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En el BOE del 27 de octubre apareció publicada la Ley 11/2009, de 26 de octubre, que regula las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Estas sociedades son conocidas como SOCIMI.
No es el propósito de estas líneas hacer un análisis pormenorizado de estas nuevas sociedades, sino únicamente apuntar algunos extremos interesantes de esta nueva regulación.
Las SOCIMI son sociedades anónimas cuyo objeto social es la adquisición o promoción de inmuebles urbanos para su arrendamiento, así como la tenencia de otras SOCIMI (sean españolas o de otros países), la tenencia de participación de otras sociedades con el mismo objeto social, y la tenencia de participaciones de Instituciones e Inversión Colectiva Inmobiliaria (IICI).
La finalidad de las SOCIMI es la de invertir en el mercado inmobiliario, concretamente para el alquiler, tanto de viviendas como locales comerciales, oficinas, garajes, hoteles, etc.
Las SOCIMI son el equivalente español de las REIT (Real Estate Investment Trust), que nacieron en Estados Unidos hace varias décadas y que posteriormente se implantaron en otros países, como Francia, Alemania y Reino Unido. Por lo general, son sociedades que no están gravadas por el impuesto de sociedades siempre y cuando cumplan determinados requisitos, que varían en cada país, y acostumbran a cotizar en bolsa.
REQUISITOS DE LA INVERSIÓN
Las SOCIMI deben tener invertido, como mínimo, el 80% del valor de su activo en bienes inmuebles urbanos destinados al arrendamiento, o en terrenos para la promoción de inmuebles que se vayan a destinar a dicha actividad (en este caso la promoción debe iniciarse antes de los tres años desde su adquisición), así como en participaciones de otras SOCIMI o sociedades con el mismo objeto de inversión inmobiliaria.
En los casos en los que los bienes inmuebles estén situados en el extranjero, deberán tener una naturaleza análoga a los situados en territorio español, y deberá existir un efectivo intercambio de información entre España y el territorio donde están situados. Este requisito se cumple en los casos en los que existe un convenio para evitar la doble imposición con cláusula de intercambio de información, así como cuando existe propiamente un acuerdo de intercambio de información. La finalidad de este requisito es la de prevenir situaciones de fraude o evasión fiscal.
La ley establece que como mínimo el 80% de las rentas obtenidas por las SOCIMI en un ejercicio, deben provenir del arrendamiento de bienes inmuebles y de dividendos o beneficios de participaciones de sociedades destinados al cumplimiento del objeto social. Para determinar dicho porcentaje no se tendrán en cuenta las rentas derivadas de la transmisión de las participaciones o bienes inmuebles afectos al cumplimiento del objeto social, siempre y cuando se cumpla el plazo de mantenimiento que se establezca.
Los inmuebles del activo de las SOCIMI deberán permanecer arrendados durante un plazo mínimo de tres años, y si son inmuebles promovidos por la SOCIMI el plazo será de siete años. Asimismo, las participaciones deberán mantenerse en el activo de la sociedad durante tres años desde su adquisición.
Con la finalidad de garantizar una diversificación de las inversiones, las SOCIMI deberán tener como mínimo tres inmuebles en su activo, sin que ninguno de ellos pueda suponer más del 40% del activo de la sociedad cuando se adquiera.
CAPITAL SOCIAL Y DISTRIBUCIÓN DE RESULTADOS
Las SOCIMI deberán cotizar en bolsa, bien en España, bien en cualquier otra de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo.
El capital mínimo de las SOCIMI es de 15 millones de euros. Las aportaciones no dinerarias que se realicen para su constitución o ampliación de capital, consistentes en bienes inmuebles, deberán tasarse por una sociedad de tasación designada por el Registro Mercantil.
