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Por Eduardo González, socio Departamento Inmobiliario de Dutilh Abogados
Las cargas urbanísticas pueden afectar a fincas sujetas a un futuro desarrollo urbanístico, ya que cuando se realiza la conversión de suelo rural a urbanizado, los propietarios de las fincas resultantes deberán pagar los gastos de urbanización que les correspondan por las fincas que se les ha adjudicado, en una manera de asegurar viabilidad económica del procedimiento de reparcelación.
En las últimas fechas estamos viendo cómo se están poniendo en marcha nuevos procesos urbanizadores, y ello como consecuencia de la recuperación económica que parece se está asentando en nuestro país.
Por este motivo, entendemos conveniente hacer un estudio general sobre las cargas urbanísticas que pueden afectar a fincas sujetas a un futuro desarrollo urbanístico, siendo este estudio el objetivo del presente artículo.
La normativa básica que regula las cargas urbanísticas objeto del presente artículo la encontramos tanto en Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, como en el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, como en el Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
- Origen de las cargas de urbanización
Las fincas o terrenos que van a ser objeto de desarrollo urbanístico están sujetos a unas actuaciones urbanísticas previas que tienen por finalidad el paso en un ámbito concreto, de la situación de suelo rural a la de suelo urbanizado para crear, junto con las correspondientes infraestructuras y dotaciones públicas, una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente y conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la ordenación territorial y urbanística.
El instrumento esencial para llevar a cabo esta conversión de suelo rural a urbanizado es el denominado Proyecto de Equidistribución, que conforme a la legislación estatal, lo constituyen por un lado, el Proyecto de Compensación, y por otro, el Proyecto de Reparcelación.
La Equidistribución está considerado como uno de los principios rectores del derecho urbanístico, al entenderse que el mismo es concreción del principio de igualdad establecido en el Art. 14 de la Constitución Española.
La fundamentación básica de este principio radica en que la ordenación y clasificación del suelo por parte de las Administraciones Públicas a través del planeamiento, produce una desigualdad entre los propietarios del suelo, que trata de corregirse mediante la distribución a estos de los beneficios y las cargas que se derivan de la actuación urbanística.
Este principio de Equidistribución se articula, tal y como hemos señalado con anterioridad, a través tanto del Proyecto de Compensación como del Proyecto de Reparcelación de las fincas sujetas a un proceso urbanizador.
En ambos Proyectos se procede a la agrupación de las fincas comprendidas en una unidad de ejecución para su nueva división material ajustada a planeamiento, siendo su finalidad la adjudicación de las fincas o parcelas resultantes a los interesados, con el objeto de distribuir justamente entre ellos los beneficios y las cargas derivados de la actuación urbanística, y ello en función de su participación.
En relación con los beneficios derivados de esta actuación urbanística, destaca el aprovechamiento urbanístico que se deriva del planeamiento, y que se materializa en la construcción de la edificación una vez terminada la urbanización del suelo.
En cuanto a las cargas derivadas de la actuación urbanística, podemos afirmar sin duda alguna, que la carga principal es la relativa a los gastos de urbanización.
- Definición y finalidad de la cargas de urbanización
Podemos definir las cargas de urbanización como aquellas cuotas a las que los propietarios de los terrenos afectados por un proceso de urbanización deberán hacer frente para sufragar sus costes de urbanización.
Ésta obligación viene reflejada en el artículo 14.1.c) Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Como ya hemos visto anteriormente, la causa por la que los propietarios deben hacer frente a ésta obligación radica en los beneficios que dicho desarrollo genera para estos.
Los gastos de urbanización están compuestos no sólo por los costes de ejecución de las obras de urbanización, sino también por otros gastos que se generen como consecuencia del proceso urbanizador, tales como indemnizaciones a favor de terceros, costes de asesoramiento legal y o técnico, etc.
La finalidad de las cargas de urbanización es asegurar que los propietarios de las fincas resultantes paguen los costes de las obras de urbanización que correspondan a las fincas que se les han sido adjudicadas.
- El acceso de las cargas urbanísticas al Registro de la Propiedad
Los aspectos registrales del Derecho Urbanístico se regulan tanto en el Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio que regula el Reglamento de ejecuciones de la Ley Hipotecaria en materia urbanística, como en los artículos 65 a 68 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
En el caso en que nos ocupa, y en función de lo establecido en el art 19 del Real Decreto 1093/1997, debemos señalar que las cargas urbanísticas acceden al Registro de la Propiedad en forma de afección real.
Para que esta afección real tenga acceso al Registro de la Propiedad deben seguirse las siguientes reglas:
a) En la inscripción de cada finca de resultado sujeta a la afección, debe constar:
– Que la finca queda afecta al pago del saldo de la liquidación definitiva de la cuenta del proyecto, cuantía que se determina en su momento.
– El importe que le corresponda en el saldo de la cuenta provisional de la reparcelación y la cuota que se le atribuye en el pago de la liquidación definitiva por los gastos de urbanización y los demás del proyecto, sin perjuicio de las compensaciones procedentes por razón de las indemnizaciones que pudieren tener lugar.
b) En caso de incumplimiento de la obligación de pago resultante de la liquidación de la cuenta, la Administración puede optar por cobrar lo debido por la vía de apremio.
c) En el Proyecto de Equidistribución puede establecerse que la afección real no surta efectos para acreedores hipotecarios posteriores en el caso de que su hipoteca tuviera por finalidad asegurar los créditos concedidos para financiar la realización de las obras de urbanización o de edificación, siempre que en este último caso, la obra de urbanización esté garantizada en su totalidad.
d) No es necesaria la constancia de afección real cuando del Proyecto de Equidistribución resulte que la obra de urbanización ha sido realizada y pagada, o que la obligación de urbanizar se ha asegurado mediante otro tipo de garantías admitidas por la legislación urbanística aplicable.
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