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Por Juanjo Bueno. Colegio Administradores de Fincas de Madrid.
Las comunidades de propietarios tienen también obligaciones frente a Hacienda puesto que pueden percibir beneficios que se han de declarar o pagar rendimientos profesionales y de trabajo por los que han de retener e ingresar por IRPF en la Agencia Tributaria.
Aunque la deducción por obras finalizó el pasado 31 de diciembre de 2012, podrán deducirse las cantidades satisfechas en ese ejercicio, por ejemplo, por obras de adaptación de las instalaciones eléctricas a la normativa o instalación de ascensores, rampas o dispositivos de acceso
Los ingresos obtenidos por el alquiler de zonas comunes, se deben declarar por cada propietario con arreglo a su coeficiente, pero la comunidad ha de comunicar anualmente a Hacienda la obtención de los mismos y el Secretario-Administrador emitir un certificado donde figuren los ingresos atribuibles y las retenciones practicadas
Las comunidades de propietarios tienen también obligaciones frente a Hacienda puesto que pueden percibir beneficios (alquiler o venta de zonas comunes) que se han de declarar o pagar rendimientos profesionales y de trabajo (portero, conserje, administrador de fincas, empresa de limpieza, etc.) por los que han de retener e ingresar en la Agencia Tributaria.
Por ello, además es conveniente conocer si la comunidad y sus propietarios tienen la obligatoriedad de tributar el IVA según cada caso.
Si la comunidad de propietarios ha realizado una obra en un elemento común, ¿tengo derecho a deducción?
Aunque la deducción por obras finalizó el pasado 31 de diciembre de 2012, las cantidades satisfechas en ese ejercicio deberán deducirse en la declaración de IRPF. Es éste el último año en que se podrán deducir los propietarios por obras realizadas en la comunidad de propietarios.
Tiene derecho a deducción las obras de mejora realizadas en el edificio de viviendas y que hayan tenido por objeto la mejora de eficiencia energética, la higiene, salud y protección del medio ambiente, la utilización de energías renovables, la seguridad y la estanqueidad, y en particular la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas y otros suministros, o favorezcan la accesibilidad al edificio o las viviendas, así como por las obras de instalación de infraestructuras de telecomunicación.
Ejemplos de obras sujetas a deducción son la adaptación de las instalaciones eléctricas a la normativa vigente, intervenciones sobre cubiertas y muros afectados por humedades, instalación de ascensores, rampas o dispositivos de acceso e instalación de paneles solares.
No obstante, esta deducción no es aplicable a las obras ejecutadas en plazas de garaje, jardines, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos de similares características.
La deducción se aplica sobre las cantidades satisfechas por las obras de mejora en viviendas sin que las derramas para esa finalidad tengan esa consideración. Y los pagos no pueden ser en efectivo.
¿Cómo tiene que declarar una comunidad el alquiler de una zona común?
La Ley del IVA considera que el arrendamiento de elementos comunes (cubiertas, fachada, etc.) es una actividad empresarial por lo que la comunidad debe tributar por este impuesto. Así pues, por el alquiler de azoteas para antenas de telefonía móvil o de fachadas para la colocación de lonas publicitarias o, incluso, de un local, la comunidad de propietarios ingresa las cuantías con IVA que luego habrá de liquidar trimestralmente.
No obstante, existe la salvedad de los arrendamientos exentos de IVA que son los referidos a las viviendas propiedad de la comunidad, por ejemplo la casa-portería que se alquila a una familia para vivir. En estos casos no hay obligación de liquidar IVA ya que no se cobra.
¿Debe declarar cada propietario por los ingresos obtenidos por el alquiler de elementos comunes?
Respecto al ingreso por el arrendamiento en sí, no debemos olvidar que las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica a efectos fiscales para computar las rentas derivadas del alquiler como un ingreso. Es decir, es cada propietario con arreglo a su coeficiente, y no la comunidad como tal, el que realmente recibe en esa proporción un ingreso que deberá declarar a Hacienda en su declaración de la renta.
Por ello la comunidad de propietarios ha de comunicar anualmente a Hacienda la obtención de estos rendimientos por los propietarios y el Secretario-Administrador deberá emitir un certificado donde figuren, en función del coeficiente de propiedad y número de días de pertenencia a la comunidad, los ingresos atribuibles y las retenciones practicadas sobre los mismos.
En este tipo de alquiler de zonas comunes, ¿se puede deducir la comunidad por algún concepto?
Las cuotas de IVA soportado que la comunidad se puede deducir son únicamente las relacionadas directamente con la obtención de los ingresos, como por ejemplo obras de adecuación para la instalación de la antena o mantenimiento de las instalaciones o reparaciones del local alquilado, en caso de que todo ello fuera a cargo de la comunidad de propietarios.
Igualmente, si el arrendamiento decidido lo es para un uso diferente al de vivienda, por ejemplo para local, el mismo estará gravado por el IVA, lo que significa que la comunidad en sí deberá de declarar también este impuesto.
¿Y si se ha vendido la vivienda del portero?
Dado que se trata de una venta patrimonial de un elemento común, nuevamente es cada propietario quien, con arreglo a su coeficiente de participación, debe declarar a Hacienda el ingreso que le corresponde proporcionalmente.
Cuando la comunidad contrata a personal externo, ¿está obligada a declarar por rendimientos profesionales? ¿Y cuándo se realiza a través de un contrato laboral?
Está obligada a practicar e ingresar la retención correspondiente de los profesionales. También por la de sus trabajadores a través de las nóminas.
Así mismo, se debe retener el 1% de la base imposible de la factura de aquellos autónomos que estén en el régimen de estimación directa (albañiles, fontaneros, electricistas) que sean contratados por las comunidades de propietarios.
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