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Por Jesús Moral Antón. Asesor jurídico del Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Valladolid
El orden del día, es decir, la relación de asuntos a tratar que debe figurar en la convocatoria de cada Junta de Propietarios, ha dado lugar a numerosas sentencias por los tribunales. El artículo recoge los criterios que los jueces han establecido en cuestiones como qué ocurre con los acuerdos sobre puntos que no estaban incluidos en el orden del día o qué sucede si el Presidente se niega a incluir algún tema propuesto por un propietario.
El Supremo ha declarado “que la convocatoria para la celebración de Juntas de Propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios”
El Alto Tribunal considera que basta con hacer constar las materias a tratar, sin que se exija con rigor la exposición de todos los datos. Por ejemplo, es suficiente con que en la convocatoria figure que se va a tratar el tema del “ascensor” para que se puedan adoptar decisiones, bien para instalar uno nuevo o repararlo
Si se tomase un acuerdo en Junta que no constaba como asunto en el orden del día, no sería nulo de pleno derecho. El propietario que se viese sorprendido por dicho acuerdo puede impugnarlo judicialmente, dentro del plazo de un año desde la celebración de la Junta o a partir de la notificación, si estuvo ausente
Que la no inclusión del asunto solicitado en el orden del día, no determina la nulidad de la Junta, sin perjuicio de las acciones legales para su inclusión en una posterior. Si están presentes en la Junta todos los copropietarios, no es necesario si quiera un orden del día, pueden tratar cualquier asunto
Cuando se ha decidido vivir en comunidad, se ha de seguir unas pautas de comportamiento cívicas y respetuosas para con nuestros vecinos. Pero, aparte de esta obligación individual, la propia comunidad de propietarios ha de seguir unas normas que deben cumplirse por todos los comuneros, y que están recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de 21 de Julio de 1960, y sus consiguientes reformas por la Ley 8/1999, Ley 19/2009, y la Ley 8/2013, y en la que se regulan las relaciones entre los propietarios de las fincas que conforman la comunidad, así como sus derechos y obligaciones.
La toma de decisiones en una comunidad de propietarios, no deja de ser, en multitud de ocasiones, difíciles o complejas, dado la diversidad de intereses que pueden existir en cada uno de los vecinos.
Es en las Juntas de propietarios, donde se toman las decisiones que afectan a todos los comuneros, de ahí su importancia y que la ley exija que en las convocatorias a las correspondientes Juntas de propietarios se indique de forma concreta y especifica los asuntos que van a ser objeto de debate y en su caso, del correspondiente acuerdo.
El art.16.2 de la LPH, no deja ninguna duda al respecto, nos dice que: “La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria……..”.
Así pues una premisa o norma de obligado cumplimiento por parte de la comunidad, a la hora de convocar una Junta de propietarios, será establecer en la correspondiente convocatoria, un orden del día, en el que se concrete los temas sobre los que se va a tratar y en su caso, tomar decisiones.
Al respecto, la STS. de fecha 15 de Junio de 2010, declara como doctrina jurisprudencial “que la convocatoria para la celebración de Juntas de Propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios”.
Refiere la precitada sentencia en su fundamentación, que el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la Junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración.
Así pues, el hecho de no constar el orden del día en la convocatoria, se estaría privando al comunero del conocimiento de los temas a tratar, y en su consecuencia de la posibilidad de decidir si asiste o no a la Junta y la decisión a tomar.
Es más, incluso podría darse la situación, en la que no se incluyesen determinados asuntos en el orden día, con la finalidad de que no asistiesen determinados propietarios, y luego fuesen incluidos en la propia Junta, de tal manera que se conseguiría la inasistencia de determinados propietarios y se tomarían acuerdos prescindiendo de su voluntad, pensemos en los acuerdos que se toman en segunda convocatoria por mayoría de los asistentes (art. 17.7 LPH), así como todos aquellos acuerdos en que, tras la reforma de la LPH de fecha 26 de Junio de 2013 (ley 8/2013), las mayorías solo se pueden obtener en la Junta con el computo del voto de los asistentes, y a los que alude el art. 17.8 LPH: aquellos en los que no se puede repercutir el coste de los servicios a los propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, y los casos en que la modificación o reforma se hagan para aprovechamiento privativo.
Está claro pues, que en el orden del día de la Junta, deben de estar recogidos o indicados los asuntos a tratar.
Ahora bien, ello no quiere decir que los referidos asuntos deban de tener una redacción exhaustiva y al detalle, siendo suficiente con expresar la materia/s a tratar, obsérvese, que la norma (16.2 LPH) no exige una exposición detallada.
En este sentido se ha pronunciado el TS, Sala Primera de lo Civil, en sentencias de fechas 15-03-2013, y 28-06-2011, en las que considera que el orden del día era suficientemente expresivo, al hacer constar las materias a tratar en la Junta, sin que se exija con rigor la exposición previa de todos los datos precisos para la deliberación.
A modo de ejemplo, bastaría que en la convocatoria figurase que se va a tratar el tema del “ascensor/s” para que se puedan adoptar decisiones al respecto, bien para instalar uno nuevo si la finca careciese del mismo, o bien reparaciones, sustituciones o cambios en el mismo; tema del “sistema de calefacción”, cambio de sistema, cambio de combustible, cambio caldera, reparaciones ..etc, todo ello, sin perjuicio, del correspondiente quórum que la ley establezca para cada tipo de acuerdo.
