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- Además, se observan repuntes importantes de precio sobre la vivienda nueva y en algunos mercados locales con fuerte demanda y una oferta de vivienda nueva muy limitada.
- Se prevé que la demanda de vivienda nueva en España para los próximos dos años se sitúe entre 120.000 y 140.000 unidades al año.
- La Comunidad de Madrid concentra el 23% de la oferta de vivienda nueva y desde inicios de 2017 se observa un fuerte incremento de los precios sobre este tipo de inmueble.
- El año pasado se registró en España un aumento del 10% del número total de transacciones sobre suelo urbano con respecto a 2015.
- La rentabilidad bruta media de la vivienda en alquiler se sitúa a principios de 2017 en el 4,3% anual, muy por encima de inversiones financieras alternativas.
El precio de la vivienda en España crecerá a lo largo de 2017 hasta alcanzar subidas de entre el 4% y el 6%. Esta es una de las conclusiones del Informe Residencial español elaborado por CBRE, primera compañía a nivel internacional en consultoría y servicios inmobiliarios.
El estudio también destaca que, aunque la recuperación del mercado residencial en nuestro país no está suponiendo tensiones importantes sobre el precio de la vivienda a nivel agregado nacional, sí se observan repuntes sobre la vivienda nueva y en algunos mercados locales con fuerte demanda y una oferta de vivienda nueva muy limitada.
De hecho, los actuales niveles de producción se muestran todavía muy por debajo de los ciclos anteriores. En este sentido, e impulsado por la recuperación económica, la demanda efectiva de vivienda se ha intensificado y, según CBRE, se prevé que la demanda de vivienda nueva en España para los próximos dos años se sitúe entre 120.000 y 140.000 unidades al año.
En concreto, la construcción de vivienda nueva se está concentrando en los mercados con una demanda más solvente, como en la Comunidad de Madrid, donde se concentra el 23% de la oferta de vivienda nueva. Asimismo, el mercado de la vivienda en la capital ha adquirido una velocidad de crucero, y la reactivación se ha visto condicionada por el fuerte impulso de la demanda en las zonas de mayor poder adquisitivo como consecuencia del ajuste de los precios del ciclo anterior.
De hecho, desde 2016 se observa una intensificación en el incremento de los precios sobre la obra nueva en la capital, especialmente notables en el interior de la M-30, PAU´s del Norte, PAU de Vallecas, todos ellos con incrementos superiores al 15%.
Por otro lado, los precios medios de la vivienda en el barrio de Salamanca, por ejemplo, se sitúan por encima de los 4.000€/m2, en Chamartín rondan los 3.500€/m2 y en los barrios de Chamberí, Retiro y Centro los precios superan los 3.000€/m2.
Así, a nivel nacional la recuperación del sector se ha visto reflejada en el incremento de la producción de vivienda, como refleja el aumento de los visados en un 29% en 2016. Por lo tanto, las expectativas para este año apuntan hacia un crecimiento de producción de vivienda nueva que debería llevar a unos niveles más acordes con la demanda existente.
“Hay recorrido para la construcción de vivienda nueva, ya que los ritmos de producción para los próximos 2 o 3 años, previsiblemente, no cubrirán la totalidad de la demanda” ha explicado Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE. “El incremento en la producción de viviendas en áreas como Madrid, Barcelona, Valencia, Costa del sol, Baleares o País Vasco, es clave para contener las tendencias inflacionistas en los precios”, añadió.
En relación al suelo, la contracción de la financiación bancaria para la adquisición está suponiendo un panorama nuevo para los operadores del mercado. Los actores con disponibilidad de capital inmediato están siendo los más activos identificando oportunidades y cerrando operaciones. Como resultado de esta dinámica, se observan diferentes grupos de players en el mercado. Por un lado, los actores tradicionales –como Metrovacesa, Realia o Acciona- que mantienen importantes bancos de suelo en sus activos, aunque en diferentes fases de desarrollo. Por otro, los nuevos actores –Neinor Homes, Via Célere o Aedas Homes, entre otros- que están constituyendo importantes carteras de suelo finalista utilizando la capitalización de fondos extranjeros. Junto con estos actores, las entidades financieras y SAREB mantienen también grandes bolsas de suelo.
De esta manera, el año pasado se registró un aumento del 10% del número total de transacciones sobre suelo urbano con respecto a 2015, mientras que las compraventas realizadas por sociedades y empresas representan un incremento del 13% durante el mismo periodo. Este dinamismo también se verá reflejado durante 2017.
La vivienda de alquiler, un activo de inversión interesante
La reciente transformación del mercado del alquiler, unido a una intensa demanda y repunte sobre las rentas, está suponiendo un aumento sobre las rentabilidades. Si históricamente la rentabilidad media de la vivienda en alquiler se situaba en el entorno del 2,5-3%, la rentabilidad bruta media se sitúa a principios de 2017 en el 4,3% anual, muy por encima de inversiones alternativas de perfil conservador.
Este incremento ha estado muy condicionado por el importante aumento de la demanda, que en las grandes ciudades alcanza niveles superiores al 25% de los hogares. La evolución de la vivienda como activo, no solo está atrayendo a pequeños propietarios, sino que los inversores institucionales, como los fondos y SOCIMIS, están comenzando a diversificar sus carteras hacia esta tipología.
