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Por Alejandro del Campo Abogado-Asesor Fiscal DMS Consulting
Los propietarios de viviendas arrendadas no tienen que dejar de declarar los ingresos por alquileres porque cada vez están más controlados por Hacienda, además, si declaran, podrán aplicar una importante reducción sobre el rendimiento neto resultante (ingresos-gastos deducibles).
-“Las compañías eléctricas informan a Hacienda del consumo de energía de los hogares españoles, dándoles los datos de los titulares de los contratos de suministros, su referencia catastral y su localización, por lo que Hacienda puede detectar fácilmente los alquileres no declarados”
-“El propietario de una vivienda no tributará en el IRPF por alquiler, cuando su inquilino tenga una edad de entre 18 a 30 años y unos rendimientos netos que no superen el IPREM”
-“Todos los inquilinos para los cuales la vivienda arrendada sea su vivienda habitual, tengan o no derecho a deducir por el alquiler que pagan, al hacer su declaración del IRPF deben indicar la dirección y su referencia catastral, y hacer constar que están de alquiler”
CONTROLES DE HACIENDA EN RELACIÓN CON EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS. BENEFICIOS FISCALES PARA INQUILINOS
La Administración Tributaria tiene actualmente un gran control sobre los arrendamientos de viviendas a través de diversas fuentes de información:
-Todos los inquilinos para los cuales la vivienda arrendada sea su vivienda habitual, tengan o no derecho a deducir por el alquiler que pagan, al confeccionar su declaración de IRPF deben indicar la dirección y su referencia catastral, y hacer constar que están de alquiler. La Ley del Catastro Inmobiliario establece que la referencia catastral de los bienes inmuebles debe figurar en los contratos de arrendamiento y, en cualquier caso, le resulta muy fácil a los inquilinos averiguar la referencia catastral de la vivienda en la que viven (a través de la Oficina Virtual del Catastro)
-Además, algunos inquilinos pueden deducir en su declaración IRPF por las cantidades invertidas en el alquiler de la vivienda habitual, cumpliendo determinados requisitos y haciendo constar el NIF del arrendador de la vivienda:
i) Sigue existiendo una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual, aplicable a todo tipo de contribuyentes. Los inquilinos con Base Imponible inferior a 17.707,20 € podrán deducir el 10,05% con una base máxima de 9.040 € anuales, los que tengan BI entre 17.707,20 y 24.107,20 podrán deducir el 10,05% de una base que se irá reduciendo cuando mayor sea la BI, y los inquilinos con BI igual o superior a 24.107,20 no podrán deducir nada.
ii) La mayor parte de las Comunidades Autónomas tienen aprobadas deducciones autonómicas por alquiler de vivienda habitual, normalmente a favor de inquilinos de determinados colectivos (jóvenes, discapacitados, etc.).
-Las compañías comercializadoras de suministros de energía eléctrica están obligadas a presentar una declaración anual de consumo de energía eléctrica (modelo 159), en la que deben proporcionar a Hacienda información relativa a la identificación de los titulares de contratos de suministro, referencia catastral del inmueble y su localización, potencia nominal contratada y consumo anual, etc.
Con tales fuentes de información, Hacienda puede detectar con bastante facilidad alquileres no declarados y requerir a los inquilinos para que aporten datos y documentación (contrato de arrendamientos, cantidades pagadas, etc.) en base a los cuales exigirá al propietario los impuestos no pagados, con la correspondiente sanción.
TRIBUTACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA EN EL IRPF DEL PROPIETARIO. BENEFICIOS FISCALES PARA PROPIETARIOS
El propietario no debe tributar sobre todas las cantidades cobradas al inquilino, pues podrá descontar:
a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos: intereses de préstamos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble, gastos de reparación y conservación, tributos y recargos no estatales (por ejemplo el IBI y tasa basuras), seguros, gastos de administración, gastos de comunidad, suministros pagados por el arrendador (luz, agua, gas), etc.
b) La amortización del inmueble y demás bienes cedidos con éste (mobiliario, electrodomésticos, etc.). Se puede descontar el 3% del valor del inmueble (restando la parte proporcional correspondiente al valor del suelo), tomando como valor del inmueble el mayor de: coste adquisición satisfecho o valor catastral.
