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Por Juan Francisco Merchan, abogado
El alquiler de habitaciones con el uso compartido de estancias comunes de la vivienda es uno de los modelos de diversificación del mercado de alquiler y que genera dudas debido a su falta de regulación por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Generalmente habitual entre estudiantes, esta modalidad es cada vez es más frecuente en otro tipo de arrendamientos, como son los turísticos.
1.- Introducción
Uno de los modelos de diversificación del mercado inmobiliario dentro del sector del alquiler, es el formado por el mercado de arrendamiento de habitaciones con el uso compartido de estancias comunes de la propia vivienda. Hay estudios de económicos que reflejan ciertos comportamientos de la oferta y demanda de este sector del alquiler y vemos que en determinados momentos del año, la oferta por parte de propietarios de inmuebles repunta hacia los ciudadanos demandantes de estos bines, que recurren a un alquiler asequible del espacio vital básico, con los usos comunes de otras estancias de la vivienda, como salones, baños, cocinas, terrazas y balcones.
De hecho estamos ante uno de los usos extendidos entre estudiantes residentes fuera de sus viviendas familiares durante el curso académico, pero que cada vez se dispersa hacia la puesta a disposición de estancias de alojamiento en períodos estivales y como no, de acceso a la vivienda digna para personas con recursos económicos limitados. La oferta de los propietarios de viviendas que recurren a esta modalidad del alquiler, viene históricamente precedida de la necesidad de obtener un beneficio económico cuando no alcanzaban al arrendamiento unitario de la vivienda al completo y veían como éstas se quedaban vacías. Así todos ellos encuentran en este mercado sus necesidades y que a pesar de estar ya instaurado en las sociedades modernas, a veces genera preocupaciones entre arrendadores y arrendatarios y se les plantea la duda de si están haciendo las cosas adecuadamente.
Vamos a tratar de contar cómo se regula en nuestro país el alquiler de habitaciones, lo haremos desde le relación jurídica que recoge el contrato entre las partes y la afectación de cara a hacienda para tener una idea general de los aspectos fiscales que repercuten sobre alquilar de una habitación de manera legal.
2.- Cuestiones jurídicas de la contratación del arrendamiento
Lo primero que se debe conocer de este tipo de contratación es su régimen jurídico o regla de aplicación y saber que el alquiler de habitación no se considera alquiler de vivienda a los efectos prevenidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pues sólo se está arrendando una parte de la misma, y por lo tanto, no está sometido a dicho régimen, ni está amparado por el sistema de garantías que establece la regulación de arrendamientos urbanos tanto para el arrendador como para el arrendatario.
De manera común, la contratación del alquiler se regula por las disposiciones generales del Código Civil en materia de arrendamientos, recogidas en los artículos 1.542 a 1.582, pero también pueden asimilarse, según ciertos casos, al denominado derecho de “uso o habitación” regulado igualmente por el Código Civil en artículos 523 a 529.
Al tratarse de un arrendamiento regularizado fuera de la LAU, quiero llamar la atención del lector sobre dos cuestiones que dicha norma establece en forma de garantías y que versan sobre la venta de la vivienda parcialmente alquilada y el período de vigencia del arrendamiento. Así, en el caso de venta de la vivienda, el contrato de alquiler de la habitación podría ser extinguido y además el inquilino no tendría derecho de adquisición preferente de la casa, que sí ocurre en el caso de que se quiera vender una vivienda alquilada íntegramente; y, en cuanto a la duración del contrato del alquiler de una habitación será exactamente la que se pacte en el contrato, no habiendo derecho a prórroga por parte del inquilino como ocurre en el alquiler de una vivienda en su totalidad.
Lo adecuado es que el negocio jurídico del arrendamiento o alquiler de una habitación se plasme en un contrato en forma escrita, donde acredite de legalmente el derecho de uso de un dormitorio a una persona, sin necesidad de alquilar toda la vivienda al tratarse de un piso compartido.
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