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Por Rafael Medina Pinazo, Socio Director. Raquel Barrientos López, abogada responsable del área de asesoramiento. Pablo Pastor Villalobos, abogado del área de asesoramiento. Medina Pinazo Abogados.
La figura del Condominio Hotelero (en adelante, Condo-Hotel) se encuentra muy extendida en los principales destinos turísticos de la zona de Estados Unidos, América Central y el Caribe, siendo la forma de explotación de alojamientos turísticos elegida por numerosas cadenas hoteleras de reputado prestigio. En España, es una forma de gestión hotelera que se encuentra poco desarrollada, no obstante está adquiriendo cada vez más relevancia, sobre todo en la Costa del Sol, las Islas Baleares y la Costa Levantina.
1. Concepto
El Condo-Hotel podría definirse como un alojamiento turístico, en el que el inmueble se encuentra dividido horizontalmente en las diversas unidades que lo componen (ya sean habitaciones, apartamentos, villas, etc.), que son adquiridas en propiedad por una pluralidad de inversores, cediendo estos la explotación y gestión del negocio de alojamiento turístico a un empresario a cambio de una contraprestación y, normalmente, reservándose el inversor el derecho de uso y disposición de la unidad de alojamiento durante un periodo de tiempo determinado.
Los sujetos intervinientes en este negocio turístico son el inversor/propietario, quien adquiere la unidad de alojamiento; el promotor, que es el encargado de la venta de las distintas unidades de alojamiento a los inversores; y el empresario turístico, quien se encarga de la gestión y explotación del complejo turístico. La figura del promotor y el empresario turístico puede recaer sobre el mismo sujeto en los casos en los que el promotor (y vendedor) de las diferentes unidades de alojamiento y el explotador del complejo hotelero sea la misma entidad.
Dado que esta forma de explotación de alojamientos turísticos no tiene una regulación específica que la desarrolle, ni un instrumento jurídico determinado para su implementación, ello ha provocado que, en ciertas ocasiones, se confunda la figura del Condo-Hotel con otras similares, como el régimen de aprovechamiento por turnos (también conocido como multipropiedad o time-sharing). La principal diferencia entre estas figuras lo encontramos en el régimen de uso del suelo, ya que en el Condo-Hotel el suelo debe estar calificado como turístico/hotelero, mientras que el destino característico en el régimen de aprovechamiento por turnos, es el residencial.
2. Elementos esenciales
Los elementos diferenciadores de este modelo de gestión de alojamientos turísticos, que permiten distinguirlo de otras modalidades de explotación son los siguientes:
- La división del establecimiento (hotelero o extra-hotelero) en elementos separados e independientes, susceptibles de propiedad y uso independiente.
- La coexistencia de tales elementos independientes con elementos de uso común.
- La predeterminación de la finalidad del complejo, que debe ser única y, además, consistente en su uso turístico, siendo la calificación urbanística de dichas unidades, igualmente, la de suelo de uso turístico/hotelero.
- La adquisición de las diferentes unidades de alojamiento por varios inversores/propietarios, sin que su destino pueda ser el uso residencial.
- La cesión de estas unidades a un empresario turístico para su explotación.
- La designación de una única empresa que gestione la totalidad de las unidades de alojamiento, así como los demás elementos integrantes del complejo (principio de unidad de explotación).
3. Utilidades del Condo-Hotel
El Condo-Hotel ofrece multitud de ventajas y utilidades para todas las partes implicadas en este modelo de gestión de alojamientos turísticos.
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