Los gastos financieros y reparaciones se pueden deducir hasta el importe cobrado por alquiler, y el exceso no descontado se podrá deducir en los 4 años siguientes. Los demás gastos se pueden descontar sin límite de cuantía, pudiendo resultar un rendimiento negativo que se podría compensar con los rendimientos positivos del resto de rentas de la base general (rendimientos del trabajo, actividades económicas, etc.)
Pues bien, tratándose de arrendamiento de viviendas (que no sean arrendamientos de temporada o alquileres a empresas que las ceden a sus empleados) el rendimiento neto que pueda obtener el propietario se reduce, desde el 1 enero 2011, en un 60% (anteriormente un 50%). Es decir, un propietario con un rendimiento neto de 6000 € en 2012 (9.000 de ingresos – 3.000 de gastos deducibles) no tendrá que pagar IRPF sobre esos 6.000 € sino que tendrá que pagar IRPF sólo sobre 2.400 € (6.000 – 60%).
Esa reducción es del 100%, es decir no tributará el propietario en IRPF por el alquiler, cuando el inquilino tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años (hasta el 31/12/2010 se consideraban 35 años) y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el año superiores al indicador público de renta de efectos múltiples (7.455,14 € en 2013).
Tratándose de rendimientos netos positivos, sólo se permite la aplicación de estas reducciones a los rendimientos declarados por el contribuyente, no así, por tanto, cuando estos rendimientos sean descubiertos por hacienda. Es decir, la no declaración de estos alquileres puede conllevar esta importante penalización.
Para aplicar reducción 100% muy importante conseguir una comunicación firmada por el inquilino para confeccionar declaración renta con seguridad y con tranquilidad.
Para que el propietario arrendador de vivienda pueda aplicarse la reducción del 100% cuando se cumplan aquellos requisitos, debe conseguir y conservar una comunicación como la que figura más abajo como anexo (referida a la declaración de Renta 2013) cumplimentada y firmada por su inquilino. Según el artículo 16 del vigente Reglamento del IRPF, el inquilino está obligado a entregar al arrendador esta comunicación antes del 31 de marzo del año siguiente. Los inquilinos no suelen preparar y entregar esas comunicaciones, por lo que es muy recomendable que los propietarios (o los administradores de fincas o profesionales que les gestionen los alquileres) las preparen y las hagan firmar cuanto antes a los inquilinos que cumplan los requisitos. De lo contrario, podría ser problemático conseguirla más tarde si el inquilino deja la vivienda o se estropea la relación entre las partes por impago o por cualquier otra razón.
Si una misma vivienda está alquilada por ejemplo a dos personas y sólo una de ellas cumple los requisitos para aplicar la reducción del 100%, conviene conseguir la comunicación firmada por el inquilino que cumpla los requisitos, y la reducción del 100% se podrá aplicar de forma proporcional, en este caso a la mitad del rendimiento neto (por la otra mitad se podrá aplicar la reducción general del 60%)
Consiguiendo la comunicación firmada por el inquilino que cumpla los requisitos el propietario podrá aplicar tranquilamente la reducción del 100% en su declaración de Renta y no se llevará ningún susto y no tendrá ningún problema si hacienda le notifica más tarde un requerimiento como el que han estado recibiendo muchos arrendadores de viviendas, en los ejercicios anteriores, en los siguientes términos:
“En relación con su declaración anual del IRPF correspondiente al ejercicio 20xx, se han detectado ciertas incidencias, para cuya subsanación se solicita:
-Justificantes de que el inquilino cumple los requisitos para dar derecho a la reducción del 100% en los rendimientos de capital inmobiliario declarados.
-En concreto, deberá aportar la comunicación emitida por el arrendatario con el contenido establecido en el art. 16 del Reglamento IRPF a fin de acreditar que el/los arrendatario/s tienen una edad comprendida entre 18 y 35 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el periodo impositivo superiores a 7.xxx,xx euros, importe del IPREM para el ejercicio 20xx.
-Asimismo, para justificar los ingresos de capital inmobiliario declarados, deberá aportar los contratos de alquiler y los recibos correspondientes al ejercicio 20xx.
Por ello se acuerda realizar este requerimiento con el fin de que proceda a subsanar las citadas incidencias.”
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