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El Gobierno aprobó el pasado verano la reducción del IVA, del 8 al 4 %, para la reducción para la compra de vivienda nueva de carácter temporal y excepcional hasta el 31 de diciembre. El artículo analiza los requisitos que ha de cumplir la transacción inmobiliaria para poder beneficiarse del llamado tipo superreducido y responde a las dudas que está generando la aplicación de la norma.
La publicación en el Boletín Oficial del Estado del 20 de Agosto de 2011 del Real Decreto-Ley 9/2011, de 19 de agosto, de medidas para la mejora de la calidad y cohesión del sistema nacional de salud, de contribución a la consolidación fiscal, y de elevación del importe máximo de los avales del Estado para 2011, ha introducido una rebaja de la tributación en concepto de Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) por la compraventa de viviendas.
Mediante esta reducción, que estará vigente únicamente desde el 20 de agosto hasta el 31 de diciembre de 2011, se aplicará el tipo reducido del 4 por ciento en lugar del 8 por ciento a las entregas de edificios o parte de los mismos que sean aptos para su utilización como viviendas, incluyéndose las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y los anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente a la vivienda, no considerándose nunca como anexos los locales de negocio.
Requisitos de aplicación del 4%
A estos efectos, y para poder beneficiarse de la aplicación de este tipo superreducido, se deberán cumplir los siguientes requisitos:
• La entrega de la vivienda debe realizarla un empresario o profesional, ya que, en otro caso, tributará por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), tributo para el cual no se ha previsto ninguna reducción respecto al tipo vigente en cada Comunidad Autónoma.
• Debe tratarse de viviendas finalizadas y que sean entregadas por quién las ha construido (el promotor). En el caso de que se trate de una segunda o ulterior entrega de una vivienda, dicha entrega tributará por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP).
Para beneficiarse de la reducción debe tratarse de primera entrega de la vivienda por el promotor, en otro caso tributará por el Impuesto de Transmisiones
Si la vivienda entregada lleva alquilada más de dos años, no podrá aplicarse el tipo superreducido, salvo que comprador e inquilino sean la misma persona
• Es necesario que las viviendas transmitidas sean aptas para su utilización efectiva como viviendas, lo cual no quiere decir que deba convertirse en la vivienda habitual del comprador, pudiéndose destinar, la misma, por ejemplo, a despacho profesional.
Para que un inmueble se considere como apto para vivienda deberá disponer de la correspondiente licencia de primera ocupación, o cédula de habitabilidad y, objetivamente considerado, deberá ser susceptible de utilizarse como vivienda con independencia de la finalidad a que lo destine el adquirente. Se entenderá por vivienda el edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica.
• La entrega de la vivienda debe obligatoriamente realizarse entre el 20 de agosto de 2011 y el 31 de diciembre de 2011.
Respuestas a las dudas en la aplicación de la reforma
Finalmente, y en orden a clarificar las posibles dudas que pudieran surgir en la aplicación del tipo superreducido, es conveniente detallar ciertas puntualizaciones a los requisitos anteriormente mencionados:
1. Hasta ahora hemos indicado que la aplicación del tipo superreducido se restringía únicamente a la entrega de vivienda nueva. No obstante, podrá aplicarse dicho incentivo a la entrega de una vivienda usada siempre y cuando el empresario o profesional que realice la entrega renuncie a la exención en IVA que recoge la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido para una segunda o ulterior entrega. Esta renuncia solamente puede realizarse en caso de que el comprador sea también un empresario o profesional que tenga derecho a deducirse el 100% del IVA soportado en la operación.
2. La primera entrega de la vivienda por un promotor no siempre podrá beneficiarse del tipo superreducido, ya que, en caso de que la vivienda entregada lleve alquilada más de dos años, se consideraría ya segunda entrega a efectos de la aplicación del tipo superreducido, salvo que comprador e inquilino sean la misma persona lo cual sí habilitaría la aplicación del tipo superreducido.
3. El tipo aplicable a las primeras entregas de viviendas de protección oficial permanece constante en el 4%.
4. Para el caso de las entregas de viviendas de segunda mano que hayan sido rehabilitadas podrán beneficiarse del tipo superreducido de IVA si cumplen los siguientes requisitos:
• Que más del 50% del coste total de la rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas, cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
• Que el coste total de las obras exceda del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se adquirió en los dos años anteriores), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontándose a estos efectos siempre el valor del suelo.
En arrendamientos con opción de compra, si se ejercita la opción entre el 20 de agosto y el 31 de diciembre, se aplica el 4 % a lo que reste por pagar en el momento de entrega de la vivienda
5. En lo que respecta a la entrega de viviendas en construcción, de manera que el adquirente deba proceder a su terminación, se deberá tributar al tipo general del 18%.
6. En el caso de que un promotor decida destinar las viviendas por él construidas al arrendamiento por no haber podido venderlas, tal arrendamiento se consideraría autoconsumo y tributaría al 4%, si éste se produjese entre el 20 de agosto y el 31 de diciembre de 2011. Para los arrendamientos con opción de compra, si se ejercita la opción entre el 20 de agosto al 31 de diciembre de 2011, se aplicaría el tipo superreducido a la cantidad restante que sea abonada en el momento de la entrega de la vivienda.
7. El devengo del IVA, esto es, cuando debemos repercutir el IVA sobre el precio de la misma, es el momento en que la misma se pone a disposición del adquirente (generalmente se considera que esto se produce en el momento en que se formaliza la escritura). Si una escritura formalizada entre el 20 de agosto y el 31 de diciembre de 2011 contiene una condición suspensiva de forma que la toma de posesión se realice efectivamente con posterioridad al 31 de diciembre de 2011, se aplicará el tipo normal del 8%.
8. Finalmente, y en caso de que se hayan efectuado pagos anticipados a cuenta del precio de una vivienda antes del 20 de agosto de 2011, el tipo de IVA que habrá gravado dichos pagos será el 8% y únicamente se aplicará el tipo superreducido del 4% a la parte del pago que se abone por la parte restante de dicho precio. Sin embargo, y en el caso de que la cantidad se haya entregado en virtud de un contrato de arras, el tipo aplicable será el vigente en el momento en que se formalice la compraventa en escritura.
Asimismo, y en relación a los pagos anticipados que se realicen entre el 20 de agosto y el 31 de diciembre de 2011, estos tributarán al tipo superreducido, esto es, al 4%, tanto si la entrega de la vivienda se produce este año como si se produce en el futuro. De este modo, los eventuales compradores obtendrán la rebaja fiscal por todo lo que anticipen antes de fin de año, aunque la vivienda en cuestión no se pueda entregar hasta 2012 u otro momento posterior. También se beneficiarían de este tipo superreducido los pagos realizados a una cooperativa a cuenta de la futura entrega de una vivienda
Los pagos anticipados que se realicen antes del 31 de diciembre tributarán al tipo superreducido, tanto si la entrega de la vivienda se produce este año como si se produce en el futuro
En definitiva, y mediante esta reducción del tipo aplicable a la compraventa de viviendas nuevas, se busca dinamizar la atonía actual del mercado inmobiliario, centrándose este incentivo en que los promotores inmobiliarios puedan dar salida a parte de los grandes stocks de dichas viviendas que existen aún en nuestro país.
David Alvarez – Larraruri & Marti Abogados-
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