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Por Chantal Moll de Alba. Profesora de Derecho Civil de la Universidad de Barcelona. Presidenta de la Asociación Vivienda y Construcción
¿Cómo desarrollar las urbes en el siglo XXI tras la crisis de la burbuja inmobiliaria? ¿Cómo aumentar el parque de viviendas de manera sostenible? ¿Cómo sufragar el mantenimiento y conservación de los edificios existentes en las ciudades? Todos estos interrogantes tienen una posible solución: montar casas industrializadas sobre el vuelo aún edificable de los edificios urbanos. Esta es la idea que está poniendo en práctica firmas como “La Casa por el Tejado” en la ciudad de Barcelona
Los años del boom inmobiliario en España (entre 1998 y 2008) se caracterizaron no sólo por el incremento anormal del precio de la vivienda[1] sino también por el aumento sin precedentes de la actividad constructiva[2].
Ese aumento del parque de viviendas se hizo a lo “ancho”, aprovechando las posibilidades que ofrecía la Ley de Suelo de 1998 que declaró urbanizable todo suelo no protegido. Este tipo de desarrollo urbanístico ha resultado ser muy costoso, pues requiere un aumento considerable del gasto público para cubrir los suministros y servicios básicos de esas viviendas, y por ende es poco ecológico.
La crisis económica y social y el estallido de la burbuja inmobiliaria hacen replantearse el concepto de ciudad y buscar soluciones habitacionales que sean económicas y respetuosas con el medio ambiente.
1) Hacer crecer la ciudad hacia arriba
La idea que ya defendió el arquitecto Joan Artés en su tesis doctoral, y que ha puesto en práctica como Gerente de “La Casa por el Tejado”, es la siguiente: el proceso de crecimiento de una ciudad debe empezar por agotar la edificabilidad remanente de sus edificios. Las azoteas de muchos edificios de ciudades históricas tienen todavía la posibilidad de ser edificadas. Hay una ciudad encima de la ciudad.
En su opinión, no es sostenible crear nuevas pequeñas ciudades a 20 km. del centro de la gran urbe y seguir aumentando ‘la mancha de aceite’ de viviendas que se creó en España con el boom inmobiliario.
2) Aprovechar el vuelo de un edificio
La nueva edificación se levanta aprovechando el llamado derecho de vuelo.
2.1) ¿Qué es el derecho de vuelo?
El derecho de vuelo es el derecho real sobre un edificio que atribuye a alguien la facultad de construir una o más plantas sobre el inmueble gravado y hacer suya la propiedad de las nuevas construcciones. El ejercicio del derecho de vuelo comporta la legitimación para hacer construcciones, de acuerdo con el título de constitución y el planeamiento urbanístico.
Es importante destacar que el derecho de vuelo y la propiedad del inmueble preexistente son enajenables libremente por actos entre vivos y por causa de muerte, tanto a título gratuito como oneroso, si no se ha pactado de otro modo.
El titular del derecho de vuelo hace suyos, con pleno dominio, los elementos privativos situados en las plantas o edificios que resultan del mismo.
2.2) ¿Cuál es la normativa aplicable?
Cabe señalar que el régimen jurídico del derecho de vuelo a nivel estatal es muy exiguo. Está recogido en el art. 16.2 del Reglamento hipotecario que fue reformado por el R.D. 1867/1998, 4 septiembre. Sin embargo Las Sentencias del Tribunal Supremo (Sala 3.ª) de 24 de febrero de 2000 y de 31 de enero de 2001, declara nulo de pleno derecho los apartados b) y c) de dicho precepto por ser contrarios a la ley. De manera que el art. 16.2 RH se limita a establecer lo siguiente:
El derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, será inscribible conforme a las normas del apartado 3.º del artículo 8 de la Ley y sus concordantes. En la inscripción se hará constar:
a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento.
d) Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción.
Por el contrario, el legislador catalán, en el libro Quinto del Código civil de Cataluña, ha dotado al derecho de vuelo de una interesante regulación normativa en los arts. 567-1 a 567-6, que puede ser útil para redactar la constitución de derechos de vuelo en el resto de España.
2.3) ¿Qué edificios tienen derecho de vuelo?
En primer lugar es necesario comprobar que la edificabilidad del edificio no esté agotada. Se ha de contrastar variables como el volumen, superficie, alturas, profundidad, número de plantas construidas del edificio respecto de los máximos permitidos por normativa urbanística vigente.
Una vez hechas las averiguaciones urbanísticas respecto a la edificabilidad, hay que comprobar la realidad del derecho de vuelo desde el punto de vista jurídico-civil. Es posible que el derecho de vuelo ya esté constituido y reservado en la escritura de división horizontal. En tal caso ha de constar en una cláusula separada y específica y el derecho corresponderá a la persona a favor de la cual se haya constituido.
Si todavía no está constituido y otorgado, la persona legitimada para constituir el derecho de vuelo a favor de un tercero es el propietario del bien inmueble. Si el edificio está en régimen de propiedad horizontal, será necesario conseguir el acuerdo unánime de todos los propietarios.
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