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Cuando se adquiere una vivienda surge la cuestión de si escriturar por un precio inferior al que real para así evitarnos gastos derivados de dicha cuantía, pero ¿es conveniente actuar de esta manera? A nivel tributario es muy probable que en un futuro se arrepiente.
Los impuestos en los que más se castiga este hecho son el IRPF y el de plusvalía municipal y se refleja en el momento de la venta. Por lo que respecta al IRPF tributaremos por una ganancia patrimonial superior a la realmente obtenida, pues se tendrá en cuenta la diferencia entre el precio obtenido y el escriturado. Y por lo que atañe al impuesto de plusvalía municipal (debemos recordar que ha sido declarado inconstitucional en los supuestos de transmisiones por pérdidas) si no se incluyó en la escritura el precio efectivamente pagado, al transmitirlo puede darse un incremento de valor, aunque en realidad no se haya producido, naciendo así una obligación de tributar o tributando por un incremento mayor al real.
¿Qué prueba puede aportarse para acreditar el importe realmente pagado en la compra?
Una reciente sentencia del TSJ de Madrid ha analizado la prueba aportada por un contribuyente (vendedor), para acreditar que al comprar su vivienda en su momento pagó un importe superior al que consta en la escritura.
En el caso planteado, el contribuyente aportó un contrato de arras, en el que se hacía referencia al pago de una cantidad, el resguardo de transferencias bancarias, la escritura de préstamo hipotecario, copia de cheques nominativos, y varios correos electrónicos cruzados entre la parte compradora y vendedora.
Todo ello, para defender un precio de adquisición ‘real’ de 234.394,72 euros frente a los 150.000 euros consignados en la escritura.
¿Cómo ha valorado el TSJ de Madrid la prueba aportada?
A la hora de valorar la prueba aportada es evidente que siempre tendrán mucho más valor los documentos públicos que los privados.
A los primeros, el artículo 1.218 del Código Civil les concede un valor probatorio, incluso frente a terceros, tanto de los hechos que motivan su otorgamiento, como de la fecha de su firma.
Los documentos privados solo tienen valor entre las partes que los firmaron (artículo 1.225 del Código Civil) y en muchos casos no podrán ni acreditar la fecha en la que se firmaron.
Aclarado lo anterior, el TSJ limita los efectos de los documentos privados aportados (contrato de arras, correos electrónicos) únicamente respecto a las partes que los firmaron o, en el caso de los correos, los remitieron o recibieron.
Lo mismo ocurre con los cheques nominativos, sobre todo cuando no se certificó el cobro de los mismos en la cuenta bancaria del vendedor.
Por último, y en cuanto al préstamo hipotecario, cuyo importe era superior al valor de compraventa escriturado, TSJ considera que esto solo acredita que todo el importe obtenido no se destinó íntegramente a la adquisición de la vivienda, sino a otros fines.
Conclusión
En definitiva, resulta muy complicado acreditar el pago de un importe superior al consignado en la escritura de compraventa. Precisamente porque no se quiere declarar la existencia de dicho importe adicional, normalmente no se dejará rastro del mismo. Y mucho menos en un documento público.
Por José María Salcedo. Abogado en ‘www.aticojuridico.com‘.
