha de ser un factor para demorar una no compra si existe la necesidad y la capacidad para ello y esperar a que los precios «bajen´´ más, (atendiendo al criterio que parece cada vez más extendido que un incremento interanual menor equivale a una reducción), porque si nos atenemos a la Variación Interanual, se observará que aunque las viviendas siguieran esta tendencia, la compra dentro de dos años, siempre será mas cara que ahora.
La formalización de las hipotecas tampoco ha caído según datos de la Asociación Hipotecaria Española (A.H.E.). En el primer trimestre de este año el saldo vivo de créditos hipotecarios ha tenido un incremento interanual de 34,6% pasando de los 759.143 M a los 925.253 M. Aunque se ha detectado que el aumento de los tipos de interés está comportando que algunas entidades ya hayan comenzado a tomar medidas en el análisis y proceso de concesión de los créditos, atendiendo al potencial riesgo de morosidad que podría producirse si los tipos de interés superaran el 6%.
Debemos tener en cuenta que unos tipos en este nivel no afectarían de forma significativa a la economía y consecuentemente a la generación de riqueza, aunque si es cierto que particularizando pueden (y de hecho existirán) familias que a estos niveles les pueda resultar muy difícil atender la cuota mensual).
Según la A.H.E. en su Análisis de Esfuerzo para acceder a la compra de una Vivienda establece un indicador de esfuerzo a Marzo de 2.007 de 121,65, (base 100 en el año 1.990). Es decir el incremento de esfuerzo que ha comportado para las familias ha sido el 21,7% en 17 años. Con lo cual parece que las alertas, lógicas en un sector tan conservador como el financiero, no tienen (al menos de momento) mayor razón para una preocupación por la evolución del sector en el último periodo.
La reducción de la producción, es lógica y necesaria, se había llegado a unos niveles construcción que no eran absorbibles por el mercado, lo cual ha generado un stock de vivienda nueva terminada en venta que al inicio de esta etapa no existía, pero ello no se ha de entender como un problema, antes al contrario es una situación normal y hasta cierto punto deseable, la anormalidad estaba en la casi imposibilidad de comprar una vivienda terminada, lo que obligaba a la compra sobre plano.
Si atendemos a los datos aportados, deberemos aceptar que la situación está lejos de una crisis y de un efecto «burbuja´´. En todo caso, nos encontramos con un necesario reajuste del mercado, una renovación de sus esquemas de actuación y una adecuación a las nuevas demandas y necesidades de los futuros y actuales adquirentes. Lo cual más que verlo como un riesgo, es una oportunidad que se ha de aprovechar, siendo, eso si, imprescindible adaptarse a las nuevas morfologías y productos que el cliente demanda, corriendo el riesgo quienes no lo hagan, de ser expulsados del mercado.
El mercado aunque activo, demanda nuevos planteamientos y los agentes que intervienen lo han de tener cuenta ya que actuará como un depredador, castigando a quienes no sean capaces de seguir el ritmo. Éste es el verdadero riesgo que actualmente existe.
#ads1{display: none !important;}
#ads2{display: none !important;}
#ads3{display: none !important;}
#ads4{display: none !important;}
/*.code-block {display: none !important;}*/
#economist-inarticle{display: none !important}
#publicidad{display:none;}
#cortardivhglobal{display: none !important;}
¿Quieres seguir leyendo?
Suscríbete a la Revista Inmueble desde
