Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Por Fernando Redondo Faya. Abogado Asociado, López Rodó & Cruz Ferrer Abogados
1.- Contexto
La inversión inmobiliaria en España finalizó el año 2015 con cifras un 25% superiores a las que se alcanzaron durante los años previos a la crisis económica, concentrándose casi el 70% de la inversión en los sectores retail y oficinas1. ¿Quiénes están llevando a cabo estas inversiones? Según algunos estudios como el Informe de Tendencias del Mercado Inmobiliario 2016 – PWC, nuevos operadores, con distintas estrategias de inversión, están aumentando su presencia en este mercado. Por ejemplo, los Fondos Value-Added, los Core y Core Plus2, focalizados en los segmentos antes citados del mercado real estate. La tendencia al alza (con toda la cautela que merece dicha afirmación) parece estar impulsada por segmentos distintos al de vivienda. Y esto sucede porque este tipo de activos, desde la perspectiva de la rentabilidad, son significativamente más atractivos ya que ofrecen rentabilidades medias superiores.
Estas operaciones históricamente han estado reservadas al inversor institucional con capacidad financiera suficiente para llevarlas a cabo. Esto es lo que en este artículo pretendemos cuestionar.
Las nuevas tecnologías y su poder disruptivo ya han penetrado en el mercado inmobiliario. Prueba de ello es Prodigy Network, compañía con una estrategia similar a un Fondo Value-Added pero pionera en el empleo de la tecnología para aplicar el concepto de “crowdfunding” al mercado inmobiliario.
2.- Crowdfunding y su relevancia actual
El “crowdfunding” (anglicismo utilizado para referirse a proyectos de financiación en masa) es un sistema, que podríamos incluir dentro de la llamada economía colaborativa, de inversión/financiación mediante el cual, a través del uso de la tecnología y de los nuevos medios de comunicación –internet, redes sociales-, una pluralidad de personas aúnan un capital colectivo con el objetivo, principalmente, de desarrollar un proyecto ahorrando costes transaccionales.
Existen cuatro grandes tipos de crowdfunding: recompensas, donaciones, préstamos (lending) y capital (equity). El crowdfunding es un fenómeno con gran crecimiento, solo en España superó los 62 M € en el año 2014. De las 4 tipologías mencionadas hay que destacar dos las últimas, equity y lending, que forman el llamado crowfunding de inversión o financiero al que la Ley 5/2015, de fomento de la financiación empresarial, caracteriza por la expectativa de retornos o rentabilidades por parte del financiador/inversor en contraposición con el de donaciones o el de recompensa (que se cataloga de compraventa, concretamente como pre-venta). El crowdfunding financiero, si bien actualmente no es tan significativo en atención a los datos totales del mercado financiero, está creciendo asombrosamente, con tasas en 2014 del 363% (lending) y 234% (equity)3.
– El Crowdfunding inmobiliario
Dentro del crowdfunding de inversión debemos ubicar el crowdfunding inmobiliario, una nueva tendencia que se está extendiendo en el universo crowd. Podría definirse como aquel proyecto u operación donde los inversores adquieren la propiedad del bien inmueble y por tanto son los “propietarios” del mismo recibiendo, a cambio, una rentabilidad mediante la parte del alquiler y, en su caso, de la venta futura del inmueble en la parte proporcional que le corresponde a cada inversor.
En cuanto a las características propias de la inversión colectiva en inmuebles, destaca principalmente, según algunos expertos, su bajo riesgo junto a una rentabilidad media. Esto es así porque se combinan dos tipos distintos de fuentes de rentabilidad, por un lado el alquiler del inmueble que actúa como límite a la baja o pérdida del valor del bien, permitiendo la no “precipitación” en la venta del mismo ante una expectativa de mejora a futuro que suponga un mayor revaloración del bien para entonces, proceder a su venta, tratándose por tanto, ésta –la venta- de la segunda fuente de rentabilidad de la inversión.
A lo anterior se debe añadir el efecto red de la financiación colectiva, lo que hace posible invertir desde pequeñas cantidades y por tanto la posibilidad de diversificar mitigando el factor riesgo asociado a la inversión – verdadero elemento diferenciador -; así como la “seguridad”, que de cara al inversor más tradicional, ofrece una inversión inmobiliaria cuya comprensión es más sencilla, frente a otros productos de inversión, ya que cuenta con un activo tangible respaldando en todo momento la operación.
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