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Comprobación de valores de inmuebles de la administración tributaria: ¿son suficientemente fiables?

Cada vez son más frecuentes las comprobaciones que realiza la administración tributaria respecto de los valores que atribuyen a sus inmuebles los contribuyentes en sus declaraciones. A menudo dichas comprobaciones se realizan por peritos que hacen su informe sin personarse en el inmueble en cuestión, una reciente sentencia del Tribunal Supremo les obliga a realizar esa visita.

El Supremo declara que deben ser anuladas las regularizaciones de valores de inmuebles cuando el perito ha tomado en consideración características para cuyo conocimiento es imprescindible visitar y examinar el mismo, y sin embargo no consta que se haya personado.

El criterio del Supremo obligará a las administraciones a utilizar más seriamente los servicios de técnicos expertos de los que disponen para realizar estas valoraciones

En relación con las cada vez más frecuentes comprobaciones de valores que la Administración tributaria efectúa sobre inmuebles y que suponen un incremento de los impuestos a pagar por su transmisión, uno de los defectos que venimos tradicionalmente denunciando es el hecho que el perito experto de la Administración no visite el inmueble cuyo valor declarado por el contribuyente está siendo revisado.

La Ley General Tributaria permite que los valores que declaran los contribuyentes sean comprobados, y si procede, rectificados, si dicho valor no se corresponde con el valor de mercado. Para ello, la Administración cuenta con diversos métodos de valoración, siendo uno de ellos el dictamen de peritos. En principio, tratándose de bienes inmuebles, este parecería el método más fiable y eficaz, siendo por tanto, deseable la utilización de este sistema ya que es el que parece mejor acomodarse con la necesidad de buscar el valor real o de mercado. 

Sin embargo, lo que suele ser habitual en las comprobaciones de valores que utilizan este método es que, en el expediente, el perito haga su informe a través de módulos, factores y coeficientes, pero no conste ninguna visita ocular del inmueble. Ciertamente parece que la fiabilidad de los dictámenes queda en entredicho, haciéndose más evidente aún en los supuestos en los que el perito de la Administración utiliza parámetros tales como el estado de conservación del inmueble, o la calidad de sus materiales y acabados. En estos casos, la presunción de legalidad y acierto de los actos administrativos resulta, cuanto menos, cuestionable.

Este criterio ha sido acogido recientemente por el Tribunal Supremo, que ha declarado por primera vez y con rotundidad que deben ser anuladas aquellas regularizaciones que se dictan como consecuencia de la comprobación de los valores declarados, cuando el perito de la Administración ha tomado en consideración características del inmueble para cuyo conocimiento es imprescindible visitar y examinar el mismo, y sin embargo no consta que se haya personado.

Este pronunciamiento lo encontramos en la novedosa sentencia de 29 de marzo de 2012 (recurso número 34/2010), que casi con total seguridad pondrá en jaque muy especialmente a las Administraciones autonómicas, ya que es en materia de tributos cedidos (como es el caso del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) donde, en la práctica, se producen la mayoría de las comprobaciones de valores.

En nuestra opinión, este anhelado criterio del Tribunal Supremo obligará a estas Administraciones a adoptar una solución, que en nuestra opinión pasa por utilizar más seriamente los servicios de técnicos expertos de los que disponen para realizar estas valoraciones, lo que sin duda redundará en beneficio de la seguridad jurídica de los ciudadanos.

En cualquier caso, mientras no se produzca un cambio en la actuación administrativa, las buenas noticias son para aquellos contribuyentes a los que se les practique una regularización con fundamento en un dictamen de valoración cuyo perito no ha visitado el inmueble.

La sentencia del Tribunal Supremo incrementa las posibilidades de conseguir que la liquidación tributaria sea anulada. 

Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2012. Nº marginal 2390310

Nuria Nicolau y Daniel Cuyás. Abogados del Departamento de Fiscalidad Contenciosa de Cuatrecasas,
Gonçalves Pereira

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