Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
AUTOR: Joan Bermúdez
EN BREVE:
En las actuales circunstancias, mientras se establece un confinamiento para luchar contra el COVID-19 y poder superar la peor crisis sanitaria que hemos sufrido en los últimos cien años, viendo como la actividad industrial y comercial se ve reducida o simplemente se han cerrado los centros de producción, comienzan a aflorar las primeras consecuencias económicas en el ámbito de las familias, ya que estas verán sus ingresos reducidos con las consiguientes consecuencias en la atención de sus compromisos de pagos y su capacidad de ahorro que incide directamente sobre uno de los capítulos más importantes de una economia doméstica, después de la propia alimentación, como es el coste de la vivienda, ya sea en arrendamiento o en compra a través de una hipoteca.
SUMARIO:
- Introducción
- Análisis de las medidas propuestas
- Conclusiones
- Introduccion
La actividad del mercado inmobiliario, obviamente está paralizada, los notarios asisten a las actuaciones que por urgencia o necesidad sean necesarios realizar, pero no así las transacciones habituales, como es la compra/venta de un piso. Operaciones que lógicamente tampoco se están generando. Previsiblemente habrán quedado pendientes de formalizar un determinado número de compromisos, que en estos momentos resulta difícil de establecer, pero la generación de nuevas transacciones ordinaria, ha quedado anulada. Esta situación incide desde un punto de vista estadístico mínimamente al momento actual, ya que su verdadera incidencia se verá reflejada en los próximos meses, una vez se haya podido superar la crisis sanitaria que vivimos en estos momentos.
En el escenario de dificultad actual, surge la necesidad de dar respuesta a las personas, que deben hacer frente al pago del alquiler o a la cuota hipotecaria. De no tomar medidas inmediatas y efectivas, se podría generar de nuevo un elevado número de incumplimientos de pago que nos llevaría a nuevas tensiones en el sector. Por ello una de las actuaciones que ha aprobado el gobierno en su paquete de medidas económicas en el R D/L 8/2020 de 17 de marzo se focalizan precisamente en los deudores hipotecarios por compra de una vivienda, otra cosa es la efectividad de las mismas.
Ciertamente la situación de los inquilinos de un piso que tenga dificultades para hacer frente en los próximos meses al arrendamiento, no habían encontrado soporte en estas medidas, más allá de una referencia a la buena voluntad del arrendador para encontrar soluciones. Mientras, los beneficiarios de una hipoteca tienen la posibilidad (según las mencionadas medidas) de poder demorar el pago de las cuotas, siempre que se cumplan unos requisitos y los bancos hipotecantes lo acepten, por ello y después de muchas presiones de los colectivos afectados y del anuncio de una “huelga de alquileres”, en el R D/L 11/2020 de 31 de Marzo, se incorporan ciertas medidas también en relación a la situación de los arrendatarios.
Antes de pasar a revisar las medidas propuestas, deberíamos visualizar la situación actual y las previsibles consecuencias que se producirán en el futuro en el mercado inmobiliario. Después de más de 10 años de ralentización y parálisis, se había iniciado una cierta reactivación de la actividad que parecía prometer un dinamismo limitado, pero mantenido en el tiempo, tanto en la producción, como en las ventas de nuevos proyectos. La capacidad de compra de los potenciales demandantes de vivienda, es la clave, juntamente con la decisión y voluntad de los bancos de conceder hipotecas, no tan solo para facilitar el acceso a una vivienda en propiedad, también para que el mercado del arrendamiento tenga cierta fluidez y no tensionen más los precios.
La visión de un retroceso en la capacidad de endeudamiento de las familias, puede conllevar nuevamente una paralización en la actividad constructora e inmobiliaria. Por ello además de dar una respuesta a las necesidades de las familias en los próximos meses, se ha de pensar en medidas futuras que permitan poder recuperar la actividad en el menor tiempo posible. Este sector requiere de cierto tiempo para poder volver a ponerse en marcha, cualquier demora podría acentuar la escasez de pisos que ya se refleja en la actualidad.
- Análisis de las medidas propuestas
La propuesta del RD/L para resolver provisionalmente la demora en el pago de la hipoteca, nuevamente se traslada a los bancos su aplicación, para no tensionar en unos momentos difíciles la economia familiar. Su desarrollo y practicidad genera una serie de dudas. En primer lugar deberíamos preguntarnos qué significa la demora en el pago de la cuota mensual, ya que si no se modifica el documento contractual, es decir la escritura hipotecaria prorrogando el vencimiento, el banco efectivamente puede aceptar una demora en la pago de la hipoteca, e incluso no cobrar los intereses durante este periodo, tal como establecen las medidas, pero ello no significa que posteriormente no deba atender a los pagos demorados, (de acuerdo con las condiciones generales establecidas originalmente en la escritura hipotecaria) al mismo tiempo que las cuotas corrientes, con el sobre esfuerzo que ello genera.
