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Por Cristina Aguilar López, Abogada
Los contratos de arrendamiento de temporada se caracterizan por el carácter transitorio del uso de la vivienda, siendo habitual su utilización en aquellos casos de movilidad laboral por el que una persona debe vivir un tiempo en otro lugar distinto al de su vivienda habitual, así como especialmente en el caso de los estudiantes que se trasladan durante el curso escolar.
1. Introducción
Los contratos de temporada son muy habituales en España, y están dirigidos a aquellos inquilinos que no tienen una necesidad permanente de vivienda, sino sólo la necesitan de forma ocasional y transitoria.
Están regulados en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Aunque se les conoce como arrendamientos de temporada, en la LAU son los denominados “arrendamientos para uso distinto del de vivienda” y son definidos de la siguiente forma:
“1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.”
¿Y por qué es tan habitual este tipo de contrato? Como están basados en proporcionar una respuesta a la necesidad ocasional de vivienda, son muy utilizados por aquellas personas que, a causa de su trabajo, se han tenido que mudar temporalmente a otra localidad y necesitan un piso donde vivir hasta que su empresa les devuelva a su puesto de trabajo habitual.
Siendo tan frecuentes los contratos de temporada, los arrendadores y arrendatarios se plantearán dudas sobre si están realizando correctamente el contrato de arrendamiento de temporada.
Por ello, a través del presente artículo, se establecerá el marco normativo del arrendamiento de temporada, se distinguirá éste del arrendamiento de vivienda y del arrendamiento turístico, y se indicarán las cláusulas imprescindibles del contrato de arrendamiento de temporada.
2. Marco normativo del arrendamiento de temporada
Tal y como ya hemos avanzado, el arrendamiento de temporada está regulado en la LAU.
El artículo 3 de la citada ley estipula que tiene carácter de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, y su artículo 4 apartado tercero dispone que el contrato se regirá por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo establecido en la LAU y, de forma supletoria, por el Código Civil.
Pese a que el contrato de arrendamiento de temporada se rige por lo pactado por las partes, la LAU aplica de forma imperativa la obligación de prestar fianza (artículo 36.1 LAU): la fianza será de dos mensualidades de renta que deberán ser restituidas a la finalización del arrendamiento (artículo 36.4 LAU), en el caso que el arrendatario no haya causado ningún desperfecto. Transcurrido un mes desde la entrega de llaves sin que se haya procedido a la devolución de la fianza, ésta devengará el interés legal. También las partes podrán pactar alguna garantía adicional a la fianza (artículo 36.5 LAU).
3. Diferencia con el arrendamiento de vivienda y el arrendamiento turístico
El arrendamiento de temporada tiene claras diferencias con el arrendamiento de vivienda y el arrendamiento turístico, tal y como veremos a continuación.
1.- Arrendamiento de temporada:
La doctrina del Tribunal Supremo es clara en relación a este tipo de arrendamiento y su diferencia con otros: la calificación de arrendamiento de temporada deriva de la finalidad del arrendamiento, que no es una ocupación como residencia habitual del arrendatario, sino que es ocasional y esporádica.
Una de las sentencias más destacadas es la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1999 (RJ 1999\9352). Dicha sentencia establece que lo esencial del arrendamiento de temporada es el de haberse formalizado durante un plazo específico, para habitar la vivienda de forma transitoria “y por razones diversas de modo que la ocupación responde a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes y no a la necesidad de habitar como residencia habitual y permanente.”
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