La Ley obliga a que las SOCIMI tengan que repartir anualmente los beneficios obtenidos mediante la distribución de dividendos. Lógicamente, si no hay beneficios, no existe la obligación de distribuir dividendos. Estos dividendos deben incluir, como mínimo, las siguientes cantidades:
a) El 90% de los beneficios que provengan de los arrendamientos o de actividades accesorias.
b) El 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y participaciones, una vez cumplidos los plazos de mantenimiento.
c) El 100% de los beneficios provenientes de dividendos o participaciones en beneficios de otras SOCIMI u otras sociedades dedicadas a las mismas finalidades.
RÉGIMEN FISCAL ESPECIAL
El gran incentivo de las SOCIMI es que se ha creado un régimen fiscal especial, que se aplicará tanto a ellas como a sus socios. La opción para aplicar este régimen fiscal especial deberá presentarse antes de los tres últimos meses del cierre del ejercicio, y la Ley prevé expresamente que la comunicación tardía impedirá la aplicación del régimen fiscal especial en ese período.
En primer lugar, existe una exención del 20% de las rentas provenientes del arrendamiento de viviendas, para el caso de que más del 50% del activo de la sociedad está formado por viviendas. Recordemos que la finalidad de las SOCIMI es el arrendamiento de todo tipo de bienes urbanos, no exclusivamente viviendas.
El tipo de gravamen de las SOCIMI es el 18%, lo cual supone una rebaja importante en relación con el tipo general de las sociedades.
No obstante ello, algunas rentas de las SOCIMI tributarán al tipo general. Éstas son las rentas derivadas de situaciones que podríamos calificar como no pretendidas por la normativa, como la transmisión de inmuebles o participaciones cuando se haya incumplido el requisito de permanencia, o cuando el adquirente sea una sociedad vinculada que forma parte del mismo grupo de sociedades, o que resida en un paraíso fiscal.
Un aspecto a resaltar es que no se practicará retención sobre los dividendos que se distribuyan a los socios (sean personas físicas como jurídicas).
Además, quedan exentos los dividendos distribuidos a los socios personas físicas residentes, y a los no residentes sin establecimiento permanente.
Para los socios personas jurídicas que tributen por el Impuesto sobre Sociedades (y entidades extranjeras con establecimiento permanente en España), se establece una deducción en la cuota íntegra.
Finalmente, las operaciones de constitución, ampliación de capital y aportaciones no dinerarias se encuentran exentas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
RÉGIMEN TRANSITORIO
La Ley entró en vigor el 28-10-2009, resultando aplicable a los períodos impositivos que se inicien a partir de 1 de enero de 2009.
Por ello, con la finalidad de que pueda aplicarse este régimen con rapidez, se permite que su pueda aplicar el régimen fiscal aunque no se cumplan todos los requisitos establecidos, con la condición de que los mismos se cumplan en el plazo máximo de dos años desde la opción a aplicar el régimen.
Del mismo modo, hasta el 31-12-2010 el periodo mínimo de arrendamiento de tres años, será de dos o un año para aquellos bienes inmuebles que hubieran estado en el activo de la sociedad y hubieran estado arrendados u ofrecidos en arrendamiento durante los cinco o diez años anteriores, respectivamente, a la fecha de la opción de
CONCLUSIONES
Es muy pronto para poder valorar si las SOCIMI será un instrumento útil para incrementar la inversión de los particulares en el mercado inmobiliario y aumentar la oferta de arrendamiento de inmuebles. El hecho de cotizar en bolsa y la obligación de distribuir dividendos anualmente son dos elementos que parecen que facilitarán la participación en este tipo de sociedades.
Finalmente, el régimen fiscal especial aprobado es un atractivo para invertir en este tipo de sociedades, y resulta destacable el régimen transitorio establecido con la finalidad de facilitar la creación de las SOCIMI desde la entrada en vigor de la Ley, posibilitando que determinados requisitos temporales se puedan cumplir en un plazo de dos años.
Deberemos ver cómo funcionan en realidad este tipo de sociedades, para determinar si se consiguen los objetivos planteados, o si por el contrario hace falta introducir modificaciones en su regulación.
Autor: Joaquim Botanch
ROCA JUNYENT SLP
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