Cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios

Por Conrado Moreno Bardisa, Socio Director de Bardisa Asociados

La ley ampara a las entidades financieras acreedoras frente a los impagos de las cantidades debidas en virtud de un préstamo hipotecario. Pueden acudir a un procedimiento judicial de ejecución para recobrar los importes adeudados y exigir su pago.

En general, las cláusulas abusivas son aquellas normas contractuales donde el consumidor no tiene margen de negociación, es decir, le vienen impuestas, lo que supone que éste no las consiente expresamente ni tampoco puede modificar sus características. Colisionan con las normas de la buena fe perjudicando al consumidor y generan un desequilibrio relevante a favor de la parte que las impone. Estas cláusulas se suelen encontrar en los contratos celebrados con consumidores pero pueden darse en cualquier tipo de negociación contractual.

La abusividad de una cláusula puede originarse por la falta de transparencia e información, por la ausencia de negociación particular y expresa o, en algunos casos, por acentuar la relación de desigualdad existente entre la entidad y el consumidor, agravando la posición de inferioridad de este último.

Su regulación la encontraremos en la Ley General Para La Defensa De Los Consumidores. Violan un principio fundamental en cualquier tipo de negociación y relación contractual, la buena fe.

En cualquier caso, la entidad que alegue que la cláusula ha sido negociada individualmente con el consumidor tendrá la carga de la prueba.

No obstante, debe indicarse que el hecho que una cláusula sea abusiva no significa que lo sea todo el contrato.

Entre las clases existentes de cláusulas abusivas, nos centramos en las dos más frecuentes en la práctica en los últimos años: la cláusula suelo y la cláusula de vencimiento anticipado.

1.- La cláusula suelo es una cláusula contractual consistente en establecer un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca inmobiliaria aunque los intereses ordinarios acordados con la entidad financiera sean inferiores. Esta cláusula no es ilegal, pero se considerada abusiva en el momento en que los bancos y entidades financieras no informan de su presencia y sus consecuencias. Este tipo de cláusula debe aparecer de forma clara y precisa en el contrato hipotecario y en todo caso ser explicada al comprador del bien en cuestión.

Por todo ello, el 9 de mayo de 2013 el Tribunal Supremo las declaró nulas por falta de transparencia. Consideró que existía falta de transparencia cuando la información no era clara, explícita y el cliente no tenía la capacidad suficiente para comprender su contenido.

2.- La cláusula de vencimiento anticipado conlleva que el deudor deba abonar el total de la deuda en caso de incumplimiento de algunas de sus obligaciones. La misma establece los términos en las que la entidad prestamista puede resolver anticipadamente la financiación concedida y exigir la totalidad de lo debido, más los intereses y gastos correspondientes.

Esta cláusula será válida cuando en el contrato se determine claramente en qué supuestos se podrá dar lugar a dicho vencimiento, para así no quedar a decisión del prestamista. El Tribunal Supremo se pronunció al respecto en 2015 declarando nulas estas cláusulas por abusivas cuando no establecían los términos claros en los que se podían aplicar.

En conclusión, estas cláusulas son consideradas abusivas, que no ilegales, por el hecho de no informar claramente las entidades de los efectos y consecuencias a los consumidores. Al respecto se ha pronunciado el Tribunal Supremo declarándolas nulas en varios casos y teniendo que devolver el dinero las entidades a los consumidores.

Dichas cláusulas serán válidas cuando se cumplan las previsiones del artículo 693.1 de la LEC, es decir, en el caso de que el deudor dejara de pagar al menos tres plazos mensuales sin cumplir su obligación de pago. En este caso la entidad podrá reclamarle la totalidad de lo adeudado por el capital más los intereses, si se hubiese convenido.

El problema es que en la práctica, la mayoría de cláusulas de vencimiento anticipado incluidas por las entidades bancarias en las escrituras de constitución de hipoteca, no cumplen estos estándares legales.

No es raro encontrar hipotecas en las que las entidades bancarias se reservan la facultad de resolver el contrato hipotecario y dar por vencida la totalidad de la deuda pendiente de pago, ante un único impago de las cuotas hipotecarias.

En realidad estaríamos ante un tipo de cláusula de vencimiento anticipado de carácter abusivo, con independencia de la aplicación efectiva que de la misma haya realizado la entidad bancaria.

Sin duda, esta circunstancia conforme al artículo 695.4 de la LEC, permitiría al consumidor oponerse a la ejecución hipotecaria con garantías de éxito logrando el sobreseimiento del procedimiento ejecutivo.