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Tras el giro al terreno positivo de los principales indicadores del mercado de la vivienda a finales del año pasado, 2015 ha recogido el testigo del optimismo, consolidando la buena marcha del sector inmobiliario. El crecimiento sostenible ya no parece tan difícil de lograr, gracias al entendimiento entre unas entidades financieras muy competitivas y una demanda bien informada. Al mismo tiempo, el alquiler va ganando enteros y la obra nueva avanza lenta pero segura. Por otro lado, las próximas elecciones generales supeditan cualquier pronóstico al resultado de las mismas. Estos son algunos de los aspectos que el portal inmobiliario www.pisos.com ha valorado tras hacer balance del año, aportando también sus expectativas de cara al 2016.
Los precios han continuado la tendencia hacia la estabilización inaugurada en 2014. El Índice de Precios de Vivienda (IPV) elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) cerraba 2014 con una variación anual del 1,8%. El último dato publicado, corresponidente al segundo trimestre de 2015, eleva este índice al 4%. Otras fuentes más adelantadas ya han dado datos del tercer trimestre. Así, el Colegio de Registradores anunciaba un encarecimiento de la vivienda del 6,6% en este periodo, mientras que el Consejo General del Notariado apuntaba que los precios repuntaron un 1,7% en septiembre en tasa interanual. En cuanto al informe de precios de venta de pisos.com, la variación frente a noviembre de 2014, último mes disponible, todavía recoge un descenso del -3,01%.
Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios del portal inmobiliario, insiste en que “hay que interpretar los porcentajes con cierta precaución, dado que están condicionados por bases de cálculo y metodologías diferentes”. El experto asegura que “cuando se toman como referencia precios de oferta, que son los valores por los que se anuncian las viviendas anunciadas en pisos.com, entran en juego las expectativas del vendedor y del comprador, que se pondrán de acuerdo tras una negociación”. La previsión de Gandarias es que en el último mes del año la caída interanual se mueva entre el -1% y el -2%. No obstante, asegura que “la evolución de los precios pone de relieve el cada vez mejor ritmo de la actividad inmobiliaria, que ya ha dejado atrás los grandes precipicios y promete remontar definitivamente en 2016”.
En lo que respecta a las compraventas, los datos del INE hasta septiembre han encadenado porcentajes interanuales positivos mes a mes, y por encima de los dos dígitos en cinco ocasiones: febrero (15,5%), junio (17%), julio (13,9%), agosto (24,2%) y septiembre (13,8%). “De seguir en la misma línea, 2015 superará en unas 41.000 compraventas el total conseguido en 2014, lo que arroja un 11% de incremento de un año a otro”, asegura Gandarias. Respecto a las hipotecas, también se han dado repuntes interanuales de forma continuada en los nueve primeros meses del año, superándose los 20 puntos en siete ocasiones: enero (20%), febrero (29,2%), abril (21,4%), junio (26,3%), julio (21,8%), agosto (25,8%) y septiembre (20,2%). Según Gandarias, “la concesión de hipotecas finalizará el año con un crecimiento en torno al 22%, lo que supondrá unas 46.000 hipotecas más que en 2014”.
Aunque en 2015 se han seguido cerrando ventas con un componente claramente inversionista y algo más de 83.000 viviendas no han requerido financiación entre enero y septiembre, lo cierto es que las operaciones estrella en este campo ya tuvieron lugar en pasado ejercicios. “El valor de uso de la vivienda ha ganado peso en estos meses”, revela Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, añadiendo que “ya no se busca tanto el chollo que permita vivir de las rentas, sino que se busca una casa en función de las necesidades propias”. Para Alemany, “el ajuste que se ha producido ha servido para minimizar el carácter lucrativo de la venta rápida, poniendo el foco en un comprador que tiene un proyecto de vida”. Este propietario ha recuperado la “sensatez financiera”, tal y como afirma el directivo de pisos.com: “El análisis concienzudo del presupuesto ha desembocado en un cliente juicioso, que espera a tener un ahorro abultado que evite el requerimiento de avalistas”.
Este cambio en el perfil del comprador se suma al experimentado por los bancos. “Los que acuden a una sucursal a pedir una hipoteca van con las cuentas hechas, y esto es algo que la banca sabe apreciar porque significa que tiene delante un pagador comprometido”, recalca Alemany. En este sentido, la competencia en materia de préstamos para comprar vivienda ha sido otro de los hitos de 2015. “Los intereses aplicados al capital prestado están más bajos que nunca, gracias a un Euríbor que se acerca al cero y a que la batalla por ofrecer el diferencial más bajo está siendo feroz”, declara Alemany, que insta a los nuevos hipotecados a ser cautelosos debido a la volatilidad del tipo variable: “El plazo de amortización abarca dos o tres décadas, un tiempo muy amplio en el que el Euríbor puede dar desagradables sorpresas”.
La vivienda de segunda mano ha seguido siendo la reina de todas las estadísticas. Alemany señala que, además de tener un tratamiento fiscal más ventajoso, “la vivienda nueva no puede competir ni en precio ni en oferta con la usada”. Teniendo en cuenta que, según el Ministerio de Fomento, los visados de obra nueva superaron de enero a septiembre los permisos concedidos de todo 2014, el máximo responsable de pisos.com, augura un fantástico 2016 para las promociones que se vuelquen al mercado: “Hay una parte importante de la demanda con la mirada puesta en los próximos desarrollos residenciales, algo de lo que dan fe las ventas sobre plano, prácticamente desaparecidas durante la crisis. El año que viene la brecha entre las operaciones de estas dos tipologías se irá estrechando gracias a las entregas que se formalicen”.
El director general de pisos.com también ha querido pronunciarse sobre la influencia que tendrá la decisión que tomen los ciudadanos en las urnas el próximo 20 de diciembre. “Cualquier decisión política que se tome tras las elecciones generales y que afecte al mercado de la vivienda debe ser coherente, meditada y responsable”, argumenta Alemany, para el que “el apoyo hacia al alquiler social y a la rehabilitación debe materializarse en acciones concretas, sin poner trabas administrativas que retrasen la aplicación de los fondos adjudicados para su impulso”. Igualmente, el responsable del portal inmobiliario comenta que, en materia fiscal, “no se puede discriminar fiscalmente a un régimen de tenencia frente a otro, ni gravar más un tipo de vivienda que otra”.
“A lo largo del año se han sentado las bases de un nuevo ciclo inmobilario alcista que se instalará definitivamente en 2016”, expone Alemany, no sin advertir que “lo que está por venir no puede degenerar de nuevo en una situación de desamparo e incertidumbre, por lo que el crecimiento debe encontrar una correspondencia con la situación económica general de la sociedad”.
