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El informe Mercado Residencial Madrid, elaborado por Savills Aguirre Newman, destaca que el precio medio de la vivienda nueva en Madrid capital ha subido un 4,29% desde junio 2017 a junio 2018, hasta alcanzar los 485.592 euros, mientras que el precio medio final de una vivienda nueva en la corona metropolitana asciende a los 327.782 euros, lo que representa un incremento del 18,27% en un año.
En concreto, un piso medio de nueva construcción en Madrid capital tiene una superficie de 130 m2 y un precio de 3.741 euros/m2, por lo que, para hacer frente a su compra y considerando un préstamo hipotecario al 2,0% de interés, se debe pagar 97.118 euros en concepto de entrada y desembolsar mensualmente 1.647 euros durante 25 años o 1.436 euros durante 30. En la corona metropolitana de Madrid, un piso medio nuevo tiene una superficie de 132 m2 y un precio de 2.485 euros/m2.
Este incremento de precios en Madrid está marcado por el comportamiento positivo de los proyectos situados en el interior de la M-30. Además, también destaca la evolución positiva de los precios en los proyectos situados en los mercados menos exclusivos, que han crecido de media hasta los 1.965 euros/m2 frente a los 1.623 de hace un año. En este contexto de mercado, los precios medios por m2 más altos de la ciudad están en los distritos de Salamanca, Chamberí, Retiro, Chamartín y Centro, mientras que los distritos de Puente de Vallecas, Villa de Vallecas, Vicálvaro y Villaverde muestran los precios medios por m2 más bajos del total de distritos. De hecho, el distrito de Salamanca presenta el precio medio más elevado, con 9.637 euros/m2, en línea con el registrado hace 12 meses, si bien, el informe detalla que en este periodo de tiempo se han cerrado ventas de viviendas con precios muy superiores, cercanos a los 15.000 euros/m2.
“El aumento de precios en el centro, aunque importante, no es comparable al de la periferia, especialmente por el nivel alcanzado por los incrementos acumulados recientemente, que ya sitúan el listón bastante alto. La oferta es escasa dentro de la M30 y, además, detectamos una altísima demanda en zonas concretas que hará que, junto otros factores que presionan los precios al alza (suelo y costes de construcción), los precios tiendan a seguir aumentando”, asegura Arturo Díaz, director ejecutivo de Residencial de Savills Aguirre Newman.
El informe de la consultora internacional indica que la oferta inicial de viviendas de obra nueva en Madrid capital ha alcanzado un mínimo histórico en lo que va de año, con 4.995 unidades, lo que está limitando la actividad promotora en un entorno de demanda creciente. Los mercados que muestran un menor nivel de viviendas disponibles son los que tienen un nivel de exclusividad medio y medio alto. Por el contrario, la corona metropolitana de Madrid ha registrado un aumento del 6,14% en la oferta inicial hasta alcanzar las 5.425 viviendas de obra nueva, concentrándose en su mayoría en la zona sur, sobre todo en Getafe y Móstoles.
Debido a la escasa oferta que se está incorporando y la tendencia creciente en los precios, la venta sobre plano se ha convertido en algo común en el mercado. En este contexto, casi 9 de cada 10 viviendas “llave en mano” y con fecha de entrega antes de fin de año se encuentran ya vendidas. “A modo de ejemplo, y aunque sólo sea un indicador de tendencias, hay promociones que arrancan con muestras de interés de 40 solicitudes por unidad”, explica Arturo Díaz.
Respecto a los plazos de comercialización, tanto en Madrid capital como en su corona metropolitana, son positivos. En Madrid capital se han acelerado hasta una media de 17,7 meses para vender una promoción de 46 viviendas, frente a los 25,9 meses del año 2017. En el conjunto de la corona metropolitana, se tarda en vender un proyecto de media 14 meses, lo que supone que antes de acabar su construcción está totalmente vendido.
En relación a las plazas de garaje, los precios medios se mueven entre los 17.000 y 56.000 euros/plaza, dependiendo de la exclusividad. No obstante, en determinadas zonas prime el precio de una plaza puede alcanzar los 80.000 euros. En términos generales, la plaza de aparcamiento se incluye dentro del precio de la vivienda.
El informe de Savills Aguirre Newman también detalla que en Madrid capital desde el suelo en precios del año 2013, los precios se han incrementado aproximadamente un 20%, existiendo, no obstante, micromercados dentro de la ciudad cuyos precios han rebasado el pico de los años 2007 y 2008.
La consultora internacional apunta que el mayor coste de los factores de producción, suelo y mano de obra, unido a una demanda muy activa y a una oferta en algunos casos residual, va a conducir a una aceleración en el incremento de los precios durante los próximos meses. Los precios en determinado mercados, aquellos menos exclusivos, deberían seguir un ritmo de crecimiento moderado al estar dirigidos a una demanda muy sensible ante cambios en los precios y con unas expectativas de incremento de ingresos (salarios) baja.
Para realizar este informe, Savills Aguirre Newman ha analizado un total de 218 promociones en régimen libre, de las que 104 se encuentran en Madrid capital y 114 en su corona metropolitana, que incluye las 23 principales poblaciones.
