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La compraventa de viviendas, así como los precios de las casas y del alquiler en España han experimentado un crecimiento notable. En concreto, el precio del alquiler se ha disparado un 7,6% en tan sólo un año, mientras que el precio medio de la vivienda ha acelerado su crecimiento hasta un 4,3% en 2017, según cifras del Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de Sociedad de Tasación (ST). Estos datos han hecho saltar las alarmas y han avivado el fantasma de una nueva burbuja inmobiliaria en nuestro país ante la necesidad de acceder a una vivienda y no poder ‘casi’ contemplar la posibilidad del alquiler.
A esto han ayudado unas condiciones de financiación más laxas por parte del sector bancario, que han provocado que el mercado inmobiliario se reactive aún más y que el precio suba con mayor fuerza. Hoy por hoy, los expertos consideran que existe una ‘guerra en la banca’ por conseguir mejores márgenes que ha llevado a las entidades a ofrecer préstamos por un importe de hasta el 100% del precio de la vivienda, algo impensable desde el estallido de la crisis y lo que hace pensar a muchos analistas que estamos ante el inicio de una posible ‘burbuja’.
“Aun no nos encontramos en el punto de manifestar que hay burbuja; no obstante, los precios e incrementos que se están experimentando en áreas metropolitanas, sobre todo de ciudades como Madrid, Barcelona y Bilbao son una larma que nos adivierte sobre los excesos de hasta 2 dígitos en porcentaje, que estarían dando signos de calentamiento en el mercado. A pesar de este aviso podemos observar que el aumento de precios no es generalizado a nivel nacional, y ante la crisis tan profunda que se ha atravesado, siempre estos incrementos parecen brutales”, explica Gastón Apraiz, director de Inverpriban.
Mención especial merece en el mercado inmobiliario el caso de los alquileres. Los expertos consideran que este ha crecido por varios factores: 1) un cambio en la mentalidad colectiva en torno a la vivienda en propiedad; 2) aumento de los requerimientos para poder acceder a una hipoteca; 3) escasa oferta en algunas zonas o regiones de las ciudades; 4) la aparición de los denominados pisos turísticos gestionados a través de plataformas como Airbnb; y 5) la profesionalización del mercado con la entrada de fondos de inversión que ven en este una oportunidad para obtener grandes rentabilidades.
Todo esto ha provocado una situación que comienza a ser preocupante, especialmente la evolución de los precios en algunas de las grandes ciudades. El Ministerio de Fomento ha admitido dos máximas importantes. La primera es la imposibilidad de elaborar una estadística sobre la evolución de los precios de alquiler, la misma que existe para el precio de venta de las viviendas. La segunda, por su parte es que se debe estudiar qué tipo de iniciativas se pueden poner en marcha con el objetivo de frenar la escalada de precios de los alquileres que impide la emancipación de los jóvenes españoles y actúa como freno a la movilidad laboral.
“En este punto, creemos que debe regularse más el mercado de los apartamentos turísticos en las áreas metropolitanas, ya que esta variante generó que muchos inversores se fijasen en este mercado, debido también a la ‘explosión’ de las plataformas digitales que promocionan este tipo de producto, con un elevado porcentaje de retorno en la rentabilidad. Es importante realizar buenas políticas de acción social y vivienda que permitan una diversificación de los usos en las principales ciudades, protegiendo el interés de los residentes con precios de alquiler razonable en función del valor del mercado que tiene la propiedad, donde se pueden esperar unas tasas de retorno de entre un 4% al 5,5%”, señala Apraiz que añade “que la creciente demanda en la compra va acompañada de la mejora del mercado de financiación, los tipos bajos y el calentamiento del mercado del alquiler, que han producido el cóctel perfecto para que la gente se lance de nuevo a la aventura”.
En este escenario, “si se logra regularizar el mercado del alquiler es probable que venga acompañado de una normalización también en el precio de la vivienda, ya que se bajarán las expectativas de los especuladores que compran con el fin de obtener elevadas tasas de retorno y revalorizaciones”, señala el director de la firma dedicada a la gestión alternativa de inversiones.