De acuerdo con la normativa actual, los bancos deben esperar al incumplimiento de un año para poder actuar frente a un deudor. La demora en el cobro, propuesta ahora, en el fondo se podrían aplicar directamente por los bancos sin necesidad de ningún R D/L y previsiblemente lo harían, con el fin de evitar una avalancha de procesos de ejecución posteriores. Al mismo tiempo las condiciones requeridas para poder acceder a ello, tales como que los gastos globales básicos del núcleo familiar, incluida la hipoteca sean superiores al 35% de los ingresos, o que estos no superen el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual, que es de 537,84 euros, o que acrediten que la situación económica del hipotecado ha visto reducido sus ingresos en las condiciones establecidas requiere, al margen de la obtención de cierta documentación, un tiempo para que tal pérdida se pueda generar y documentar.
La estimación es, que se comiencen a presentar solicitudes de demora en el pago de la hipoteca a partir del mes de abril, (la solicitud se puede realizar hasta 15 días después de la finalización del estado de alarma). Siendo previsible que previamente que ese momento, ya se hayan podido generar el impago de una o dos cuotas. Si posteriormente, no mejora la situación económica y laboral del hipotecado, surge la duda, ¿como va a poder hacer frente al pago de las cuotas atrasadas?. La medida da la sensación que se trata de un brindis al sol, ya que tan solo se demora el posible desenlace de impagos, con posterioridad al momento actual, aunque no se resuelve el desfase o pérdida de ingresos.
En cuanto a los alquileres, al margen de la propuesta que ya está estudiando el Gobierno, (previamente a la actual crisis) para que las CC.AA. (algunas ya se han anticipado) puedan establecer pautas para legislar un cierto control de los alquileres, que en principio estaba prevista presentarla antes de verano (entendemos que con la actual situación es posible que se demore), en estos momentos la única alternativa que proponían en el primer R D/L 9/2020, era que se estableciera un acuerdo entre cada uno de los arrendatarios y arrendadores, sin tener en cuenta que al margen de los grandes tenedores de pisos, los cuales tal vez, en aras a evitar males mayores, puedan establecer ciertos procedimientos, existe un volumen importante de propietarios que sus ingresos son las rentas de los pisos alquilados.
La aplicación de las medidas propuestas en el nuevo R D/L 11/2020 inciden en las personas que tengan una vivienda en régimen de arrendamiento. Demorar el pago de los alquileres en el caso de titularidad de entidades públicas o grandes tenedores de viviendas, Limitar los procesos de desalojos, o la prorroga durante 6 meses posteriores a la resolución de la crisis, de los contratos próximos al vencimiento, o la creación de una línea de avales a través del ICO, para que las familias vulnerables puedan hacer frente al pago del arrendamiento mensual, son alguna de las medidas propuestas que tan solo permiten aligerar momentáneamente las tensiones de pagos en las familias, sin que ello sea una solución, si estas se ven abocada a una reducción permanente de sus ingresos..
Ello, ya se ha vivido en tiempos pasados y podría generar nuevamente una situación de impagos y posibles ejecuciones (actualmente la mayor parte de estas son derivadas del impago de alquileres). Si no se presentan soluciones de mas largo alcance, el mercado se verá nuevamente tensionado y se reafirmará la actual situación de divergencia, entre el precio que una unidad familiar puede pagar por un arrendamiento o comptra y el que el mercado ofrece.
- Conclusiones
En estos momentos la prioridad es poder superar la crisis sanitaria, no debe existir ninguna duda sobre ello, pero al mismo tiempo se debe pensar en la situación en que pueden quedar las familias cuando, nuevamente vuelvan a ver como su residencia está en riesgo de perderla. Publicar R D/L en el que se traslada la capacidad decisión al sector financiero, para decidir que familias pueden o no ser merecedores de una demora en el pago de la hipoteca o disponer de un préstamo para el alquiler, sin establecer en qué forma se puede resolver ese pago no atendido, comporta un desplazamiento en el tiempo de los compromisos, que previsiblemente se verá acentuado, una vez agotado los plazos establecidos. La solución a cualquier dificultad, no pasa por la demora temporal, se deben generar medidas reales y efectivas, que en estos momentos no parecen existir.
Cualquier variación en la capacidad de los compradores y/o arrendadores de una vivienda, incide de forma directa en la propia evolución del mercado. Una vez transcurra y se supere este peligro sanitario, será necesario seguir atendiendo las necesidades de una población que ya vive tensiones en la oferta (ciertamente escasa) de producto. Una vez más la Administración, regula pero deja en manos de la banca que el mercado inmobiliario siga activo, momento en el que tal vez sería necesario recordar a Albert Einstein cuando decía que “Dar ejemplo no es la principal forma de influir en los demás, en la única”. Implementando medidas directas de soporte, no tan solo ayuda a las familias, permite mantener un sector, el inmobiliario al tiempo que cumple con un mandato legal, que las familias puedan disponer de una vivienda digna.
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