Ahora bien, si a pesar de todo lo referido, se tomase un acuerdo en Junta que no constaba como asunto en el orden del día, sería anulable, pero no nulo de pleno derecho. La jurisprudencia del TS considera meramente anulables los acuerdos que entrañan infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los estatutos de la Comunidad, mientras que la más grave calificación de nulidad radical o absoluta queda reservada para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, siendo el plazo de caducidad que fija la LPH para la impugnación de los acuerdos que vulneren o afecten a un precepto de la LPH, el de un año (art. 18.3 LPH). En el caso que nos ocupa, precisamente por no estar previsto en el orden del día de la correspondiente convocatoria, el propietario que se viese sorprendido por dicho acuerdo o no estando conforme con tal inclusión en el momento de la Junta, deberá proceder a su impugnación en vía judicial, dentro del plazo de un año desde la celebración de la Junta que adopta el acuerdo o a partir de la notificación al ausente, tal como dispone el art. 18.3 de la LPH.
Asimismo, el hecho de que en la Junta se introduzcan puntos nuevos en el orden del día y se tomen decisiones sobre los mismos, no hace, sin más, anulable la Junta, ni el resto de acuerdos que se hayan tomado sobre asuntos previstos en el orden del día, sino solamente del acuerdo sorpresivo, ello, sin perjuicio de que los restantes acuerdos sean atacados por cualesquiera otras motivaciones legales, si algún propietario lo considerase oportuno. En este sentido, se pronuncia la AP de Madrid, Secc. 18, en sentencia de fecha 12-03-2009.
En principio, la convocatoria de las Juntas es facultad del Presidente o en su caso, de la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que represente el 25% de las cuotas de participación, y en su consecuencia, con indicación de los asuntos a tratar, por lo que podría pensarse, que dichos convocantes serían los únicos que decidirían los asuntos a tratar en Junta. Sin embargo, la LPH, en su art. art. 16.2, párr. segundo, prevé que: “Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de Propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que piden sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre”.
Es decir, la ley faculta a todo propietario para que pueda pedir la inclusión, en el orden del día de la siguiente Junta que se vaya a celebrar, de asuntos de interés general, y el Presidente deberá de incluirlo.
Estas peticiones realizadas por el propietario, deberán cumplir o tener en cuenta, determinados requisitos legales, realizarse antes de la convocatorias, no cabría tal petición, si se hace con una antelación de cinco días o menos, cuando se trate de la convocatoria de Junta General Ordinaria, al establecer la ley un plazo de seis días para la convocatoria. Y, en todo caso, entendemos, que tampoco cabría tal solicitud si ya existiese una convocatoria enviada a los comuneros con un orden del día ya establecido, sin perjuicio de que el contenido de tal solicitud quede para la próxima Junta.
Se observa pues, que el Presidente tiene poco margen para negarse a incluir un asunto en el orden del día solicitado por un propietario, solamente cuando el asunto no tenga ese interés general, o este proscrito por el art. 7 del C.C., o se trate de peticiones reiteradas y similares, y ya resueltas.
Ahora bien, el art. 16.2 de la LPH establece que cualquier propietario está facultado para pedir que se incluya en el orden del día un asunto de interés general, pero no indica la consecuencia de que el Presidente no atienda a dicha petición.
Así pues, ¿su no inclusión en el orden del día determinaría la nulidad de la Junta?
Si bien, alguna Audiencias Provinciales, como la de Barcelona de fecha 21 de enero de 2004, considera la no inclusión del asunto solicitado en el orden del día, como determinante de la nulidad de la Junta, la mayoría de Audiencias, entre otras, la Audiencia Provincial de Guipúzcoa de fecha 24 de mayo de 2004, y la Audiencia Provincial de Madrid Secc. 13, en sentencia de fecha 14-03-2013, consideran que la no inclusión no es motivo de nulidad de la Junta.
Es clara al respecto, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, de fecha 16-12-2005, que en su fundamento de derecho cuarto, párrafo segundo, dice: << El art. 16.2, párrafo 2º faculta a cualquier propietarios para pedir el estudio y decisión de temas de interés para la comunidad, pero no para hacerlo en una junta especifica y determinada, sino en la primera que se celebre después de la entrega del escrito, de modo que será el copropietario interesado en el tratamiento del tema quien deba hacer la petición con tiempo suficiente para posibilitar la inclusión en la junta que desee, y si, pese a todo, el derecho no se respeta, estará facultado para exigir ante los Tribunales que se lleve la cuestión a la siguiente Junta de propietarios pero no por ello pierde validez la ya celebrada>>
Y, finalmente, hay que hacer una ultima consideración, pues hay un supuesto en el que no es necesario orden del día, y ello se produciría, cuando a la Junta acuden todos los propietarios, lo que les permite reunirse validamente, aún sin convocatoria previa (art. 16.3 LPH), y en su consecuencia abordar los asuntos o temas que se planteasen.
En resumen y como corolario de lo anteriormente referido, podemos extraer las siguientes CONCLUSIONES:
1).- Es de obligado cumplimiento, que en el orden del día de la convocatoria de la Junta de Propietarios, se indiquen los asuntos a tratar.
2).- Que los asuntos a tratar en la Junta, no precisan de una redacción exhaustiva y al detalle, siendo suficiente con expresar la materia/s a tratar.
3).- Que de tomarse algún acuerdo sobre un asunto no recogido en el orden del día, sería anulable, previa impugnación en vía judicial, dentro del plazo de un año desde la celebración de la Junta que adopta el acuerdo o a partir de la notificación al ausente.
4).- Que cualquier propietario está facultado para pedir que se incluya en el Orden del día un asunto de interés general.
5).- Que la no inclusión del asunto solicitado en el orden del día, no determina la nulidad de la Junta, sin perjuicio de las acciones legales para su inclusión en una nueva Junta.
6).- Que si están presentes en la Junta todos los copropietarios, no es necesario orden del día, pueden tratar cualquier asunto.
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